나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9903 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 788-4 블루힐 제2층 제204호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9903 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 788-4 블루힐 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매6계 2025타경9903 | 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 788-4 블루힐 제2층 제204호 | 감정가: 182,000,000원 | 최저가: 116,480,000원 | 용도: 다세대주택

1. 경매 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9903 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 788-4 블루힐 제2층 제204호

용도: 다세대주택 (공부상: 사무소)

감정가: 182,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 전OO

채권자: 이OO

1.2. 물건 상세 정보

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제2층 제204호

사용승인일: 2016년 04월 28일 (비교적 신축)

이용상태: 현황 주거용으로 이용 중임 (탐문조사 결과)

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

1.3. 면적 정보 (전용면적)

토지면적: 17.92제곱미터 (약 5.42평)

건물면적: 28.94제곱미터 (약 8.75평)

토지 지분율: 17.92제곱미터

건물 지분율: 28.94제곱미터

2. 물건 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡4동 주민센터"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 목동역이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 권리분석 (등기부)

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 채무자(전OO)와 소유자(전OO)가 동일한 일반적인 강제경매 진행 건입니다.

말소기준권리 이후의 권리관계는 매각으로 인해 소멸될 것으로 판단되나, 정확한 권리 관계 파악을 위해서는 등기부 등본 분석이 필수적입니다.

특이사항 및 임대관계: 임대관계는 미상(미확인)이므로, 명도(인도명령) 진행 시 점유관계 확인이 중요합니다.

2.3. 상권분석 및 주변 환경

본건이 속한 지역은 제2종일반주거지역(7층이하)으로, 주로 주거시설이 밀집된 곳이며, 주변에 화곡4동 주민센터 및 근린생활시설이 혼재하여 생활 편의성은 양호합니다.

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지 위에 도시형생활주택(단지형다세대)이 건축되어 있으며, 본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 차량 접근이 용이합니다.

주변 환경 조사 결과, 특별히 검색되거나 인근 주민들이 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.4. 생활정보

주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설(각종 근린생활시설, 공원 등)을 이용하기에 편리합니다.

내부적으로 기본적인 위생, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있어 2016년 준공된 건물로서 주거 환경은 양호할 것으로 예상됩니다.

3. 종합 의견 및 투자 전략

3.1. 잠재적 리스크

1. 공부와의 차이 (가장 큰 리스크): 건축물대장상 용도는 '사무소'이나 현황 '주거용'으로 이용 중인 것이 확인되었습니다. 이는 향후 대출 및 법적 문제 발생 가능성을 내포하며, 주택 임대차보호법 적용 여부 및 이행강제금 부과 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 매수 후 용도변경 가능성 및 비용을 사전에 확인해야 합니다.

2. 토지이용계획 제한: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역 등으로 지정되어 있어, 향후 재건축 및 증축 등 토지이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 2016년에 사용승인된 비교적 신축 다세대주택이며, 목동역 인근의 주거지역에 위치하여 입지적 조건은 보통 이상입니다.

그러나, 공부상 용도(사무소)와 현황 용도(주거용)가 불일치하는 중대한 리스크를 안고 있으므로, 입찰 전 대출 가능성 및 행정적 리스크를 반드시 해결하거나 감수할 수 있는 가격으로 입찰가를 산정해야 합니다.

3.3. 투자 포인트

1. 준신축 다세대: 2016년식으로 노후도가 낮아 당분간 큰 수리 없이 거주 가능합니다.

2. 현황 주거용 이용: 실제 주거 목적으로 이용 중이므로, 시세는 주변 주거용 다세대를 기준으로 파악해야 합니다.

3. 역세권 접근성: 5호선 목동역까지의 접근성 및 다수의 노선버스 정류장이 인접하여 교통 편의성이 일정 수준 확보됩니다.

※ 본 보고서는 제공된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 투자 결정은 반드시 현장 조사 및 권리 관계에 대한 추가적인 분석을 거친 후 최종적으로 본인의 책임 하에 이루어져야 합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매6계