나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102844 [1] 서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 10층1005호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철2호선·신림선 ""신림역"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상업용건물 및
주상복합건물 등이 소재하는 상업지대로서, 인근에 근린생활시설 및 생활편익시설, 오피스텔, 도시형생활주택, 관공서 등이
소재하여 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철2호선·신림선 ""신림역""이 소재하여 제반 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상11층 (사용승인일 2013.12.17)
외벽 : 외장석재 및 몰탈위페인팅 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 [탐문조사]
바닥 : 강화마루 및 일부 타일붙임 마감 등 [탐문조사]
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

제10층 제1005호 : 아파트(도시형생활주택원룸형)[방, 주방, W/C, 현관] [탐문조사]

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설 및 제1,2종근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 7미터, 3미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(2024-04-11) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(위
탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102844 (1)

물건소재지: 서울특별시 관악구 신림동 1433-55 프라비다트라움 10층1005호

건물명: 프라비다트라움

구분: 도시형생활주택 (아파트)

사용승인일: 2013.12.17

총층수: 11층 중 10층

감정평가액: 140,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 면적 정보

토지 면적: 4.49㎡ (약 1.36평)

토지 지분: 4.489㎡ (약 1.36평)

건물 면적: 14.05㎡ (약 4.25평)

건물 지분: 14.05㎡ (약 4.25평)

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 지하철 2호선·신림선 "신림역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 상업용 건물 및 주상복합건물 등이 소재하는 상업지대로서, 근린생활시설, 편의시설, 오피스텔, 도시형생활주택, 관공서 등이 인접하여 전반적인 주위 환경이 양호합니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선·신림선 "신림역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2023년 3월 2일 접수된 근저당권 (을3, 채권최고액 1,126,500,000원)입니다.

4.2. 임차인 현황 및 인수/소멸 여부

* 주택도시보증공사 (이준호): 보증금 135,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021-09-10, 확정일자 2021-08-25, 배당신고일자 2023-09-25. 상세 권리분석상 '대항력 없음'으로 기재되어 있으나, 물건 명세서 상 '대항력있는임차인'으로 표기되어 주의가 필요합니다. 또한, 등기부등본 상 주택임차권 (을4)은 2021-08-30 전입, 2021-08-25 확정일자로 기록되어 있으며 '말소' 처리되어 있습니다.

* 조희만: 보증금 0원, 차임 0원. 전입일자 2025-04-29. 상세 권리분석상 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

4.3. 주요 권리 분석 요약

* 채권자: 주OOOOOOO (강제경매 신청)

* 근저당권: 을3 (지완, 1,126,500,000원) - 말소기준권리

* 임차권: 을4 (이준호, 135,000,000원) - 말소

* 압류/가압류/강제경매: 다수 존재하나 모두 말소 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,546,500,000원

4.4. 특이사항 및 주의사항

* 물건 보고서 상 '대항력있는임차인' 및 '특수물건정보'에 해당 내용이 기재되어 있습니다.

* '주의사항'에 '임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각'으로 명시되어 있습니다. 이는 매수인이 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금반환채권을 승계받으나, HUG에 대해 대항할 수 있는 권리를 포기하는 조건으로 매각됨을 의미합니다. 따라서 HUG 관련 보증금 처리에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 'HUG 인수조건 변경', '공동담보' 등의 특이사항이 있습니다.

* 임대관계는 미상입니다.

5. 상권분석

5.1. 상업지대 내 위치

본건이 소재한 신림동 지역은 지하철역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 발달한 지역입니다. 주변에 다수의 근린생활시설, 편의시설, 오피스텔, 도시형생활주택 등이 혼재하여 상권의 활성화 정도가 높습니다.

5.2. 투자 가치

신림역이라는 역세권이라는 입지적 장점과 도시형생활주택이라는 주거 형태는 1인 가구 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 상권 특성을 가지고 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 구성

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 규모: 지하 1층 / 지상 11층

* 외벽: 외장석재 및 몰탈 위 페인팅 마감

* 내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감 (탐문조사)

* 바닥: 강화마루 및 일부 타일 마감 (탐문조사)

6.2. 세대 현황

* 10층 1005호: 도시형생활주택 원룸형 (방, 주방, W/C, 현관 구성) (탐문조사)

6.3. 설비 내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기설비, 소방설비 등이 완비되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 및 HUG 관련 복잡한 권리 관계

* 물건 명세서에 '대항력있는임차인'으로 표기되어 있으나, 상세 권리 분석에서는 '대항력 없음'으로 기재된 이준호(주택도시보증공사) 임차인에 대한 상반된 정보가 존재합니다.

* '주의사항'에 명시된 HUG의 매수인에 대한 대항력 포기 조건은 매수인이 임차보증금반환채권을 인수하더라도 HUG를 상대로 권리를 행사할 수 없음을 의미하므로, 이에 대한 철저한 법률 검토 및 예상 비용 산정이 필수적입니다. 이는 잠재적으로 매수인이 추가적인 금전적 부담을 안게 될 수 있는 주요 리스크 요인입니다.

7.2. 공동담보 물건 존재

* 본건은 공동담보로 경매에 나왔을 가능성이 있어, 타 물건의 매각 결과에 따라 본 건에 미칠 영향도 고려해야 합니다.

7.3. 임대 관계 미확인

* 현재 임차인 현황이 명확하게 파악되지 않아, 실제 거주 상황 및 임대 계약 조건에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 종합 의견

본건은 서울 지하철 2호선 및 신림선 신림역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 입지 및 교통 여건이 매우 우수합니다. 건물은 2013년에 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 전용면적 14.05㎡(약 4.25평)의 소형 원룸 형태로 1인 가구 수요에 적합합니다.

하지만, '대항력있는임차인' 존재 가능성, HUG와의 복잡한 채권 승계 및 대항력 포기 조건 등 권리 관계가 매우 복잡하고 불확실한 부분이 많아 신중한 접근이 요구됩니다. 특히 HUG 관련 특이사항은 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로, 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상의하여 명확한 위험 분석 및 대처 방안을 마련해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 신림역 역세권의 우수한 입지 조건

* 1인 가구 증가 추세에 따른 도시형생활주택의 꾸준한 수요

* 주변 개발 계획 및 정주 여건 개선 가능성

* 복잡한 권리 관계를 통한 잠재적 시세 차익 기대 (다만, 위험 요소 철저히 분석 후 접근)

10. 예상 입찰가

제시된 주변 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적대의 다세대주택의 경우 약 1,978만원/평 ~ 3,579만원/평 수준의 가격을 형성하고 있습니다. 본건의 감정가는 140,000,000원으로, 면적(4.25평) 대비 약 3,294만원/평 수준으로 책정되었습니다.

이는 시장가 대비 높은 편은 아니나, HUG 관련 임차보증금 및 대항력 포기 조건 등 복잡한 권리 관계와 잠재적 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 상기 요인들을 종합적으로 고려하여 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성 및 시장 상황을 감안한 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위를 제안하며, 최적 입찰가는 115,000,000원 내외로 판단됩니다. (단, 임차인 및 HUG 관련 권리관계에 대한 법률적 검토 결과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.