나이스옥션 법원경매 창원 2024타경388 [5] 경상남도 창원시 성산구 상남동 OOOO OO OOOOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 <상남분수광장> 남서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 소재하는 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

공히 일반철골조 및 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하 3층- 지하12층 건물 내
제3층 제301호 외 10개호로서(사용승인일: 2003.12.03),
-외 벽 : 복합판넬, 드라이비트 및 일부 몰탈 위 페인팅 등 마감,
-내 벽 : 벽지 및 개별인테리어 등 마감,
-바 닥 : 타일 및 개별인테리어 등 마감,
-창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

기호(1,2,3,4): 운동시설(상호명: 필라테스 써니)로 이용중임.
기호(5,6): 운동시설(상호명: Better GYM)로 이용중임.
기호(7,8): 운동시설(상호명: 더클운동발달센터)로 이용중임.
기호(9): 테니스장(상호명: 와이드스포츠 실내테니스 아카데미)로 이용중임.
기호(10): 골프연습장(상호명: 골프&존 스크린골프)로 이용중임.
기호(11): 교육시설(상호명: 아트랑센터)로 이용중임.

설비내역

공히 기본적인 위생설비, 급배수설비, 건물 내 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 15m, 남서측으로 노폭 약 10m의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시),
소로1류(폭 10m-12m)(상업지구)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
문화재보존영향 검토대상구역(창원상남지석묘)<경상남도 문화재보호 조례>,
상대보호구역(외동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2018-11-30)(상남상업지역 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

본건 기호(5)는 집합건축물대장상 제4층 제402호와 2020.09.01일 자로 합병되어 등기사항전부증명서상 전유면적(379.71㎡)과 집합건축물대장상 전유면적(573.22㎡)이 상이한바, 귀제시목록과 등기사항전부증명서를 기준으로 감정평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

본건 기호(6)은 집합건축물대장상 제4층 제401호와 2020.09.01일 자로 합병되어 기준시점현재 집합건축물대장이 말소되었으므로, 귀제시목록과 등기사항전부증명서를 기준으로 감정평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타:
본건 기호(1-4)는 각각 경계벽 제거 후 4개호를 일괄하여 하나의 운동시설로 이용중이나, 각 집합건물의 위치와 면적이 건축물현황도 등에 의하여 특정 가능하므로, 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 2024.04.15. 기호 10. 1101호에 대하여 김희자로부터 유치권신고(피담보채권 : 권리금 195,000,000원)가 접수되었으나 성립여부 불분명함.

AI 물건분석

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 35-3번지 위드 건물 11층 1101호에 소재함. (신 주소: 경상남도 창원시 성산구 마디미로 61)

본건의 용도는 제2종근린생활시설임.

건축물대장상 사용승인일은 2003년 12월 3일임.

총 27세대가 있는 건물이며, 본건은 11층에 위치함.

1.2. 면적

토지면적: 68.50㎡ (약 20.72평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 374.64㎡ (약 113.33평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 평가액 및 매각 정보

감정평가액: 1,140,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 채권자 및 특이사항

채권자: 농협은행 (농OOOOOOOO)

특이사항: 유치권, 공동담보

## 2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 <상남분수광장> 남서측 인근에 위치함.

주위는 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 소재하는 활발한 상업지대로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

주요 도로인 중앙대로, 원이대로와 인접하여 창원 시내 및 인근 지역으로의 이동이 용이함.

2.3. 도로상태 및 토지이용

본건은 북서측으로 노폭 약 15m, 남서측으로 노폭 약 10m의 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 좋음.

토지는 정방형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시)으로 지정되어 있음.

소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m)에 접합되어 있음.

가축사육제한구역, 문화재보존영향 검토대상구역, 상대보호구역(외동초등학교), 중점경관관리구역 등에 해당함.

## 3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 7월 3일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을14)으로, 채권 최고액은 4,800,000,000원임.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 을구 권리는 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

3.3. 유치권 신고

2024년 4월 15일, 기호 10. 1101호에 대하여 김희자로부터 유치권 신고(피담보채권: 권리금 195,000,000원)가 접수되었으나, 성립 여부가 불분명함. 낙찰 후 해당 유치권의 존부와 관련하여 법적 다툼이 발생할 수 있으므로 주의가 필요함.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2019-10-02

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 말소기준권리보다 늦은 권리(을18, 전세권설정)를 가지고 있었으나, 말소 예정임. 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없음.

