나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4284 [1] 경상남도 하동군 화개면 677-5 부춘리 주1 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경4284 [1] 경상남도 하동군 화개면 677-5 부춘리 주1 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경4284
• 주소: 경상남도 하동군 화개면 부춘길 92 (주1)
• 감정가: 358,217,400원
• 최저가: 229,259,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 단독주택

진주지원 경매1계 2024타경4284 | 소재지: 경상남도 하동군 화개면 부춘길 92 (주1) | 감정가: 358,217,400원 | 최저가: 229,259,000원 | 용도: 단독주택

1. 진주지원 2024타경4284 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경4284 (1)

소재지: 경상남도 하동군 화개면 677-5 부춘리 주1

용도: 단독주택

감정가: 358,217,400원

토지면적: 1263.00㎡ (약 381.91평)

토지 지분율: 126300

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 149.70㎡ (약 45.28평)

건물 지분율: 14969.999999999998

건물 제시외면적: 21.24㎡ (약 6.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 화OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 재매각

주의사항: 일괄매각. 제시외건물[감정서상 ㄱ,ㄴ] 매각포함 (ㄱ. 인접지 걸쳐 소재함) - 해당 건물의 일부가 인접 토지에 걸쳐 있어 문제 소지. 정원시설 (수목, 담장, 관정 등) 및 수영장, 데크 등 포함 평가. 목록2. 공부상 기와지붕이나 현황 슬래브지붕임 - 등기부상 지붕 구조와 실제 현황 불일치. 목록3.4. 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출을 요함 (미제출시 보증금 몰수) - 해당 필지에 대한 농취증 미제출 시 보증금 몰수 위험. 목록3. 지적도상 맹지이며 일부 하천구역에 저촉됨 - 맹지로서 도로 접근성 문제 및 일부 하천 구역 편입.

1.2. 입지조건

본 물건은 경상남도 하동군 화개면 부춘리 소재 신기마을회관 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근은 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 전반적으로 완경사지에 있으며, 기호(1) 토지는 단독주택 부지로 이용 중이고 자체 지면은 평탄한 부정형 토지입니다.

기호(3,4) 토지는 단독주택 부속토지(정원)로 이용 중이며, 역시 완경사지에 자체 지면은 평탄한 부정형 토지입니다.

기호(1) 토지는 일부 포장도로로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

그러나 기호(3) 토지는 지적도상 맹지이므로 도로 접근성에 대한 별도 확인이 필요합니다.

기호(4) 토지는 기호(1) 토지(포장 진입로)를 통해 출입 가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태로는 기호(1,3,4) 모두 농림지역, 가축사육제한구역(전부제한), 농업진흥구역, 공장설립제한지역에 속해 있습니다.

특히 기호(4)는 하천구역(2013-11-28)에도 포함되어 있어 해당 구역 관련 규제 확인이 필요합니다.

주변에 특별히 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자의 담보권 실행에 의해 진행되는 경매입니다.

채무자 겸 소유자는 김OO이며, 채권자는 화OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

경매 구분상 '부동산 임의경매'이므로, 일반적인 경우 낙찰 시 선순위 권리 외 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 본 건은 '재매각'으로 진행되고 있어, 이전 매각 과정에서 특별한 문제가 있었는지, 또는 인수해야 할 권리가 있는지 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

본 제공된 정보만으로는 완벽한 권리 분석이 어려우므로, 실제 입찰 전 법률 전문가나 경매 컨설턴트와의 상담을 통해 상세한 권리 관계를 확인하시는 것을 강력히 권장합니다.

임대 관계는 현재 미상으로 확인되고 있어, 명도 시 발생할 수 있는 잠재적 문제에 대비해야 합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 경상남도 하동군 화개면의 부춘리라는 지역에 소재하고 있으며, 이는 유명 관광지인 화개장터와 지리산 국립공원 인근으로, 아름다운 자연 경관을 자랑하는 곳입니다.

주변이 펜션, 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어, 전형적인 농촌 및 관광 휴양지로서의 특성을 보입니다.

따라서 지역 내 상권은 주로 관광객을 대상으로 하는 식당, 숙박업(펜션), 지역 특산물 판매점 등과 농업 관련 시설 및 마을 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

대규모 상업 시설이나 대중교통 중심의 번화한 도심 상권과는 거리가 있습니다.

