나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9881 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-85 비에스하우징 제5층 제501호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9881 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 424-85 비에스하우징 제5층 제501호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매13계 2025타경9881 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 424-85 비에스하우징 제5층 제501호 | 감정가: 203,000,000원 | 최저가: 162,400,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 보고서 (사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9881)

1.1. 물건 개요

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 424-85 비에스하우징 제5층 제501호

용도: 다세대주택 (공부상 도시형생활주택(단지형다세대) 등재)

감정가: 203,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평수)

토지면적: 14.12㎡ (약 4.27평)

건물면적: 23.14㎡ (약 7.00평)

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울 강서구 화곡동 '화곡1동주민센터' 북서측 인근에 위치하며, 아파트, 업무시설, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지대입니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건까지 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 버스정류장과 지하철 5호선, 2호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용은 양호한 편입니다. 이는 도보로 접근 가능한 더블 역세권의 이점을 가지며, 서울 서남부권 내 이동이 편리합니다.

2.3. 건축물의 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제5층 제501호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 마감 등이며, 창호는 하이새시 창호 등으로 마감되었습니다. 기본적인 위생설비, 급배수 설비, 승강기 설비가 구비되어 있으며, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

2.4. 토지 정보

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 2필 일단의 가장형 토지이며, 현재 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리 분석 (Legal Analysis)

3.1. 경매의 종류 및 채무 관계

본 경매는 부동산강제경매 사건이며, 소유자(김OO)와 채무자(김OO)가 동일한 일반적인 형태입니다. 채권자는 주OOOOOOO입니다.

3.2. 대항력 및 인수 조건 (주의사항)

가장 중요한 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"입니다.

이는 매각 조건 자체가 임차인의 대항력 포기 또는 대항력을 승계한 주택도시보증공사의 대항력 포기를 전제로 한다는 의미입니다. 따라서 입찰자는 통상적으로 예상되는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 지지 않을 가능성이 높으나, 해당 조건의 이행 여부 및 최종적인 법원 판단을 필히 확인해야 합니다. 만약 조건이 완벽하게 충족된다면, 권리 관계는 매우 깨끗해집니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 편의시설

대상 물건은 화곡동 주거지역 내에 위치하며, 주위에 다수의 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 특히, 까치산역 역세권에 근접하여 역 주변의 상업 시설 및 인프라를 쉽게 이용할 수 있습니다.

4.2. 생활 환경

인근에 화곡1동주민센터가 있어 행정 편의시설 접근성이 좋으며, 주변이 다세대주택, 아파트 등으로 혼재되어 있어 주거 편의성은 보통 수준입니다. 기본적인 위생 및 급배수 시설 외 승강기 설비가 갖춰져 있어 주거 만족도를 높여줍니다.

5. 잠재적 리스크 (Potential Risks)

5.1. 법규제에 따른 건축/이용 제한

토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층이하)으로 층수 제한이 있습니다. 더불어 다음 사항을 유의해야 합니다.

- 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)

- 강서구는 김포공항과 인접해 있어 항공기 운항에 따른 소음 발생 가능성 및 고도 제한에 따른 건축 행위 제약이 상존합니다. 이는 잠재적 주거 환경 리스크로 작용할 수 있습니다.

5.2. 특수 매각 조건 리스크

"임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각"은 매수인이 대항력을 인수하지 않는다는 점에서 호재이나, 해당 조건이 입찰 전에 명확하게 해소되었는지, 혹은 매각 후 법률적 분쟁의 여지가 없는지 여부를 법원 공고 및 명도 계획 수립 시 반드시 면밀히 확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 소형 다세대주택(도시형생활주택)으로, 감정가가 2억원 초반으로 책정되어 있습니다. 입지적으로는 까치산역 더블 역세권 인근의 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 전용면적 약 7평 내외의 소형 평형이므로 1인 가구 또는 소액 투자자에게 적합해 보입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 까치산역 도보 접근성 등 대중교통 환경이 양호하여 실수요자 확보가 용이하며, 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리 관계의 단순화 가능성: 매각 조건에 임차인의 대항력 포기가 명시되어 있어, 해당 조건이 충족될 경우 복잡한 명도(인도) 문제 없이 권리 분석이 단순해질 수 있습니다.

소액 투자 가능성: 감정가가 2억 초반으로 형성되어 있어, 소액으로 서울 지역 내 주택 경매에 참여할 수 있는 기회를 제공합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매13계