나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72286 [1] 경기도 의정부시 호원동 252-21 에이치에스골든뷰 102동 3층304호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JM · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 호원동 소재 ""회룡초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등 공공시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 원활하며, 인근에 버스정류장 및 지하철1호선 망월사역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층건내 제3층 304호로서,
외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 석재마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.(별첨 ""내부구조도(건축물대장상 현황도면 기준)참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형에 가까운 토지로서 도시형생활주택 건부지로 이용중임,

인접 도로상태등

본건 북동측으로 중로1류에 접하며, 남측으로 폭 약 4미터의 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2 공히 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(안말2지구), 상대보호구역(회룡중), 상대보호구역(회룡초), 과밀억제권역이며, 기호 1은 소로3류(폭 8m미만)(접합), 기호2는 중로1류(폭 약 20m~25m)(접함).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경72286 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 부동산 기본 정보

소재지: 경기도 의정부시 호원동 252-21 에이치에스골든뷰 102동 3층304호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물명: HS골든뷰 102동

건축구조: 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 내 제3층 304호

건물면적: 34.36㎡ (약 10.39평)

토지면적: 29.08㎡ (약 8.79평)

1.3. 매각 정보

감정가: 174,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 1번 주택임차권 설정등기 (임대차보증금 169,000,000원, 전입일 2021.09.27, 확정일자 2021.08.11)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 건은 경기도 의정부시 호원동 소재 "회룡초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등 공공시설 등이 소재하는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통시됨. HS골든뷰는 2018년 11월 건축된 2개 동, 총 30세대 규모의 도시형생활주택 단지로, 102동 3층에 해당함.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 원활하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 망월사역이 소재하여 교통 여건은 보통임. 망월사역 역세권은 지역 대표 상권으로 발돋움하고 있으며, 2030세대를 위한 공간으로 조성될 계획임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호 1, 2 필지 공히 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(안말2지구), 상대보호구역(회룡중), 상대보호구역(회룡초), 과밀억제권역임.

본 건 북동측으로 중로1류(폭 약 20m~25m)에 접하며, 남측으로 폭 약 4미터의 세로에 접함.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 건의 말소기준권리(삭제기준권리)는 2023년 5월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류 (을구 5번)임.

3.2. 임차인 현황 및 인수되는 권리

임차인: 김경화

보증금: 169,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-27

확정일자: 2021-08-11

배당신고일자: 2023-09-22

대항력: 있음

권리분석상 "을구 1번 주택임차권 설정등기"는 매각으로 인해 소멸되지 않고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 하는 권리임.

3.3. 권리 분석 요약 (인수 보증금)

권리분석 결과, 대항력 있는 임차인 김경화 씨의 보증금 169,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 함. "인수 보증금 합계: 0원" 표기는 다른 채권들에 대한 인수 사항이 없음을 의미하는 것으로 보이며, 임차인 보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요함.

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액: 3,260,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (최근 매매 정보 분석)

최근 매매 정보에 따르면, 유사 건물 또는 인근 지역의 다세대 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2026년 5월, 59.56㎡ (약 18.02평) 규모 주택이 243,000,000원에 거래됨.

- 2026년 5월, 46.87㎡ (약 14.18평) 규모 주택이 189,000,000원에 거래됨.

- 2026년 5월, 59.8㎡ (약 18.09평) 규모 주택이 140,000,000원에 거래됨.

4.2. 면적당 시세 분석 및 대상 물건과의 비교

2018년에 건축된 46.87㎡ 규모 주택이 189,000,000원에 거래된 사례(약 4,032,430원/㎡)를 기준으로 볼 때, 대상 물건(34.36㎡)의 시장 가치는 약 138,750,000원(34.36㎡ * 4,032,430원/㎡)으로 추정됩니다. 이는 본 건의 감정가 174,000,000원과 상당한 차이가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

물건지 인근에는 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 편의점, 마트, 카페, 식당, 은행 등 일상생활에 필요한 인프라가 풍부하게 제공됩니다.

5.2. 교육시설

본 건 남서측 인근에 회룡초등학교가 위치하고 있으며, 인근 지역에 회룡중학교도 소재합니다.

5.3. 주변 환경 (잠재적 혐오시설 포함 여부)

본 건이 위치한 호원동 일대는 주택가 및 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 전반적으로 주거 환경이 양호한 편입니다. 주변 지역에 부동산 가격 하락을 야기할 수 있는 대표적인 혐오시설(예: 쓰레기 처리 시설, 대규모 공업단지 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 복지시설인 '마음의숲노인복지센터본점'이 인근 가능동에 위치하나, 일반적인 주거 환경에 큰 영향을 미치는 혐오시설로 분류되지는 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김경화 씨가 존재한다는 점입니다. 보증금 169,000,000원의 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높으며, 이는 투자금 회수에 결정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 임차인의 배당 현황 및 배당표를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 감정가와 시세 간의 괴리

본 건의 감정가(174,000,000원)는 최근 유사 면적 및 연식의 거래 사례를 바탕으로 추정한 시장 가치(약 138,750,000원)보다 약 25% 높게 책정되어 있습니다. 이는 시세 대비 고가 낙찰의 위험성을 내포합니다.

6.3. 기타

망월사역 역세권 개발 계획이 진행 중이나, 이는 장기적인 관점에서 긍정적 요인이 될 수 있으나 단기적인 투자 결정에 직접적인 영향을 주지는 않을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 169,000,000원의 인수 가능성이 높아 투자에 상당한 주의가 요구됩니다. 또한, 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되어 있어 낙찰 시 금전적 부담이 커질 수 있습니다. 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 낮다면, 사실상 인수 금액이 부동산의 시장 가치를 초과할 수 있는 매우 위험한 물건입니다.

8. 투자 포인트

임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 배당받아 매수인이 인수할 금액이 없을 경우, 매우 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다. 이는 잠재적으로 높은 수익률을 기대할 수 있는 유일한 포인트입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 169,000,000원을 인수해야 하는 최악의 시나리오를 가정했을 때, 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 감정가(174,000,000원)를 넘지 않도록 매우 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

만약 총 취득 비용을 감정가 수준으로 맞춘다고 가정하면, 입찰가는 다음과 같이 계산될 수 있습니다.

입찰가 = 감정가 - 인수 보증금

입찰가 = 174,000,000원 - 169,000,000원 = 5,000,000원

이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 시장 상황 및 본건의 구체적인 권리 분석, 임차인 배당 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 결정을 내려야 합니다. 시장 추정가(약 138,750,000원) 대비 인수 보증금(169,000,000원)이 높으므로, 낙찰 후 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 통한 보증금 회수 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

따라서, 투자 위험성을 고려하여 입찰가는 10,000,000원에서 20,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.