나이스옥션 법원경매 창원 2024타경388 [6] 경상남도 창원시 성산구 상남동 OOOO OO OOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 <상남분수광장> 남서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 소재하는 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

공히 일반철골조 및 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하 3층- 지하12층 건물 내
제3층 제301호 외 10개호로서(사용승인일: 2003.12.03),
-외 벽 : 복합판넬, 드라이비트 및 일부 몰탈 위 페인팅 등 마감,
-내 벽 : 벽지 및 개별인테리어 등 마감,
-바 닥 : 타일 및 개별인테리어 등 마감,
-창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

기호(1,2,3,4): 운동시설(상호명: 필라테스 써니)로 이용중임.
기호(5,6): 운동시설(상호명: Better GYM)로 이용중임.
기호(7,8): 운동시설(상호명: 더클운동발달센터)로 이용중임.
기호(9): 테니스장(상호명: 와이드스포츠 실내테니스 아카데미)로 이용중임.
기호(10): 골프연습장(상호명: 골프&존 스크린골프)로 이용중임.
기호(11): 교육시설(상호명: 아트랑센터)로 이용중임.

설비내역

공히 기본적인 위생설비, 급배수설비, 건물 내 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 15m, 남서측으로 노폭 약 10m의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시),
소로1류(폭 10m-12m)(상업지구)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
문화재보존영향 검토대상구역(창원상남지석묘)<경상남도 문화재보호 조례>,
상대보호구역(외동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2018-11-30)(상남상업지역 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

본건 기호(5)는 집합건축물대장상 제4층 제402호와 2020.09.01일 자로 합병되어 등기사항전부증명서상 전유면적(379.71㎡)과 집합건축물대장상 전유면적(573.22㎡)이 상이한바, 귀제시목록과 등기사항전부증명서를 기준으로 감정평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

본건 기호(6)은 집합건축물대장상 제4층 제401호와 2020.09.01일 자로 합병되어 기준시점현재 집합건축물대장이 말소되었으므로, 귀제시목록과 등기사항전부증명서를 기준으로 감정평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타:
본건 기호(1-4)는 각각 경계벽 제거 후 4개호를 일괄하여 하나의 운동시설로 이용중이나, 각 집합건물의 위치와 면적이 건축물현황도 등에 의하여 특정 가능하므로, 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2024타경388 (6)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 35-3, 위드 12층1201호

용도: 근린상가

감정가: 846,000,000원

토지 면적: 51.19㎡ (약 15.49평)

건물 면적: 279.02㎡ (약 84.40평)

매각 방식: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 농협은행 (제공된 정보 기반으로 추정)

1.2. 건물 정보

건물명: 위드 (WID)

구조: 일반철골조 및 철근콘크리트조 철근콘크리트 지붕

층수: 지하 3층 ~ 지상 12층

사용승인일: 2003년 12월 3일

총 호실 수: 27개 (집합건축물대장 기준)

1.3. 매각 대상

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 대상입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 <상남분수광장> 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 소재하는 상업지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북서측으로 노폭 약 15m, 남서측으로 노폭 약 10m의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시)에 해당합니다.

도로 관련하여 소로1류(폭 10m-12m) 및 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 상대보호구역(외동초등학교), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2018년 7월 3일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (채권최고액 4,800,000,000원)입니다.

본 경매 절차의 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 현재 권리 관계

현재 등기부상 소유권 보존 (2003.12.12), 공유자전원지분 이전 (2018.07.03), 근저당권 (2018.07.03), 임의경매개시결정 (2024.01.22, 농협은행), 압류 (2024.02.13, 창원세무서장), 압류 (2024.03.25, 창원시) 순으로 등기되어 있습니다.

임의경매개시 결정 및 압류 등기들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: (주)아트 , 노

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,800,000원

* 전입일자(사업일자): 2023년 11월 14일

* 확정일자: 2024년 4월 8일

* 배당신고일자: 2024년 4월 8일

* 대항력: 없음

* 비고:

3.4. 인수되는 권리

권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 특이사항

본건은 유치권 및 공동담보 물건으로 분류됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 창원시 성산구 상남동은 창원시의 핵심 상업 및 업무 지구로서, 풍부한 유동인구를 바탕으로 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

주변에 상남분수광장을 비롯하여 금융기관, 다양한 상업시설, 숙박시설 등이 밀집해 있어 집객 효과가 높은 입지입니다.

