나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9987 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-370 에스디플러스아크로빌 제씨동 제4층 403호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9987 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 56-370 에스디플러스아크로빌 제씨동 제4층 403호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매1계 2025타경9987 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-370 에스디플러스아크로빌 제씨동 제4층 403호 | 감정가: 235,000,000원 | 최저가: 235,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 서울남부지방법원 2025타경9987 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1.물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9987 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 56-370 에스디플러스아크로빌 제씨동 제4층 403호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

1.1. 2.감정가 및 면적

감정가: 235,000,000원

토지 면적: 23.37㎡ (약 7.07평)

건물 면적: 39.42㎡ (약 11.93평)

1.1. 3.소유자 및 채무자

소유자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOO (고인)

채무자: 망OOOOOOOOOOOOOOOOO (고인)

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화일초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 수준입니다.

1.3. 건물 및 토지 정보

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 중 제씨동 제4층 제403호에 해당합니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었으며, 창호는 하이샷시 등이 사용되었습니다. 내부 구조는 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기 설비도 이용 가능합니다. 토지는 등고 평탄한 가장형의 평지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 건물 남서측으로 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중요시설물보호지구(공항)에 해당하며, 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 대공방어협조구역(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 등 다양한 도시계획 및 건축 관련 규제를 받고 있습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 강제경매 사건으로 진행되고 있습니다. 소유자 겸 채무자는 고인으로 확인됩니다. 특히 주의할 점은 임차인 및 임차권승계인이 주택도시보증공사(HUG)에 대해 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 것입니다. 이는 통상적으로 임대차보증금과 관련된 HUG의 채권 회수를 원활하게 하기 위한 조치로, 낙찰자가 임차인의 보증금반환 채무를 인수하지 않게 되는 조건이 붙어 있습니다. 다만, 매각물건명세서 등을 통해 해당 조건의 구체적인 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

1.6. 상권분석

대상 물건이 위치한 화곡동 일대는 주거용 부동산이 밀집된 지역으로, 다세대주택과 근린생활시설이 조화를 이루고 있습니다. 인근에 초등학교가 위치하여 교육 환경이 조성되어 있으며, 다양한 상업시설이 자리하고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 일반적인 주거 지역으로서 안정적인 상권이 형성되어 있다고 판단됩니다.

1.7. 생활정보

화일초등학교 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정에 교육 환경이 비교적 양호합니다. 대중교통 이용이 편리하고, 주변에 다양한 상업시설 및 편의시설이 분포하여 일상생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

1.8. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 "임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각" 사항입니다. 이로 인해 임대차 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 계약서 및 관련 법률 검토가 필수적입니다. 또한, '중요시설물보호지구(공항)' 및 '수평표면구역'에 해당하여 공항 소음이나 비행 항로에 따른 영향이 있을 수 있으며, 이는 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다. 소유자 겸 채무자가 사망한 경우, 상속 관련 절차나 추가적인 법적 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.9. 투자 포인트

HUG 보증과 관련된 임차인의 대항력 포기 조건은 낙찰자가 보증금 인수 부담을 덜 수 있다는 점에서 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 이 조건의 이행 여부와 정확한 내용을 면밀히 파악해야 합니다. 서울 강서구라는 입지적 장점과 다세대주택이라는 주거 형태를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.10. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경9987 (1) 물건은 강서구 화곡동에 위치한 다세대주택입니다. 임차인의 대항력 포기 조건이라는 특이사항이 존재하므로, 권리 분석에 대한 철저한 검토가 요구됩니다. 또한, 공항 관련 구역 지정으로 인한 제약 사항을 인지하고 있어야 합니다. 이러한 점들을 면밀히 고려하여 입찰가를 산정한다면, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매1계