나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102824 [1] 서울특별시 강남구 역삼동 740-7 역삼파크빌 3층306호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정국감정 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 역삼동 소재 지하철2호선 '역삼역' 남서측 인근에 위치하며 주위는 상업시설, 업무시설, 다세대주택 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 자하철역(강남역, 역삼역) 및 버스정류장이 소재하려 일반 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 306호로서,
외벽 : 목재 붙임 마감등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후면 별첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 2m 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-03-24)(건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102824 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 역삼동 740-7 역삼파크빌 3층306호

용도: 다세대주택

감정가: 206,000,000원

토지면적: 12.40㎡ (약 3.75평)

토지지분: 12.4㎡ (약 3.75평)

건물면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

건물지분: 17.82㎡ (약 5.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부요약 참조)

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 강남구 역삼동에 소재하며, 지하철 2호선 '역삼역' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 상업시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철역(강남역, 역삼역) 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 토지이용계획상 제3종일반주거지역에 속하며, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역(아파트 용도) 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 4월 10일 접수된 한국투자저축은행의 가압류(갑4)입니다.

권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 을구 5번 임차권: 임차인 유상용, 보증금 180,000,000원. 전입일자 2022년 6월 13일, 확정일자 2022년 5월 19일. 등기부상 말소기준권리보다 후순위이나, 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 기재되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 위 임차인 인수분은 별도 확인 필요)

말소되는 권리로는 한국투자저축은행의 가압류(갑4), 동울산세무서장의 압류(갑5), 성북구의 압류(갑6), 주택도시보증공사의 강제경매(갑7) 등이 있습니다.

총 인수해야 할 보증금은 180,000,000원으로 예상되나, 배당 결과에 따라 변동될 수 있으며, 최종 인수 금액은 반드시 현장 확인 및 권리분석 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 역삼동 일대는 강남구의 중심 상업 및 업무 지구와 인접하여 풍부한 유동인구와 높은 집객력을 갖추고 있습니다. 주변으로 다양한 상업시설과 업무시설이 밀집해 있어 잠재적인 임대 수익 및 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 특히 역세권에 위치하여 교통의 편리성이 뛰어나며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

1.4. 생활정보

본 물건 인근에는 지하철 2호선 역삼역과 강남역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 주변으로 대형마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다. 또한, 주거 지역과 상업 지역이 혼재되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악된 정보에 의하면 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 180,000,000원 인수 가능성입니다. 만약 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

또한, 해당 호실의 전용 면적이 17.82㎡ (약 5.39평)으로 매우 작아, 환금성이나 투자 가치 측면에서 제약이 있을 수 있습니다.

토지이용계획상 '토지거래계약에관한허가구역(아파트 용도)'으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경이나 개발 시 추가적인 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 역삼동 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으나, 전용 면적이 17.82㎡로 매우 작고, 180,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 가능성이 존재한다는 점에서 신중한 접근이 필요합니다. 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려하되, 임차인 인수 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

강남 역세권이라는 입지적 장점은 향후 시세 상승의 잠재력을 보유하고 있습니다.

작은 면적으로 인해 1인 가구나 소형 오피스텔 대용으로 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

해당 건물(역삼파크빌)은 2013년에 준공되어 비교적 최신 건축물에 속합니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 역삼동 일대 다세대주택의 시세는 거래 면적 및 건물 연식에 따라 평당 약 2,600,000원 ~ 14,300,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건물의 건물면적 17.82㎡ (약 5.39평)에 적용 시, 시장가치는 약 141,200,000원에서 255,000,000원 사이로 추정됩니다.

본건의 감정가는 206,000,000원이며, 이는 시장 시세의 상단 또는 그 이상에 해당할 수 있습니다.

권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인 보증금 180,000,000원을 경매 절차에서 전액 변제받을 것으로 예상됩니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금 부담은 없다고 가정할 수 있습니다.

하지만, 물건명세서상 임차인 인수 가능성이 명시되어 있어, 잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 대비 약 80~90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 180,000,000원 사이로 제안합니다. (이는 경매 시세 및 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.