나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경1475 [1] 서울특별시 종로구 창신동 328-18 2층씨20호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명일 · 평가일 2025.05.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 종로구 창신동에 소재하며 ""동묘앞역"" 서측 인근에 위치하는 구분건물
로서, 주위는 각종 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 지하철1,6호선 동묘앞역 및 노선버스
정류장 등이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 평슬래브지붕 지하5층 지상13층 건물내 제2층 제씨20호로서
(사용승인일: 1997.04.04.)

외벽: 복합판넬 마감 등
내벽: 페인팅 마감 등
창호: 샷시 창호 등

이용상태

판매시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터설비, 화재탐지 및 경보설비,
소화전설비, 주차장시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 등고 평탄한 3필지 일단의 가장형 토지로서 상업용(판매시설, 업무시설,
창고시설, 근린생활시설, 관람집회시설, 교육연구시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 토지 동측으로 노폭 약 20m 내외, 남측으로 노폭 약 6m 내외, 서측으로 노폭 약 3m
내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 기호2
도시지역, 일반상업지역, 도로(2022-04-28)(소로2-1(폐지 입안))(접합), 도로(접합), 가축
사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-26)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역
(2016-11-24)(역사도심),서울도심((4대문안)),건축선(2022-03-18)

기호3
도시지역, 일반상업지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(2020-06-26)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:54-236m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도
권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(역사도심),서울도심((4대문안))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 : 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 서울특별시 종로구 창신동 328-18번지, 지봉로 19 시즌빌딩 2층 씨20호에 소재한 판매시설입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경1475 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 70,000,000원입니다.

본 물건은 토지와 건물이 일괄하여 매각 대상입니다.

토지 면적은 2.01㎡ (약 0.61평)이며, 건물 면적은 8.41㎡ (약 2.54평)입니다.

특이사항으로는 재매각, 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

매수 신청 보증금은 최저매각 가격의 20%입니다.

건물 사용승인일은 1997년 04월 04일입니다.

2. 입지조건

본건은 서울특별시 종로구 창신동에 위치하며, 지하철 1, 6호선 동묘앞역 서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주위 환경으로는 각종 업무시설, 판매시설, 근린생활시설 등이 분포하는 상업지대로서 활발한 활동이 이루어지는 지역입니다.

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 지하철역 및 버스정류장이 소재하여 교통 상황은 매우 양호합니다.

건물은 철골철근콘크리트 구조의 평슬래브 지붕을 가진 지하 5층, 지상 13층 건물 내 제2층 제씨20호로 이용 중이며, 외벽은 복합판넬, 내벽은 페인팅, 창호는 샷시 등으로 마감되었습니다.

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 에스컬레이터, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 주차장 시설 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 필지와 비교하여 등고 평탄한 3필지 일단의 가장형 토지로, 현재 상업용 건물 부지로 이용 중입니다.

토지 동측으로는 약 20m, 남측으로는 약 6m, 서측으로는 약 3m 내외의 포장도로에 각각 접해 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함이 없습니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 서울도심 등에 해당하여 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2015년 07월 30일 접수된 신한은행 근저당권(채권최고액 75,600,000원)으로 판단됩니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 소멸될 예정입니다.

다만, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 해당 권리관계를 인수할 가능성에 대해 주의 깊게 검토해야 합니다.

임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인 : 김

보증금 : 5,000,000원

차임 : 200,000원

전입/사업일자 : 2021-06-22

확정일자 : 없음

배당신고일자 : 없음

대항력 : 없음

비고 :

* 임차인 : 유

보증금 : 5,000,000원

차임 : 250,000원

전입/사업일자 : 2025-07-23

확정일자 : 2025-07-23

배당신고일자 : 없음

대항력 : 없음

비고 :

두 임차인 모두 대항력이 없으며, 배당 신고를 하지 않아 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 동묘앞역 인근 상업지대에 위치하여 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있습니다.

주변에 다양한 판매시설, 근린생활시설, 업무시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있으며, 경쟁력 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다.

지하철 1, 6호선 동묘앞역이 도보 거리에 있고, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

이러한 교통 접근성은 고객 유입 및 물류 이동에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 건은 동묘앞역을 중심으로 형성된 상업지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

지하철 1, 6호선 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리하며, 광역적인 이동이 용이합니다.

주변에 다양한 상업시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

토지이용계획상 상대보호구역이 명시된 것으로 보아, 인근에 교육시설(학교)이 존재할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 재매각 물건으로, 이전 경매 절차에서 매각되지 못했거나 취소된 사유에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

공동담보 물건이라는 점은 본 건 외에 다른 물건이 함께 담보로 제공되었음을 의미하며, 이로 인한 추가적인 복잡성이 있을 수 있습니다.

토지이용계획에 명시된 다양한 용도 지역 지정 및 제한 사항(정비구역, 중점경관관리구역, 서울도심 등)은 향후 건물 이용이나 재건축 등 개발 시 제약이 될 수 있습니다.

건축물 사용승인일이 1997년 4월 4일이므로, 약 29년 경과한 건물로서 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

명시된 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 해당 권리 내용을 정확히 파악하고 인수 여부를 신중하게 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 핵심 상권인 종로구 창신동, 동묘앞역 인근에 위치한 소형 판매시설로서, 우수한 교통 여건과 발달된 상권을 기반으로 잠재력을 지니고 있습니다.

감정가는 70,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 구분건물입니다.

모든 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서의 협의는 필요할 수 있습니다.

재매각 및 공동담보, 그리고 소멸되지 않는 지상권이라는 특이사항은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

본 물건의 가치는 입지적 장점과 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 1, 6호선 동묘앞역 초역세권으로, 서울 도심 접근성이 매우 뛰어나며 유동인구가 풍부합니다.

활성화된 상권: 주변에 다양한 상업 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상권 형성 및 임대수익 창출에 유리한 환경을 제공합니다.

소형 면적: 8.41㎡ (약 2.54평)의 전용 면적은 1인 소자본 창업 또는 소규모 임대 사업에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정평가액 70,000,000원을 기준으로 하되, 재매각 및 공동담보 물건이라는 점, 그리고 소멸되지 않는 지상권 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 분석하여 결정해야 합니다. 명확한 시장 조사 및 주변 시세, 그리고 추후 명도 및 관리 비용까지 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 전문가와의 상담을 통해 보수적인 관점에서 입찰가를 산정할 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.