나이스옥션 법원경매 창원 2024타경722 [1] 경상남도 창원시 진해구 석동 543-5 진해미래쇼핑센터 1층163-21호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더함 · 평가일 2024.02.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 석동 소재 진해미래쇼핑센터 제1층 제163-21호 및 제163-22호로서, 부근은 대단위 아파트단지, 근린상가, 점포겸용 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 상가건물까지 제반 차량의 출입 자유로우며, 대중교통사정 등 일반적인 도로 및 교통상황 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 지하1층, 지상6층 건물내 1층 163-21호, 163-22호로서,
외벽:복합판넬마감, 강화유리, 몰탈위 페인트마감 등
내벽:타일마감,인테리어마감 등
바닥:타일마감

이용상태

기호(1,2):판매 및 영업시설(쇼핑센터내 푸트코트 매장 중 일부로서 경계 벽체없이 일괄로 중화요리점으로 이용하다 폐업하여 기준시점 현재 공실상태임.)

설비내역

급수 및 배수설비, 공동위생설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적이 되는 토지는 2필지 일단의 사다리형.평지로서 상업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 서측으로 대로, 남동측으로 중로와 각각 접하며, 진입도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m-40m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한), 비행안전제4구역, 지원항공작전기지, 소하천구역

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 공실이며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 부동산 목록 1, 2 판매 및 영업시설(쇼핑센터 내 푸드코트 매장 중 일부)로서 경계 벽체 없이 일괄로 중화요리점으로 이용하다 폐업하여 기준시점 현재 공실상태임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 창원지방법원 2024타경722 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 석동 543-5 진해미래쇼핑센터 1층 163-21호

신주소: 경상남도 창원시 진해구 진해대로 762 (석동)

건물용도: 판매시설

감정가: 64,000,000원

토지면적: 27.18㎡ (약 8.22평)

건물면적: 13.30㎡ (약 4.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (163-21호, 163-22호)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진해새마을금고 (경매 신청자)

특이사항: 본건은 쇼핑센터 내 푸드코트 매장 일부로서, 경계 벽체 없이 일괄로 중화요리점으로 이용하다 폐업하여 현재 공실 상태입니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 석동 소재 진해미래쇼핑센터 1층 163-21호 및 163-22호에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 근린상가, 점포겸용 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본 상가 건물까지 차량의 접근성이 자유롭고, 대중교통 이용 또한 편리하여 일반적인 도로 및 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태

북동측 및 서측으로는 대로, 남동측으로는 중로와 접하고 있어 진입 도로 상태가 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 준주거지역, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있으며, 대로1류(폭 35m-40m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제4구역, 지원항공작전기지, 소하천구역에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

진해새마을금고 근저당 (접수일자: 2023-05-09, 채권금액: 18,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 총 등기부채권액

등기부상 채권 총액은 89,320,501원입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리인 근저당 이하의 모든 권리(가압류: 롯데카드, 경남신용보증재단, 농협은행, 소상공인시장진흥공단 / 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리

현 등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계액은 0원이며, 현재 별도의 임차인 현황은 파악되지 않습니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 이영숙 (2017-09-29), 오원복 (2023-05-09)

* 근저당: 진해새마을금고 (2023-05-09) - 말소기준권리

* 가압류: 롯데카드 (2023-10-24), 경남신용보증재단 (2023-11-30), 농협은행 (2023-12-28), 소상공인시장진흥공단 (2024-01-29) - 모두 말소 예정

* 임의경매: 진해새마을금고 (2024-02-15) - 말소 예정

1.3. 상권분석

* 상가 위치 및 형태

본건은 진해미래쇼핑센터 1층에 위치한 판매 및 영업시설로, 쇼핑센터 내 푸드코트 매장 중 일부였으며 경계 벽체 없이 일괄로 사용되었습니다.

* 배후수요

인근 대규모 아파트 단지들이 있어 기본적인 주거 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 현재 상태

기준시점 현재 공실 상태이며, 과거 중화요리점 운영 후 폐업한 이력이 있습니다.

* 주변 상권

쇼핑센터와 더불어 다양한 근린상가 및 점포 겸용 주택들이 형성되어 있어 지역 상권의 일부를 구성합니다.

* * 혐오시설

주변 지역 지도 검색 결과, 본건과 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보

본 건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕의 지하 1층, 지상 6층 건물이며, 본건은 1층에 해당합니다.

* 건축물 설비

건물 내에는 급배수 및 공동위생설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 편의시설

인근 근린상가 및 주거 단지를 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 상태

현재 공실 상태로, 신규 임차인 확보까지 시간이 소요될 수 있으며 공실 위험이 존재합니다.

* 과거 폐업 이력

중화요리점으로 운영하다 폐업한 이력이 있어, 사업 실패 원인에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 쇼핑센터 집객력

건물 자체의 집객력과 더불어 쇼핑센터 전체의 활성화 정도에 따라 본건의 가치가 영향을 받을 수 있습니다.

* 소규모 면적

전용면적이 13.30㎡(약 4.02평)으로, 업종 선택에 제한이 따를 수 있습니다. (163-21호, 163-22호 합산 면적 가능성 있음)

* 토지이용 제한

비행안전구역, 지원항공작전기지 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 석동의 진해미래쇼핑센터 내에 위치한 상가로, 풍부한 아파트 단지를 배후로 하는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 그러나 현재 공실 상태이며 과거 동일 업종 폐업 이력이 있다는 점은 향후 운영 계획 수립 시 신중한 접근이 필요합니다. 소규모 면적임에도 불구하고 주변 수요를 고려할 때 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 임대 수익 또는 소규모 자영업 운영을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후수요

단지 내 대규모 아파트 단지 형성에 따른 꾸준한 잠재 고객 확보 가능합니다.

* 깨끗한 권리관계

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로 권리 분석이 매우 용이합니다.

* 낮은 감정가 대비 잠재력

현재 공실 및 폐업 상태를 감안하여 감정가가 책정되었으며, 적극적인 임차인 유치 시 빠른 정상화 가능성이 있습니다.

* 소액 투자 기회

상대적으로 적은 투자금으로 상가 투자를 시작할 수 있는 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 64,000,000원입니다.

인수 보증금이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 향후 예상 임대 수익률, 공실 위험 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 공실 상태임을 감안하면, 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 투자자별 목표 수익률과 자금 계획에 따라 유연하게 접근하시길 권고합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 방문 및 주변 상권에 대한 심층적인 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.