나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9957 [1] 서울특별시 양천구 신월동 62-27 아크로뷰 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경9957 [1] 서울특별시 양천구 신월동 62-27 아크로뷰 제3층 제301호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경9957
• 주소: 서울특별시 양천구 신월동 62-27 아크로뷰 제3층 제301호
• 감정가: 244,000,000원
• 최저가: 195,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

서울남부지방법원 경매4계 2025타경9957 | 소재지: 서울특별시 양천구 신월동 62-27 아크로뷰 제3층 제301호 | 감정가: 244,000,000원 | 최저가: 195,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호 서울남부지방법원 2025타경9957 (1) 사건의 부동산강제경매 물건입니다.

소유자 및 채무자는 권OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄매각입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 62-27 아크로뷰 제3층 제301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대)

감정가: 244,000,000원

토지면적: 17.11 ㎡ (약 5.18 평)

건물면적: 전용면적 27.71 ㎡ (약 8.38 평)

사용승인일: 2020.04.28. (약 5년차 신축급)

이용상태: 방2, 거실1, 주방/식당1, 욕실/화장실1, 발코니로 이용 중입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지: 생활정보

본 건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재하며, 신월중학교 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택(도시형생활주택), 소규모 차량정비업소, 그리고 신월중학교, 신화중학교 및 강서양천교육지원청 등 교육관련기관이 혼재하는 제2종일반주거지역 내 공동주택지대로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2020년 4월에 사용승인된 비교적 신축급 건물로, 필로티형 5층 건물의 3층에 위치하며 1층에 주차장이 설치되어 있습니다.

2.2. 교통 여건: 상권분석

차량 출입이 가능하며, 대중교통 이용은 노선버스 정류장이 인근(월정로, 화곡로)에 소재하여 무난합니다.

다만, 북동측 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 위치하나, 도보 이용 사정은 원활한 편은 아닌 것으로 보아 버스나 마을버스 등의 연계가 필요할 것으로 판단됩니다.

2.3. 주변 환경 및 혐오시설

주변은 주거지대 및 교육시설이 혼재되어 생활 편의성이 확보된 지역입니다.

인근에 노폭 약 8M 포장도로와 접하고 있어 접근성은 양호합니다.

양천구는 과거 양천자원회수시설(쓰레기 소각장)이 존재했으나, 해당 시설은 현재 주민편익시설을 갖추고 운영되어 과거의 혐오시설 이미지를 탈피한 상태입니다. 본건이 해당 시설의 영향권 내에 있는지에 대한 정확한 정보는 없으나, 양천구 지역 특성상 염두에 두는 것이 좋겠습니다.

3. 물건 분석 (건물/토지)

3.1. 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 5층 건물 중 제3층 제301호입니다.

외벽은 석재타일 마감, 창호는 하이샷시 복층유리이며, 방과 거실은 발코니 확장형으로 이용되고 있습니다.

위생, 급배수 시설을 갖추고 있으며 도시가스에 의한 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 경보기, CCTV 등 기본적인 주거 설비가 양호하게 갖추어져 있습니다.

3.2. 토지 현황 및 공법상 제한

토지는 세장형의 평탄한 지반으로 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

용도지역은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)이며, 도로(접합)에 접해 있습니다.

특이한 공법상 제한으로는 건축허가 및 착공제한지역(2024-05-01), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 설정되어 있습니다.

무엇보다 현재 토지거래계약에관한 허가구역(2024.06.04~2025.08.30)으로 지정되어 있어, 매수 시 관할 구청장의 허가 여부와 필요한 요건 충족 여부를 반드시 확인해야 합니다.

4. 권리 분석

4.1. 임차인 현황 및 주의사항

본 건은 임대중인 것으로 탐문되나 상세내역은 미상입니다.

등기사항전부증명서에 기재된 바에 따르면, 2023.11.02. 서울남부지방법원의 임차권등기명령에 의거 주택임차권이 설정되어 있으며, 임차보증금은 250,000,000원입니다.

4.2. 매각 구분 및 채권 관계: 잠재적 리스크

가장 중요한 '주의사항'은 임차인 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각된다는 점입니다.

이는 사실상 낙찰자가 인수할 보증금 부담이 없음을 의미하는 특이하고 유리한 조건입니다. 일반적인 경매 물건의 경우 임차보증금 전액을 배당받지 못하면 잔여 금액을 낙찰자가 인수해야 하지만, 본 건은 공사(HUG)에서 해당 청구권을 포기하는 조건이므로 입찰자는 **추가 인수금액이 발생하지 않는** 것으로 해석됩니다. (단, 매각조건은 법원의 최종 공고문을 통해 반드시 재확인해야 합니다.)

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 잠재적 리스크

토지거래허가구역 지정(2025.08.30.까지)으로 인해 매수 시 주거용 실거주 요건 충족 등 허가 절차를 거쳐야 하는 리스크가 있습니다.

지하철역 이용이 원활하지 않아 대중교통의 주력은 버스 노선에 의존해야 합니다.

5.2. 종합 의견

본 건은 2020년 사용승인된 비교적 신축 다세대주택(도시형생활주택)으로, 2룸 구조를 갖추고 있어 신혼부부 또는 1~2인 가구의 수요가 꾸준한 형태입니다.

감정가 244,000,000원과 임차보증금 250,000,000원을 비교할 때 임차보증금이 감정가보다 높아 일반적인 경매였다면 권리관계가 매우 복잡했겠지만, HUG의 배당잔액 청구권 포기 조건은 **권리관계의 불확실성을 완전히 해소**시켜주는 매우 긍정적인 요인입니다.

토지거래허가구역이라는 제약만 극복한다면, 안전한 권리관계로 경쟁률이 높아질 가능성이 있습니다.

5.3. 투자 포인트: 투자 포인트

(1) 안전한 권리관계 확보: 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 잔액 청구권 포기 조건부 매각이므로, **낙찰자가 임차보증금을 인수할 위험이 없습니다.**

(2) 신축급 주택: 2020년 건축물로 내부 상태 및 설비가 양호하여 추가적인 수리비용 부담이 적습니다.

(3) 실수요 목적 적합: 방 2개, 전용면적 약 8.38평의 구조는 임대수익 목적 또는 소형 실수요 목적에 적합한 면적입니다.

(4) 상대적 고평가 가능성: 안전한 권리관계로 인해 입찰 경쟁률이 상승할 수 있으므로, 보수적인 가격 산정이 중요합니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매4계