나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경102885 [1] 서울특별시 동작구 상도1동 519-1 더포레스트 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중심감정 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 상도동 소재 지하철7호선 ""상도역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 본건 주위는 단독·다세대주택, 아파트, 상업시설, 업무시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 지하철7호선 ""상도역"" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상9층 건물 내 제2층 제201호로서,
외벽: 돌붙임 마감 등, 창호: 새시창호 등 임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.(후면 '건물개황도' 참조)

설비내역

승강기설비, 기계식주차설비, 난방설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지 대비 완경사 사다리형의 토지로서 현황 업무시설(오피스텔) 건부지로서 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-21)(자세한 사항은 관할 교육청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 동작교육지원청으로 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 건축선(2019-04-11)(도로경계선에서 3미터후퇴, 동작구고시 제2019-30호(2019.4.11.), 세부사항 건축과문의)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 폐문부재 등으로 건축물현황도, 외부관찰 등을 종합 고려하여 평가하였으므로 경매진행시 참고하기바람.
임대내역은 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울중앙지방법원 2025타경102885 (1) 사건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경102885 (1)

* 소재지: 서울특별시 동작구 상도1동 519-1, 더포레스트 2층 201호

* 건물명: 더포레스트

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 178,000,000원

* 토지 면적: 8.70㎡ (약 2.63평)

* 토지 지분: 8.70278602420644㎡ (약 2.63평)

* 건물 면적: 12.72㎡ (약 3.85평) (전용 면적)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 총 건물 층수: 9층

* 해당 층: 2층

* 세대(호)수: 47호

* 건축 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2021년 12월 10일 (비교적 신축 건물)

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(저촉) 등

2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 서울특별시 동작구 상도동에 위치하며, 지하철 7호선 '상도역' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변으로는 단독·다세대주택, 아파트, 상업시설, 업무시설, 학교 등이 혼재하는 주거 및 업무 복합 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 지하철 7호선 '상도역' 및 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인접 도로 상태: 본건 남동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 영등포세무서장의 압류 (2023년 9월 15일 접수)

* 주요 권리 관계:

* 소유권보존: 김형태 (2021년 12월 27일 접수)

* 소유권이전: 문지우 (2022년 5월 16일 접수, 매매)

* 압류: 영등포세무서장 (2023년 9월 15일 접수) - 말소기준권리

* 가압류: 주택도시보증공사 (2023년 10월 17일 접수, 1,023,000,000원) - 매각으로 소멸

* 압류: 서울특별시 동작구 (2024년 10월 28일 접수) - 매각으로 소멸

* 주택임차권: 주택도시보증공사 (2025년 4월 15일 접수, 230,000,000원) - 매각으로 소멸 (전입 2025-04-15, 확정 2022-04-25)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025년 5월 12일 접수) - 매각으로 소멸

* 등기부 채권 총액: 1,253,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 장유진)

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 5월 18일

* 확정일자: 2022년 4월 25일

* 배당신고일자: 2025년 6월 27일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 230,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): (정보 없음)

* 확정일자: 2022년 4월 25일

* 배당신고일자: 2025년 4월 15일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 물건명세서상 "임차인 및 임차보증금반환채권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"으로 명시되어 있으며, 임차인 현황상 "대항력 없음"으로 기재되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않는 것으로 판단됩니다. 다만, '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '대항력있는임차인'으로 언급된 부분이 있어, 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 주거, 상업, 업무시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 접근성: 지하철 7호선 상도역과 인접하여 교통 여건이 우수하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 오피스텔 특성: 소형 오피스텔로서 1인 가구 또는 소규모 업무 공간 수요를 타겟으로 할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 상도역 도보 이용 가능 거리, 버스 정류장 인접.

* 편의시설: 주변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 인근에 학교가 소재하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 명확성: 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있고 인수 보증금도 없으나, '대항력 있는 임차인'으로 언급된 점은 낙찰 시 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 있는지 추가적인 확인이 필요합니다. (현재 정보상으로는 인수 부담은 없는 것으로 판단됨)

* 높은 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 1,253,000,000원으로 높은 편이나, 말소기준권리보다 후순위이므로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임대 현황 미상: 본건의 상세 임대 내역은 미상으로, 현장 방문이나 별도 조사를 통해 실제 임대 현황 및 수익률을 파악해야 합니다.

* 토지 이용계획상 제약: 토지이용계획상 '도로(저촉)', '건축선' 등의 제한사항이 있어 향후 건축 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 동작구 상도동 지하철 7호선 상도역 인근에 위치한 소형 오피스텔입니다. 2021년 12월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 역세권 입지에 따른 교통 편의성과 함께 주변의 주거 및 업무 시설 혼재로 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금은 없는 것으로 파악되며, 말소기준권리보다 후순위인 각종 압류 및 가압류는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '대항력 있는 임차인'으로 언급된 부분이 있어 이 부분에 대한 최종 확인이 필요합니다. 감정가는 1억 7,800만원이나, 실제 시세와 임대수익률을 면밀히 조사하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 소형 오피스텔: 지하철 7호선 상도역을 도보로 이용할 수 있는 입지로, 출퇴근 및 교통 이용이 매우 편리합니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 건물 노후도가 낮아 별도의 큰 수리 없이 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 소형 면적: 1인 가구, 신혼부부 또는 소규모 법인의 사무실로 활용하기 적합한 전용 면적(12.72㎡)입니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 상도역 주변 지역 개발 계획 등에 따라 향후 시세 상승 여력도 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

본 물건은 전용 면적 12.72㎡(약 3.85평)의 소형 오피스텔로, 서울특별시 동작구 상도1동 519-1번지에 위치한 '더포레스트' 건물 내 2층 201호입니다. 감정가는 178,000,000원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악이 어렵습니다. 주변 실거래가, 현재 매물가, 유사 면적/위치 오피스텔의 임대 수익률 등을 추가적으로 조사하여 비교 분석하는 것이 필수적입니다. 다만, 지하철 7호선 상도역 역세권이며 2021년에 준공된 신축 건물이라는 점은 긍정적인 요소입니다.

임차인 관련 정보상 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단되므로, 감정가와 추정 시세, 그리고 명도 비용, 세금, 수리비 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 예상 입찰가:

제공된 정보와 감정가를 바탕으로, 상세한 시세 조사가 선행되어야 하지만, 일반적인 낙찰가율과 물건의 가치를 고려할 때, 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 시장 상황 및 실제 시세 조사 결과에 따라 달라질 수 있는 잠정적인 범위입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.