나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9903 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 788-4 블루힐 제2층 제204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보 · 평가일 2025.05.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡4동 주민센터"" 남측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택 및 아파트, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 목동역)이 소재하는
등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건내 제2층 제204호로서,
(사용승인일: 2016.04.28)

외벽: 석재붙임마감 등,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 됨.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항)
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면
구역(원추표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

본건 집합건축물대장상 용도는 '사무소'이나 현황 주거용으로 이용중인 것으로 탐문조사 됨.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-건축물대장상 용도는 '사무소'이나 주거용으로 이용 중임.(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 788-4번지 블루힐 제2층 제204호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경9903 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 788-4 블루힐 제2층 제204호

건물명: 블루힐

건물 용도: 도시형생활주택 (건축물대장상 '사무소', 현황 주거용 이용)

감정가: 182,000,000원

토지 면적: 17.92㎡ (약 5.42평)

토지 지분: 17.917㎡ (약 5.42평)

건물 면적: 28.94㎡ (약 8.76평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OO

사용 승인일: 2016년 04월 28일

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡4동 주민센터" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 5호선 목동역이 인접해 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

도로 접근성: 본건 동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 원추표면구역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025.05.13)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

본건에는 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다.

을4: 2024년 03월 14일 접수, 주택임차권 (권리자: 이다정, 금액: 168,000,000원). 이 임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

임차인: 이

보증금: 168,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020년 06월 29일

확정일자: 2020년 06월 08일

대항력: 있음

비고: 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본 물건이 위치한 지역은 다세대주택 및 아파트가 밀집된 전형적인 주거 지역입니다. 주변에 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

물건 용도: 공부상 용도는 '사무소'이나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다. 이는 추후 행정적인 문제 발생 가능성을 내포합니다.

상권 영향: 주거 지역 상권으로서, 배후 수요는 지역 주민에 기반합니다. 상업적 가치보다는 주거용 부동산으로서의 가치 평가가 중요합니다.

1.4. 생활정보

건축 정보: 본건은 철근콘크리트구조의 6층 건물 내 제2층 제204호이며, 2016년 4월 28일에 사용 승인되었습니다.

마감재: 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 이루어져 있습니다.

내부 설비: 기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

주변 편의시설: 화곡4동 주민센터가 인근에 있으며, 다양한 근린생활시설이 입지하여 생활 편의성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

용도 불일치: 건축물대장상 용도는 '사무소'이나 실제 주거용으로 사용 중이므로, 향후 시정명령이나 이행강제금 부과 등 행정적 조치의 대상이 될 수 있습니다.

임차인 보증금 인수: 168,000,000원의 임차보증금을 매수인이 인수해야 하므로, 이는 총 투자 비용에 직접적으로 반영됩니다. 낙찰가 외에 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

공항 관련 규제: 중요시설물보호지구(공항) 및 원추표면구역에 해당하여, 항공기 운항과 관련된 고도 제한 등 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

군사시설 보호구역: 대공방어협조구역에 해당하여 건축물의 높이 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택으로, 2016년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다. 입지 조건은 주거 밀집 지역으로서 보통 수준이며, 교통 접근성도 양호한 편입니다.

가장 중요한 권리 관계는 매수인이 168,000,000원의 임차 보증금을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 총 투자 비용에 상당한 부분을 차지하므로, 향후 임대 수익률이나 매각 시 예상 차익을 신중하게 검토해야 합니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황이 불일치하는 점은 잠재적 리스크로, 행정 처분 가능성에 대한 대비가 필요합니다. 또한, 공항 및 군사시설 관련 구역에 해당하여 관련 법규에 따른 제약 사항을 확인해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

상대적 저평가 가능성: 감정가 182,000,000원 대비 인수해야 할 임차 보증금이 168,000,000원이라는 점을 감안하면, 실제 입찰가를 낮게 책정할 여지가 있어 투자 수익률을 높일 수 있습니다.

신축 건물: 2016년식 건물로 노후도가 낮아 주택으로서의 가치가 비교적 높게 유지될 것으로 예상됩니다.

주거지 수요: 화곡동은 꾸준한 주택 수요가 있는 지역으로, 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 건물 면적은 28.94㎡ (약 8.76평)입니다.

최근 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사한 신축 빌라(2018년식, 37.05㎡)의 매매가가 30,000만원으로, 평당 약 2,670만원 수준으로 형성되어 있습니다.

이를 토대로 본 물건의 예상 시세는 약 234,650,000원 (8.76평 * 2,670만원/평)으로 추정됩니다.

매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 168,000,000원임을 감안할 때, 총 투자 비용 (입찰가 + 인수 보증금)을 고려한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

감정가 182,000,000원과 예상 시세 234,650,000원을 고려하고, 용도 불일치 및 임차인 인수 등의 리스크를 반영하여, 총 투자 비용을 약 220,000,000원으로 목표하는 것이 적절할 수 있습니다.

이는 입찰가를 약 52,000,000원 (220,000,000원 - 168,000,000원)으로 설정하는 것에 해당합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있으며, 이는 총 투자 비용으로 환산 시 약 218,000,000원 ~ 238,000,000원 수준이 될 것입니다.

이는 시세 및 리스크를 반영한 추정치이며, 실제 입찰 참여 시에는 경쟁 상황 및 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.