펜션이나 전원주택 단지 개발 가능성이 있는 지역이지만, 현재로서는 이러한 개발이 활발하게 이루어지고 있는지에 대한 추가적인 현장 조사 및 주변 동향 파악이 필요합니다.

1.5. 생활정보

경상남도 하동군 화개면은 자연 경관이 뛰어나고 공기가 맑아 조용하고 평화로운 전원생활을 누리기에 적합한 지역입니다.

주변에 농경지와 임야가 많아 자연을 벗 삼아 산책이나 등산을 즐기기 좋습니다.

편의시설로는 신기마을회관이 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의는 마을 자체 시설 및 인근 소규모 상점을 통해 해결 가능할 것으로 보입니다.

생활필수품 구매, 병원, 학교 등 보다 상세한 편의시설 접근성은 화개면 소재지나 인근 도시(하동읍 등)로 이동해야 할 수 있습니다.

이동을 위해서는 자가용이 필수적일 것으로 판단되며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 여러 가지 잠재적 리스크를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

첫째, 제시외건물 중 하나(ㄱ)가 인접지에 걸쳐 소재한다는 점은 추후 경계 분쟁이나 법적 문제로 비화될 가능성이 있습니다. 또한, 이는 매수 후 건물의 증축이나 개축 시 제약이 될 수 있습니다.

둘째, 목록 3번과 4번 필지는 농지취득자격증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 보증금 몰수의 위험이 있습니다. 이는 해당 필지가 농지로서의 성격이 강함을 의미하며, 건축 등 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

셋째, 목록 3번 필지는 지적도상 맹지입니다. 이는 차량 및 사람의 통행을 위한 별도의 도로 확보 방안이 반드시 필요하며, 이는 추가적인 비용 발생이나 토지 이용의 제약을 야기할 수 있습니다.

넷째, 목록 4번 필지는 일부 하천구역에 저촉됩니다. 하천 구역 내 건축 행위 등은 엄격한 규제를 받으므로, 토지 이용 계획 수립 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

다섯째, 건물 등기부와 현황(지붕 구조)이 일치하지 않는 점은 추후 보수 또는 행정 처리 과정에서 번거로움을 야기할 수 있습니다.

여섯째, 토지가 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 공장설립제한지역 등으로 지정되어 있어, 건축물의 용도나 규모, 기타 개발 행위에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 가축 사육이나 공장 설립은 제한됩니다.

일곱째, 임대 관계가 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 임차인이 존재할 경우 별도의 협상이나 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

마지막으로, 본 건은 재매각 물건으로, 이전 매각 과정에서 발생한 문제점을 면밀히 파악해야 할 필요가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 하동군 화개면의 아름다운 자연 환경 속에 위치한 단독주택으로, 조용하고 쾌적한 전원생활을 꿈꾸는 분들에게 매력적인 선택지가 될 수 있습니다.

특히 주변에 펜션 단지가 형성되어 있어, 이를 활용한 수익형 부동산(펜션 사업 등)으로서의 잠재력도 기대해 볼 수 있습니다.

감정가는 3억 5천만원대이나, 재매각 물건으로서 권리 분석 및 현황 조사에 더욱 신중을 기해야 할 것으로 판단됩니다.

주요 위험 요소로는 제시외 건물 일부가 인접지에 걸쳐 있는 점, 맹지 및 하천구역 저촉 필지 존재, 농취증 발급 요구 등 토지 이용의 제약과 권리 관계의 복잡성입니다.

이러한 여러 리스크에도 불구하고, 화개면이라는 지역적 가치와 잠재적 활용성을 고려할 때, 철저한 사전 조사와 함께라면 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

1. 매력적인 자연 환경: 지리산 인근 화개면에 위치하여 뛰어난 자연 경관과 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

2. 잠재적 수익 가능성: 펜션, 게스트하우스 등 관광객 대상 숙박업 운영 또는 주말주택, 세컨드하우스로 활용 가능성이 높습니다.

3. 시세 대비 합리적 취득 가능성: 재매각 물건으로, 경쟁률이 낮아질 경우 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

4. 전원생활 및 귀농/귀촌 희망자에게 적합: 복잡한 도시를 벗어나 여유로운 삶을 원하는 이들에게 이상적인 거주지가 될 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매1계