4.2. 현재 이용 현황

본건 건물 내 다수의 호실은 현재 운동시설(필라테스, GYM, 테니스장, 골프연습장) 및 교육시설로 이용 중에 있습니다.

* 기호(1-4): 운동시설 (상호명: 필라테스 써니)

* 기호(5,6): 운동시설 (상호명: Better GYM)

* 기호(7,8): 운동시설 (상호명: 더클운동발달센터)

* 기호(9): 테니스장 (상호명: 와이드스포츠 실내테니스 아카데미)

* 기호(10): 골프연습장 (상호명: 골프&존 스크린골프)

* 기호(11): 교육시설 (상호명: 아트랑센터)

참고로, 기호(1-4) 호실은 경계벽 제거 후 일괄하여 하나의 운동시설로 이용 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

상업지구 중심부에 위치하여 금융기관, 병원, 쇼핑 시설, 외식업체 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 남서측 인근에 외동초등학교가 위치하고 있어, 교육환경 보호에 관한 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 기타

건물 자체에는 기본적인 위생설비, 급배수설비, 건물 내 승강기설비, 소화전설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

감정평가서 및 특이사항에 유치권이 명시되어 있습니다. 유치권의 성립 여부, 존부, 범위 등에 대한 면밀한 법률적 검토가 필수적이며, 만약 유치권이 인정되어 인수될 경우 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 이와 관련된 타 물건의 경매 진행 결과나 낙찰가 등이 본건의 경매 진행 및 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 공부와의 차이

집합건축물대장상 전유면적과 등기사항전부증명서상의 전유면적이 상이한 호실(기호 5, 6)이 있습니다. 이는 실제 점유 면적 및 추후 재산권 행사에 혼란을 초래할 수 있으므로, 경매 진행 시 등기부, 건축물대장, 현장 실사 등을 통해 정확한 내용을 확인해야 합니다.

6.4. 임차인

등기부상 임차인(주)아트랑, 노부흥은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. (보증금 5천만원, 차임 180만원)

인수되는 보증금은 없으나, 명도 절차 진행 시 점유자들의 협조 여부에 따라 예상치 못한 시간이나 비용이 소요될 수 있으므로 관련 절차를 충분히 숙지해야 합니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본건 소재지인 경상남도 창원시 성산구 상남동 35-3 일대에는 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 해당 지역은 상업 및 업무 기능이 집중된 지역으로, 전반적인 환경은 양호한 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 창원시의 핵심 상권인 상남동에 위치한 근린상가로서, 탁월한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 상업 활동이 기대되는 물건입니다. 건물 자체의 관리 상태 및 편의시설 또한 양호한 편입니다.

다만, 유치권 및 공동담보 물건이라는 점, 공부와의 면적 차이가 존재하는 점은 투자 전 반드시 심층적인 법률 및 현장 검토가 필요합니다. 등기부상 인수되는 권리는 없으나, 임차인의 명도 절차에 대한 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 상남동 중심 상업지구에 위치한 최상의 입지 조건.

* 안정적인 상업 지역의 특성 및 높은 유동인구 흡수 잠재력.

* 원활한 차량 접근성과 편리한 대중교통망 등 우수한 교통 환경.

* 매각으로 대부분의 권리가 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확하며, 인수되는 보증금이 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 846,000,000원을 기준으로 산정되어야 하며, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 유치권 존재 및 공부와의 차이 등 잠재적 리스크 요인에 대한 할인율 적용.

* 향후 시세 상승 가능성, 예상 임대 수익률, 건물 관리 비용 분석.

* 최근 주변 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가율 참고.

* 인수되는 보증금이 없어 명도 관련 비용 외 별도의 권리 인수 비용은 없습니다.

정확하고 합리적인 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 상세 조사, 주변 시세 및 임대 현황 분석, 유치권 관련 전문적인 법률 검토가 선행되어야 합니다. (구체적인 입찰가 제시는 본 정보만으로는 제한적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.