나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9968 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제11층 제1110호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9968 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제11층 제1110호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경9968
• 주소: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제11층 제1110호
• 감정가: 225,000,000원
• 최저가: 180,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9968 | 소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제11층 제1110호 | 감정가: 225,000,000원 | 최저가: 180,000,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 보고서 (경매컨설팅)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경9968 (1)이며, 용도는 오피스텔입니다.

소재지는 서울특별시 영등포구 영등포동1가 121-3 명남더블레스 제11층 제1110호입니다.

감정가는 225,000,000원이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 정보

본 물건의 전용면적은 건물면적 18.44㎡ (약 5.58평), 토지면적 4.31㎡ (약 1.30평)입니다.

제시외 면적은 없습니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

본건은 소유자 김OO, 채무자 김OO, 채권자 주OOOOOOO인 강제경매 물건입니다.

가장 중요한 주의사항은 "임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건" 매각이라는 점입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금 잔액을 인수하지 않는 조건으로 매각이 진행된다는 의미로, 일반적인 매각과는 다른 권리조건이므로 입찰 전 법원 공고 및 담당 경매계에 해당 조건의 정확한 의미와 효력을 반드시 확인해야 합니다.

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울 영등포구 영등포동1가에 위치하며, 지하철 1호선 "영등포역" 북동측 인근의 역세권입니다.

주위는 아파트, 오피스텔, 대형 백화점, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다.

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 양호합니다.

2.2. 건물의 구조 및 이용상태

본건은 2021년 01월 26일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 비교적 신축 건물(13층 중 11층)입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 등 마감이며, 이용상태는 오피스텔(주거용/업무용)로 이용 중입니다.

위생, 급배수, 도시가스, 난방설비, 승강기, 기계식 주차설비 등 기본 설비는 양호하게 구비되어 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(영등포지역부도심권)에 속하며, 과밀억제권역 및 철도보호지구 등의 제한을 받습니다. 이는 서울의 주요 상업지역 특성을 반영하는 것으로, 높은 용적률과 상업활동이 가능한 입지임을 시사합니다.

3. 권리분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리분석 (낙찰자 인수 여부)

본 물건은 "임차보증금반환청구권 포기 조건"으로 매각되는 특수물건입니다.

일반적으로 주택도시보증공사(HUG)가 개입된 경우, 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 인수할 가능성이 있으나, 본 건은 해당 권리 포기 조건이 붙어 있어 낙찰자에게 임차보증금 잔액 인수 부담이 없을 가능성이 높습니다.

다만, 이 조건의 법적 효력 및 실제 임차인(또는 HUG)의 상황은 법원 매각물건명세서 및 진행기록을 통해 최종적으로 확인하고, 법원의 유권해석을 받아야 하는 매우 중요한 부분입니다. 이 절차가 불확실하면 큰 리스크가 됩니다.

3.2. 잠재적 리스크

혐오시설: 감정평가서 상에는 혐오시설에 대한 언급은 없으나, 대형 백화점과 상업시설이 밀집한 지역의 특성상 소음, 유동인구 증가로 인한 혼잡 등은 고려해야 합니다. 정확한 판단을 위해서는 별도의 지도 서비스 등을 통한 주변 시설 검색이 필수적입니다. (본 보고서 작성 시점에서는 검색이 제한됨.)

내부 구조: 감정평가서에 '상세내역은 후첨 '내부구조도' 참고'라고 명시된 만큼, 내부 구조도(예: 복층, 발코니 확장 여부 등)를 확인하여 실제 이용 가능한 면적과 구조를 파악해야 합니다.

임대차 관계: '임대관계 미상'으로 기재되어 있어, 명도(퇴거) 시 임차인 여부에 따라 추가적인 비용이나 시간이 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권 및 주변 시설

본건은 영등포역 상업지구의 중심에 위치하며, 대형 백화점(롯데백화점, 신세계백화점 등)과 복합 쇼핑몰이 인접한 '몰세권' 입지입니다.

주변에 다양한 오피스텔과 근린생활시설이 혼재하여, 직장인 및 1인 가구의 수요가 높은 지역 상권을 형성하고 있습니다.

높은 임대수익률을 기대할 수 있는 조건이 갖추어져 있습니다.

4.2. 생활 편의

본건은 2021년식의 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 설비 상태가 양호합니다.

철근콘크리트구조, 승강기, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있어 거주 및 업무 환경이 편리합니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

서울특별시 영등포구 영등포동1가의 역세권 오피스텔로, 매우 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

비교적 신축 건물이며, 주변 인프라가 풍부하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

다만, 매각조건에 붙은 임차인 및 주택도시보증공사의 '임차보증금반환청구권 포기 조건'은 권리분석의 핵심이며, 이 조건의 효과를 정확히 확인하고 입찰해야 하는 특수물건이라는 점을 인지해야 합니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 1호선 영등포역 초역세권 및 대형 백화점, 상업시설 밀집 지역으로 입지가 탁월합니다.

신축급 건물: 2021년 사용승인 건물로 시설의 노후화 부담이 적습니다.

높은 임대수익률 기대: 풍부한 유동인구와 배후수요를 바탕으로 안정적인 임대수익 창출이 가능합니다.

권리관계 조건부 해소 가능성: 특수 매각조건을 통해 잠재적인 임차보증금 인수 리스크가 제거될 가능성이 높으나, 법원 확인 절차가 필수적입니다.

소액 투자 가능성: 전용면적 5평대의 소형 오피스텔로, 비교적 적은 금액으로 서울 상업지역 투자가 가능합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계