나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102861 [1] 서울특별시 서초구 방배동 829-14 제네시스빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 ""서울방배초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(이수역)이 소재하여 대중교통여건 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건내 제4층 제403호로서,
외벽: 외장석 등 마감
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 평지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2):
도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(허가대상:건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지, 지정기간:2025.3.24.~2025.9.30.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 구분건물의 발코니 부분에는 제시외 건물(방2 및 다용도실)이 소재함.

물건 비고

1.제시외 건물 포함
2.집합건축물대장에 위반건축물 기재됨
3.임차인 전병국은 대항력있는 임차인으로 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102861 (1)

소재지: 서울특별시 서초구 방배동 829-14 제네시스빌 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 383,000,000원

토지면적: 28.80㎡ (약 8.71평)

건물면적: 28.70㎡ (약 8.68평)

제시외 건물면적: 24.00㎡ (약 7.26평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 전OO

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 서울특별시 서초구 방배동 소재 "서울방배초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통 편의성: 제반 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(이수역)이 소재하여 대중교통 이용 여건이 무난함.

주변 시설:

* 서울방배초등학교 등 교육 시설이 인근에 위치함.

* 지역 내 근린생활시설 및 이수역 주변 상업 시설 이용 가능.

* 토지이용계획상 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당함.

1.2. 권리분석

등기부상 현황:

* 소유권보존: 한성준 (2014-01-22)

* 근저당권 (말소기준권리): 이계상 (2014-07-31, 300,000,000원)

* 근저당권: 김솔로몬 (2014-11-26, 95,000,000원) - 말소 예상

* 주택임차권: 전병국 (2025-03-25, 310,000,000원, 인수)

* 압류: 국민건강보험공단 (2019-04-24) - 말소 예상

* 압류: 금산군 (2024-05-14) - 말소 예상

* 강제경매: 전병국 (2025-05-12, 310,178,900원) - 말소 예상

인수되는 권리:

* 임차인 전병국은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 310,000,000원 (1차 275,000,000원, 2016년 35,000,000원 증액) 전액을 배당받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 함.

임차인 현황:

* * 임차인: 전

* 보증금: 310,000,000원 (1차 275,000,000원, 2016년 35,000,000원 증액)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2014-06-09

* 확정일자: 1차 2014-06-09 (275,000,000원), 2차 2016-06-08 (35,000,000원 증액분)

* 배당신고일자: 2025-03-25

* 대항력: 있음

* 비고: 배당받지 못한 보증금 잔액 인수 (주의 요망)

말소 기준 권리: 2014년 7월 31일자 이계상 근저당권 (을3)

총 채권액 (등기부상): 약 705,000,000원

1.3. 상권분석

본건은 서울특별시 서초구 방배동에 위치하며, 주거 지역 내에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

이수역이 인근에 있어 강남 및 서울 중심지로의 접근성이 양호하며, 이는 지역 내 주거 수요를 뒷받침하는 요인으로 작용할 수 있습니다.

상업 시설은 주로 이수역 주변 및 일부 근린생활시설 형태로 분포하고 있어, 대규모 상업 지역보다는 주거 기능에 초점이 맞춰진 상권입니다.

1.4. 생활정보

교육 시설: 서울방배초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리합니다.

편의 시설: 지역 내 소규모 상점 및 이수역 인근 상업 시설을 이용할 수 있습니다.

교통: 버스 정류장 및 이수역(4, 7호선) 이용이 가능하여 대중교통 여건이 무난합니다.

주요 시설 접근성: 강남, 서초 등 주요 업무 및 상업 지구로의 접근성이 비교적 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

위반건축물: 본건은 집합건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있습니다. 이는 향후 시정명령, 이행강제금 부과, 철거 등의 문제가 발생할 수 있으며, 재산권 행사나 매각에 제약을 줄 수 있는 중대한 하자입니다. (건물 제시외 면적 24.00㎡가 이에 해당할 가능성이 높음)

대항력 있는 임차인 인수: 임차인 전병국이 대항력 있는 임차인으로서 보증금 310,000,000원을 전액 배당받지 못하면 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지하며, 인수 금액이 많을 경우 수익률에 직접적인 영향을 미칩니다.

감정가와 시세 차이: 감정가는 383,000,000원이나, 유사 면적의 최근 거래 사례는 705,000,000원 이상으로 파악되어, 감정가가 시세보다 현저히 낮을 가능성이 있습니다. 시세 조사를 통한 정확한 가치 평가가 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 서초구 방배동의 입지 좋은 지역에 위치한 다세대주택입니다.

최근 시세 대비 낮은 감정가와 이수역 인근이라는 교통 이점은 긍정적이나, 위반건축물 등재와 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 문제는 매우 신중하게 접근해야 할 핵심 리스크입니다.

특히 위반건축물에 대한 이행강제금 및 원상복구 비용, 임차인 보증금 인수액 310,000,000원을 고려한 투자 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

현 시세가 감정가 대비 높게 형성된 점을 감안할 때, 해당 물건의 매력은 존재하나, 위에 언급된 리스크들을 감안하여 예상 낙찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

강남 접근성: 지하철 4, 7호선 이수역을 이용한 서울 주요 지역 접근성이 우수합니다.

저평가 가능성: 감정가가 주변 시세 대비 낮게 책정된 것으로 보여, 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 리스크 비용 고려 필요)

주거 선호 지역: 서초구 방배동은 전통적으로 주거 선호도가 높은 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적 거래 사례 (2026년 5월 2일, 29.86㎡ 기준) 시세: 약 705,000,000원

인수해야 할 임차인 보증금: 310,000,000원

현 시세 기반 순수익 가치: 705,000,000원 - 310,000,000원 = 395,000,000원

본 물건의 감정가: 383,000,000원

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 현 시세 기준으로 산정합니다. 최근 유사 면적 거래 사례(705,000,000원)에서 인수해야 할 임차인 보증금(310,000,000원)을 제외하면 약 395,000,000원의 가치가 있습니다. 위반건축물 문제, 임차인 인수 금액 등을 고려할 때, 감정가(383,000,000원) 근처에서 시작하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

최종 예상 입찰가: 395,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.