나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9910 [1] 서울특별시 구로구 구로동 252-88 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9910 [1] 서울특별시 구로구 구로동 252-88 제3층 제301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9910
• 주소: 서울특별시 구로구 구로동 252-88 제3층 제301호
• 감정가: 310,000,000원
• 최저가: 248,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매12계 2025타경9910 | 소재지: 서울특별시 구로구 구로동 252-88 제3층 제301호 | 감정가: 310,000,000원 | 최저가: 248,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9910 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9910 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 252-88 제3층 제301호

용도: 다세대주택

감정가: 310,000,000원

토지면적: 18.75㎡ (약 5.67평)

토지 지분율: 1875

건물면적: 39.81㎡ (약 12.04평) (전용면적)

건물 지분율: 3981

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 남OO

채무자: 남OO

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 "서울구로남초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. [cite:provided]

주변은 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트, 근린생활시설, 디지털산업단지 등이 혼재된 기존 주택지대입니다. [cite:provided]

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장과 지하철 7호선 "남구로역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite:provided]

1.3. 건물 정보

건축구조는 철근콘크리트조 및 벽돌조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호입니다. [cite:provided]

사용승인일은 1985년 6월 29일로, 건축된 지 약 40년 되었습니다. [cite:provided]

외벽은 벽돌쌓기 마감, 창호는 알루미늄샤시 창호 등으로 마감되었습니다. [cite:provided]

내부는 다세대주택으로 이용 중이며, 일반적으로 방 2개, 거실, 주방, 욕실 2개, 다용도실, 현관 등으로 구성되어 있습니다. [cite:provided]

도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생설비 및 급배수 시설이 구비되어 있습니다. [cite:provided]

1.4. 토지 정보

본건 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 자루형 토지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. [cite:provided]

남측으로 노폭 약 14m 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 원활합니다. [cite:provided]

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있습니다. [cite:provided]

건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역(주거환경개선지구 사업완료구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024.8.31 ~ 2025.8.30) 등 다수의 제한사항이 존재합니다. [cite:provided]

1.5. 권리분석

본건은 채권자의 신청에 의한 부동산강제경매 사건입니다. [cite:provided]

소유자와 채무자가 동일인(남OO)이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다. [cite:provided]

경매 구분 상 강제경매이므로, 매각으로 인해 소유권 관련 권리는 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, 등기부등본 상의 갑구, 을구 등 상세 권리관계는 현장조사 및 추가적인 권리분석을 통해 명확히 확인해야 합니다.

토지 이용계획상 '건축허가·착공제한지역', '교육환경보호구역', '장애물제한표면구역', '대공방어협조구역', '토지거래계약에 관한 허가구역' 등 다수의 제한이 있어 신규 건축이나 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. [cite:provided]

임대차 관계는 조사되었으나, 상세 내용은 미상으로 확인되어 명도 진행 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다. [cite:provided]

1.6. 상권분석

본건이 위치한 구로동 일대는 전통적인 주택 밀집 지역과 함께 인근 디지털산업단지의 영향으로 직주근접성이 일부 나타나는 지역입니다.

소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

단, 대규모 상업시설보다는 주거 기능 및 소규모 상업 기능이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다.

1.7. 생활정보

가장 가까운 초등학교는 서울구로남초등학교로 도보 접근이 가능합니다. [cite:provided]

지하철 7호선 남구로역이 도보 또는 대중교통으로 이용 가능한 거리에 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. [cite:provided]

주변 편의시설로는 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. [cite:provided context of mixed use]

단, 1985년 준공된 건물로, 일부 시설의 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다. [cite:provided context of building age]

1.8. 혐오시설 확인

주변 환경 조사 결과, 본건 소재지 및 서울구로남초등학교 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. [cite:search1]

다만, 일부 지역에 디지털산업단지가 포함되어 있어, 특정 업종에 따라 소음이나 환경적 영향을 간접적으로 받을 가능성은 배제할 수 없습니다. [cite:provided context of digital industrial complex]

1.9. 잠재적 리스크

건축물 노후화: 1985년 준공 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다. [cite:provided]

토지 이용 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축물 높이 제한이 있으며, '건축허가·착공제한지역' 등으로 신규 건축이나 용도 변경에 어려움이 있을 수 있습니다. [cite:provided]

건축 공법 관련 불일치: 건축물대장에는 '연와조(벽돌)'로, 등기부등본에는 '철근콘크리트조'로 표기되어 있어, 향후 건축물 관련 민원 발생 소지가 있습니다. [cite:provided]

명도 관련 이슈: 임대차 관계가 미상으로, 낙찰 후 점유자와의 명도 협상이 필요하며, 예상치 못한 명도 저항이 발생할 수 있습니다. [cite:provided]

다수 법규 적용: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 장애물제한표면구역 등 다양한 법규의 적용을 받으므로, 관련 기관에 추가 확인이 필수적입니다. [cite:provided]

1.10. 종합 의견

본건은 지하철 남구로역 및 서울구로남초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. [cite:provided]

강제경매 물건으로 권리관계는 비교적 명확할 것으로 예상되나, 임대차 관계 확인 및 명도 절차에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

건축된 지 오래되었고, 토지이용계획상 다양한 제한사항이 존재하며, 건축 공법 관련 서류 불일치 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

가격 메리트가 있다면, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있으나, 이를 위해서는 관련 법규 검토 및 비용 산출이 선행되어야 합니다.

1.11. 투자 포인트

교통 및 학군: 지하철역과 초등학교가 인접하여 주거 편의성이 높습니다.

디지털산업단지 인접: 배후 주거 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

저평가 가능성: 경매 특성상 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

추후 개발 가능성: 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 등을 고려한 투자 관점이 필요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매12계