나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경12533 [1] 서울특별시 성북구 정릉동 508-199 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 소재하며 ""성북근린공원"" 북서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있으며 도보 약 20분거리에 정릉역(우이신설선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

벽돌조 평스라브지붕 2층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 1991.08.20)

외벽 : 조적조마감 등.
내벽 : -,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택 이용중이며, 내부구획 및 이용상황 등은 후첨 '내부구조도'참조바람.
(※ 본건 내부구획 및 이용상황은 현장조사시 폐문부재 및 이해관계인 비협조로 인해 건축물대장상 건축물현황도를 기준으로 작성하였으니 경매진행 시 재확인바람.)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 및 주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 5미터의 도로 및 남서측으로 노폭 약 4미터의 계단도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(후방지역:500m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(2008-12-10)(자세한사항별도확인:문화체육과)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경12533 (1)

* 소재지: 서울특별시 성북구 정릉동 508-199, 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 298,000,000원

* 토지면적: 55.00㎡ (약 16.64평)

* 건물면적: 79.05㎡ (약 23.91평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO (채권 총액: 222,000,000원)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (대항력 없음)

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 성북구 정릉동에 소재하며 "성북근린공원" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다. 주변에 혐오시설에 대한 별도 정보는 확인되지 않았습니다.

* 교통 여건: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 도보 약 20분 거리에 지하철 우이신설선 정릉역이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 등기부상 권리 현황:

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매개시결정 (을구 5번, 2022-12-21 접수, 말소 예정)

* 기타 권리: HUG의 주택임차권 (을구 5번, 2022-12-21 접수, 말소 예정)

* 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황 및 인수 여부:

* * 임차인: 주택도시보증공사 (윤주영)

* 보증금: 222,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-13

* 확정일자: 2020-10-26

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)는 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서(2025. 7. 29. 제출)를 제출하였습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어지나, 지역 내 소비 및 생활 기능을 충족하는 수준입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변환경: 성북근린공원과 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 교육시설: 인근에 초·중·고등학교가 소재할 것으로 예상되나, 세부 정보는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차권: 임차인 정보상 대항력은 없으나, HUG와의 확약서 제출로 인해 보증금 인수 부담은 없어진 상태입니다. 그러나 관련 서류를 철저히 검토하여 변수 발생 가능성을 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 1991년 준공된 건물로, 일부 시설의 노후화에 따른 수선 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역으로 용도 제한은 있으나, 역사문화환경보존지역 등으로 묶여 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* HUG 보증금 미인수: 임차인의 보증금 222,000,000원이 인수되지 않아 실질적인 취득 비용 부담이 낮습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 입지 조건: 성북근린공원 인근으로 쾌적한 주거 환경을 제공하며, 도심 접근성이 양호한 편입니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 성북구 정릉동에 위치한 다세대주택으로, HUG의 보증금 인수 포기 확약으로 인해 권리상 부담이 해소된 물건입니다. 감정가는 298,000,000원이지만, 최근 인근 다세대주택 매매 사례를 분석했을 때 시세는 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다. 따라서 현 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 건물 노후화 및 토지 이용계획상의 제약 등은 고려해야 할 사항입니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 유사 다세대주택의 매매가(약 263만원~304만원/㎡)를 고려할 때, 본건(건축 연면적 79.05㎡)의 적정 시세는 약 208,000,000원 ~ 240,000,000원 수준으로 추정됩니다. 감정가(298,000,000원) 대비 시세가 낮게 형성된 점과 HUG 보증금 미인수 조건 등을 종합적으로 고려하여, 약 240,000,000원 수준에서 입찰하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 감정가의 약 80.5% 수준으로, 시세 차익 및 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.