나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102888 [1] 서울특별시 관악구 신림동 10-559 아름채 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 서울지하철 2호선과 신림선이 만나는 ""신림역"" 남동측 인근에 위치하며 주변환경은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 상업시설, 학교 등이 혼재함

교통상황

본건까지 차량 출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통 여건 무난시됨

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택(다세대주택) 4층 중 2층 202호 로서
외벽 : 돌붙임 등으로 마감
내벽 : 벽지로 마감
창호 : 샤시창임

이용상태

공동주택 다세대주택으로 이용됨
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수시설, 주차장, 엘리베이터 등 설비

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 토지로서 등고평탄하고 다세대주택 건부지로 이용됨

인접 도로상태등

서측으로 소로(가)에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
[추가기재사항]건축법 제2조 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

주택도시보증공사(양도전: 임차인 이해담)으로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.26.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102888 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 10-559 아름채 2층202호

* 용도: 다세대주택

* 토지면적: 20.92㎡ (약 6.33평)

* 건물면적: 29.87㎡ (약 9.04평)

* 감정가: 331,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 건축년도: 2019년 (사용승인일 2019-05-23 기준)

2. 입지조건

* 위치: 서울특별시 관악구 신림동 소재, 서울 지하철 2호선 및 신림선 환승역인 '신림역' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 상업시설, 학교 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 매우 우수합니다.

* 도로: 물건은 서측으로 소로(가)에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 법적 제한사항: 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다. (교육환경보호구역의 최종 확인은 동작교육청에 문의 필요)

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 31일자 관악구(서울특별시)의 압류 (갑4) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 소유권 관련 권리 (갑1, 갑2, 갑3)

* 주택임차권 (을5, 권리자: 이해담) - 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

* 압류 (갑4) - 말소기준권리

* 강제경매 (갑5, 권리자: 주택도시보증공사) - 말소기준권리

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(이해담, 개명전 이민정)

* 보증금: 330,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-15

* 확정일자: 2021-11-18

* 대항력: 없음 (등기부등본 상 및 제출된 확약서 내용 종합 시)

* 특별 주의사항: 임차인 이해담은 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.06.26.자)를 제출하였습니다. 이에 따라 본 물건의 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 신림역 역세권에 위치하여 유동인구가 많고 상업시설이 발달한 지역입니다. 다세대주택과 더불어 근린생활시설 및 상업시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 활발합니다.

* 소비력: 신림역 일대는 서울 서남부의 주요 상권 중 하나로, 높은 수준의 소비력을 갖춘 지역으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 서울 지하철 2호선과 신림선 환승역인 신림역을 도보로 이용 가능하여 서울 시내 전역으로의 접근성이 매우 뛰어납니다. 다수의 시내버스 노선도 운행 중입니다.

* 편의시설: 단지 주변으로 마트, 병원, 은행, 식당 등 다양한 근린생활시설과 편의시설이 밀집해 있어 생활 인프라가 매우 우수합니다.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (단, 교육환경보호구역에 해당하므로 최종적인 교육 환경 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련: 제출된 확약서에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없으나, 임차인과의 관계에서 발생할 수 있는 행정 절차상의 문제나 만일의 법적 분쟁 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 건축물 상태: 2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 관리가 필요할 수 있습니다.

* 도시계획 및 규제: 본 물건은 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 법적 규제를 받고 있습니다.

* 혐오시설: 서울특별시 관악구 신림동 10-559번지 및 인근 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 지하철 2호선 및 신림선 환승역인 신림역 초역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 매우 뛰어난 다세대주택입니다. 2019년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 임차인의 대항력이 없고 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서가 제출되어 매수인에게 인수되는 부담이 없는 점이 큰 장점입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 안전한 투자가 가능할 것으로 보입니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되어 있어, 낙찰가 산정에 신중을 기할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 강력한 역세권 입지: 신림역 (2호선, 신림선) 인접으로 교통 편의성 최상

* 발달된 생활 인프라: 다양한 상업 및 편의시설, 교육시설 근접

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인으로 관리 상태 양호 예상

* 권리관계 명확: 임차인 관련 인수 부담 없음 (0원)

9. 예상 입찰가

* 감정가: 331,000,000원

* 주변 실거래가 분석:

* 2026년 5월 거래: 68.58㎡ (약 20.7평, 1991년 건축) 180,000,000원

* 2026년 5월 거래: 36.33㎡ (약 11평, 2015년 건축) 180,000,000원

* 2026년 5월 거래: 49.63㎡ (약 15평, 2003년 건축) 230,000,000원

* 본건은 29.87㎡ (약 9.04평, 2019년 건축) 면적입니다. 최근 실거래가 사례를 고려할 때, 약 9평대의 신축 다세대주택은 1.6억 원에서 2.0억 원 내외의 시세를 형성할 것으로 예상됩니다.

* 감정가(331,000,000원)와 비교 시, 현재 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 종합적인 시세 분석 및 권리 분석 결과, 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 160,000,000원 ~ 190,000,000원

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