나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63077 [1] 경기도 고양시 일산동구 성석동 1273-9 더샤르망 8 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 ‘상감천마을회관’ 남동측 인근에 위치하고, 인근은단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

구 분
내 용
비 고
구 조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
“더 샤르망 8”
규 모
지하1층 / 지상4층
외 벽
인조석타일 및 드라이비트 마감 등
창 호
하이샷시 창호 등

이용상태

구 분
내 용
비 고
제1층 제102호
공동주택(다세대주택)(방3, 주방, 거실, 욕실2, 발코니 등)
후첨“내부구조도”참조

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 사다리형의 토지로서, 건부지[공동주택(다세대주택)]으로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제
한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축
사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀
집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(보호)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번 2023년3월27일 제38235호 접수 주택임차권등기에 대하여 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.4.21.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호: 고양지원 2025타경63077 (1)

1.2. 소재지: 경기도 고양시 일산동구 성석동 1273-9, 더 샤르망 8, 102호

1.3. 용도: 다세대주택

1.4. 감정가: 276,000,000원

1.5. 토지면적: 79.08㎡ (약 23.92평)

1.6. 건물면적: 82.09㎡ (약 24.83평)

1.7. 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.8. 경매구분: 부동산강제경매

1.9. 채권자: 주택도시보증공사

1.10. 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

1.11. 건축 연도: 2016년 (사용승인일: 2017년 3월 14일)

1.12. 층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 중 제1층 제102호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경: 경기도 고양시 일산동구 성석동 소재 ‘상감천마을회관’ 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황: 본 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 상태: 본 물건은 서측으로 노폭 약 4미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접해 있으며, 이 도로를 통해 인근 지역으로 연계됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황:

* 매각으로 인해 말소될 권리: 말소기준권리인 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(2025.05.09.)보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주의사항: 부동산등기사항전부증명서상 을구 순위 3번(2023.03.27. 접수, 주택임차권)에 대해 임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 해당 임차권은 인수 대상이 아니며, 말소될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (채권양수인)

* 보증금: 267,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 3월 4일

* 확정일자: 2021년 1월 19일

* 비고: 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 등기부 요약:

* 갑구 2 (2017.04.05.): 소유권 이전 (한유경)

* 을구 3 (2023.03.27.): 주택임차권 (변종식, 267,000,000원) - HUG의 확약서로 말소 예정

* 갑구 3 (2021.03.19.): 소유권 이전 (윤은희)

* 갑구 6 (2025.05.09.): 강제경매 (주택도시보증공사, 267,000,000원) - 말소기준권리

4. 상권분석

4.1. 지역 특성: 본 물건은 성석동의 주거 지역 내에 위치하며, 주변에 단독주택 및 다세대주택이 혼재되어 있어 조용한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시설: '상감천마을회관' 인근에 위치하며, 황룡산 등 녹지 공간과 인접해 있습니다. 다만, 과거 성석동 폐기물 처리시설에서 화재가 발생한 이력이 있으나, 현재 해당 시설의 운영 여부 및 직접적인 영향은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통: 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

5.2. 편의시설: 주변에 대형 상업 시설보다는 지역 기반의 소규모 상가 및 편의 시설이 분포할 것으로 예상됩니다.

5.3. 의료시설: 지역 내 종합병원은 인근 지역으로 이동해야 접근 가능할 것으로 보입니다. '밝은아침요양원'이 인근에 위치해 있습니다.

5.4. 교육시설: 주변 교육 시설 정보는 구체적으로 확인되지 않았으나, 일반적인 다세대주택 밀집 지역의 특성을 감안할 때 통학 가능한 거리에 학교가 존재할 것으로 추정됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한 상태:

* 계획관리지역, 성장관리계획구역(복합zone)

* 가축사육제한구역

* 제한보호구역(전방지역:25km)

* 과밀억제권역

군사시설 보호구역으로 지정되어 있어 건축물이나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 일산동구 성석동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 7천 6백만원입니다. 임차인 관련 복잡한 권리 관계가 있었으나, 주택도시보증공사(HUG)가 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의함에 따라 인수 부담이 없는 상황으로 권리 관계가 비교적 명확해졌습니다. 주변 주거 환경은 보통이며, 교통 여건 또한 무난한 편입니다. 다만, 가축사육제한구역 및 군사시설 보호구역 등 일부 토지이용 제한 사항은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. HUG의 채무 인수 및 권리 말소 동의: 임차 보증금 2억 6천 7백만원에 대한 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확하며, 낙찰 후 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

8.2. 실거주 및 투자 가치: 향후 지역 개발 및 시세 변동에 따른 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 5월~7월 거래된 주변 다세대주택의 면적별 실거래가 분석 결과, 공급 면적 기준 3.3㎡당 약 68만원 ~ 92만원 수준으로 파악됩니다. 본 물건의 건물 전용 면적은 82.09㎡ (약 24.83평)이므로, 이를 기준으로 추정 시 시세는 약 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 수준으로 분석됩니다.

감정가 2억 7천 6백만원과 상기 시세 분석 결과를 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 180,000,000원 내외로 제안합니다. 이는 시장 시세를 반영한 보수적인 접근이며, 입찰 전 현장 방문을 통해 물건의 정확한 상태, 주변 시세, 개발 호재 등을 종합적으로 재확인하시기 바랍니다. (인수 보증금 합계 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.