나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경498 [1] 서울특별시 구로구 오류동 68-6 다숲 제2층 제203호 업무시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경498 [1] 서울특별시 구로구 오류동 68-6 다숲 제2층 제203호 업무시설 경매

• 사건번호: 2025타경498
• 주소: 서울특별시 구로구 오류동 68-6 다숲 제2층 제203호
• 감정가: 379,000,000원
• 최저가: 303,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 업무시설

서울남부지방법원 경매8계 2025타경498 | 소재지: 서울특별시 구로구 오류동 68-6 다숲 제2층 제203호 | 감정가: 379,000,000원 | 최저가: 303,200,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 보고서

1.1. 경매 개요 및 물건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경498 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 오류동 68-6 다숲 제2층 제203호

용도: 업무시설(오피스텔 추정)

감정가: 379,000,000원 (최저가 동일)

경매구분: 부동산임의경매 (유동화물건)

토지면적: 33.96㎡ (약 10.27평)

건물면적(전용): 69.42㎡ (약 21.00평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 본 건은 임의경매 사건이며 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOO임. 임대차 관계는 미상(조사 필요).

2. 물건 상세 분석

2.1. 물건 개요 및 현황

본 건은 2017년 9월 18일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 8층 건물 내 제2층에 위치한 업무시설(오피스텔)입니다. 외벽은 돌붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감으로 추정되며 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 소방, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다. 본 건물은 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔), 제1종 근린생활시설이 혼재된 복합 건물입니다.

2.2. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지:

본 건은 지하철 1호선 오류동역 남서측 인근에 위치하며, 도보로 약 3분 거리에 지하철역 및 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성이 매우 우수합니다. 본건까지 차량 통행도 용이하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역에 속하여 주거 및 업무환경으로의 입지적 가치가 높습니다.

2.3. 권리분석

매각대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 부동산임의경매 사건입니다. 소유자와 채무자가 동일인(최OO)이므로 등기부상 복잡한 권리 관계는 없을 것으로 보이나, 말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것입니다.

다만, 현재 임대차 관계는 미상인 상태이므로, 입찰 전 현장조사 및 관할 법원을 통해 정확한 임차인 현황(대항력 여부)을 반드시 확인해야 하는 주의사항이 있습니다. 특히, 실제 주거용으로 이용 중이라면 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있으므로 이 부분을 면밀히 분석해야 합니다.

2.4. 상권분석 및 주변 환경

주위는 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 주거 밀집도가 높습니다. 도보 5분 거리에 마트, 병원, 카페, 약국 등 각종 근린생활시설 및 편의시설이 밀집되어 있어 생활 편의성이 우수하며, 역세권 상권을 바탕으로 배후 수요가 풍부한 입지입니다. 본 건이 제2층 업무시설로 이용 중인 만큼, 주거용(오피스텔)뿐만 아니라 소규모 사무실 용도로도 수요가 있을 수 있습니다.

2.5. 생활정보

주변 환경:

주변에 다양한 주거시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 환경은 보통 이상으로 평가됩니다. 교통이 편리하고 주변 치안도 양호하다는 거주 후기가 있으며, 남향인 경우 햇살이 잘 드는 주택으로 추정됩니다.

혐오시설:

주변 시설을 검색한 결과, 본 건 인근에 직접적인 대형 혐오시설(쓰레기 처리장, 장례식장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 경매 특성상 현장 방문을 통해 주변 환경을 직접 확인하고 소음이나 기타 시설 유무를 파악하는 것이 중요합니다.

2.6. 잠재적 리스크

임차인 현황 리스크:

현재 임대차 관계가 미상으로 조사되어 있어, 만약 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다면 보증금 전액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이 경우 낙찰가 결정에 치명적인 영향을 줄 수 있으므로, 입찰 전 반드시 명확하게 확인해야 합니다.

주차 문제:

일부 거주 후기에서 건물 내 주차 공간이 협소하다는 의견이 있어, 주차에 대한 불편함이 발생할 수 있습니다. 오피스텔 특성상 주차 가능 대수를 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

감정가 대비 유찰 가능성:

현재 감정가 379,000,000원으로 1차 진행이 예정되어 있습니다. 시장 상황에 따라 1회 이상 유찰될 경우 더 매력적인 가격으로 접근할 수 있습니다.

2.7. 종합 의견

본 건은 지하철 1호선 오류동역 초역세권에 위치하여 입지 조건이 매우 우수하며, 신축급 건물(2017년 사용승인)의 오피스텔로 주거 또는 업무용으로 활용도가 높은 물건입니다. 전용면적 약 21평으로 인근 소형 오피스텔 대비 넓은 면적을 제공하여 희소성이 있습니다.

가장 큰 리스크인 임차인 현황(대항력 여부)만 명확하게 해소된다면, 안정적인 임대수익 창출 또는 실거주 목적으로 우수한 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

2.8. 투자 포인트

1. **초역세권 프리미엄:** 지하철 1호선 오류동역을 도보로 이용 가능하여 임차 수요가 높고 공실 위험이 적음.

2. **신축급 건물 및 넓은 전용면적:** 2017년 준공된 비교적 신축 건물이며, 전용 21평의 넓은 면적으로 주거 쾌적성이 높음.

3. **토지/건물 일괄 매각:** 권리 관계가 비교적 깔끔하며, 토지 지분(약 10.27평)까지 확보 가능.

4. **풍부한 생활 인프라:** 마트, 병원, 카페 등 근린생활시설이 주변에 밀집하여 생활 편의성이 극대화.

법원 정보

서울남부지방법원 경매8계