나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102857 [1] 서울특별시 관악구 신림동 99-23 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 신성초등학교 북동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하나 용이하지 않으며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 건물 내 제3층 제302호로서
외벽: 치장벽돌붙임 등
내벽: 벽지, 내장타일 등
창호: 샷시창호.

이용상태

다세대주택(후면 건물개황도 참조)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 경사지로 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 로폭 3미터 내외 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역(7층 이하)), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 99-23, 3층 302호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 서울중앙지방법원 2025타경102857 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행됩니다.

감정가는 132,000,000원입니다.

토지 면적은 17.62㎡(약 5.33평)이며, 토지 지분 또한 17.624㎡(약 5.33평)입니다.

건물 면적은 25.00㎡(약 7.56평)이고, 건물 지분은 25㎡(약 7.56평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 서OOOOOOOOO입니다.

건축물대장상 건물은 2011년에 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 3층 302호입니다.

총 등기부채권액은 175,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 신성초등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통 상황은 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 차량 접근은 가능하나 용이하지는 않아 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 북측으로는 로폭 3미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2014년 6월 3일 접수된 근저당권(을7)입니다.

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-02-21

확정일자: 2018-02-21

배당신고일자: 2024-06-05

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 서울주택도시개발공사(변경전:서울주택도시공사)

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018-02-21

확정일자: 2022-01-28

배당신고일자: 2024-06-05

대항력: 없음

비고:

권리분석 요약:

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사한 면적의 다세대주택 거래 사례가 존재합니다.

2026년 7월 6일 거래된 신림동 92-200번지 제일빌라(다세대, 30.92㎡/약 9.35평)는 18,500만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 1,978만원 수준입니다.

2026년 7월 6일 거래된 신림동 561-1번지 드림하우스(다세대, 29.56㎡/약 8.94평)는 32,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 3,579만원 수준입니다.

본 건물의 감정가는 132,000,000원으로, 약 7.56평에 해당하여 평당 약 1,746만원 수준입니다.

이는 유사 면적의 다세대주택 거래 사례 중 낮은 편에 속하며, 특히 제일빌라와 비교했을 때 감정가가 더 낮습니다. 드림하우스의 거래가는 최신 건물 연식(2015년)을 감안할 때 상대적으로 높은 시세를 반영하는 것으로 보입니다. 본 물건은 2011년식으로, 제일빌라(1991년식)보다는 최신 건물이므로 시장 가치가 감정가보다 높을 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 서울특별시 관악구 신림동 99-23번지에 위치하며, 주변에는 신성초등학교가 인근에 있습니다.

신림역 일대 및 신원시장 주변의 다양한 상업시설, 식당, 편의시설을 이용할 수 있습니다.

관악구청에서 제공하는 1인 가구 지원 정보와 청년문화공간 등 다양한 지역 복지 및 문화 시설에 대한 정보가 있습니다.

주변에 개인 창고 및 짐 보관 서비스 시설들이 운영되고 있습니다.

생활 폐기물 처리 관련 정보도 관악구청 등에서 제공하고 있습니다.

근처에 폐형광등, 폐건전지 수거함 위치 정보도 파악 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 북측으로 로폭 3미터 내외의 막다른 도로에 접하고 있어 차량 접근 및 회차에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

"공동담보"라는 특수물건정보는 경매 물건의 담보 설정이 여러 채권자나 여러 물건에 걸쳐 이루어졌음을 의미할 수 있으며, 추가적인 권리 관계나 법적 쟁점이 있을 가능성을 시사합니다. 다만, 현재 등기부상으로는 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

신림동 지역은 인구가 밀집된 주거 지역으로, 경우에 따라 소음, 주차 문제 등이 발생할 수 있습니다.

외부 지도 검색 결과, 본 물건지 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 2011년에 건축된 비교적 신축 건물에 속하며, 감정가가 주변 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 평가됩니다.

임차인이 모두 배당받고 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 권리가 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 면적이 7.56평으로 다소 협소하며, 3미터 도로 접면은 다소 아쉬운 부분입니다.

"공동담보"라는 특수물건정보에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 감정가는 약 1,746만원/평으로, 유사 면적의 다세대주택 거래 사례(평당 1,978만원~3,579만원)와 비교했을 때 시세 대비 저평가 가능성이 있습니다.

특히, 2011년식 신축 건물이라는 점과 낙찰 후 인수할 권리가 없다는 점은 투자 매력을 높입니다.

소형 면적은 1인 가구 등 특정 수요층을 대상으로 한 임대 수익형 부동산으로 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 132,000,000원입니다.

유사 면적의 다세대주택 거래 사례 중 보수적인 시세인 평당 약 1,978만원을 적용하여 환산하면, 7.56평 기준 약 149,500,000원의 시세가 형성될 수 있습니다.

이에 따라, 보수적인 접근으로 감정가 이상, 유사 사례의 하한가 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

최소 입찰가: 132,000,000원 (감정가)

적정 입찰가: 140,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.