3.5. 인수 보증금 합계

0원

3.6. 등기부 요약

* 소유권보존 (갑1): 김재희 외 1명 (2003-12-12)

* 공유자전원지분전부 이전 (갑2): 심명보 (2018-07-03, 매매)

* 근저당권 (을14): 농협은행주식회사 (2018-07-03, 4,800,000,000원, 말소기준권리)

* 전세권설정 (을18): 김희자 (2019-12-11, 50,000,000원, 말소)

* 임의경매 (갑4): 농협은행 (2024-01-22, 4,093,174,018원, 말소)

* 압류 (갑5): 창원세무서장 (2024-02-13, 말소)

* 압류 (갑7): 창원시 (2024-03-25, 말소)

총 등기부 채권액: 4,850,000,000원

## 4. 상권 분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 상남동은 경남 지역 최대 상업지구 중 하나로, 특히 <상남분수광장> 인근은 술집, 고깃집, 카페, 병원, 학원 등이 밀집된 유흥 및 상업 중심지임.

유동인구가 풍부하며, 20대부터 50대까지 다양한 연령층이 이용하는 활발한 상권임.

최근에는 1인 술집, 디저트바 등 업종 다변화가 이루어지고 있으며, 점포 회전율이 높은 편임.

4.2. 업종 현황 (건물 전체)

건물 내 여러 호실이 운동시설(필라테스, GYM), 테니스장, 골프연습장, 교육시설 등으로 다양하게 이용 중임.

본건 1101호는 교육시설(아트랑센터)로 이용 중인 것으로 파악됨.

일부 호실(기호 1-4)은 경계벽을 제거하여 일괄 운동시설로 이용하고 있음.

4.3. 상권 경쟁력 및 동향

상남동 상권은 지속적인 유동인구와 소비력을 바탕으로 안정적인 수요를 확보하고 있음.

다만, 코로나19 팬데믹 이후 회식 문화 변화와 장기화된 경기 침체로 인해 전반적인 소비 심리가 위축된 경향도 보임.

건물 공실률이 과거 대비 증가했다는 분석도 있으나, 여전히 입점 수요 또한 꾸준히 존재함.

## 5. 생활 정보

5.1. 편의시설

상남동 중심 상업지구에 위치하여 각종 금융기관, 쇼핑몰, 병원, 식당, 카페 등 다양한 생활 편의시설 이용이 매우 편리함.

5.2. 교육 환경

본건은 외동초등학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 대상에 포함됨.

5.3. 주거 환경

해당 건물(위드필타워)은 주변에 아파트 단지 및 오피스텔 등 주거 시설과 함께 상업 시설이 혼재되어 있음.

건물 내 주차 시설이 마련되어 있으며, 주변 교통이 편리하여 주거 및 업무 환경 모두 양호한 편임.

## 6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 성립 불분명

김희자로부터 신고된 유치권(권리금 195,000,000원)의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 추가적인 법적 분쟁이나 명도 지연 가능성이 있음.

6.2. 공부와의 차이

일부 호실(기호 5, 6)의 집합건축물대장과 등기사항전부증명서 상 전유면적 차이 및 집합건축물대장 말소 등 공부와의 불일치 사항이 확인됨. 본건 1101호는 JSON 정보상 등기사항이 확인되나, 동일 건물 내 유사 사례 발생으로 인한 주의가 요구됨.

6.3. 상권 침체 가능성

경기 침체 및 소비 심리 위축으로 인해 상권의 활황세가 예전 같지 않다는 분석이 있음.

이에 따라 임대 수익률 하락 또는 공실 발생 가능성을 배제할 수 없음.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대해 검색한 결과, 직접적으로 본건과 인접한 혐오시설(쓰레기 매립장, 소각장, 유해 공장 등)이 확인되지는 않음.

다만, 창원 지역에서 이동통신 기지국 설치 등으로 인한 혐오시설 논란이 간헐적으로 발생하고 있으나, 본건과 직접적인 관련은 없음.

## 7. 종합 의견

본건은 창원시 성산구 상남동의 핵심 상업지구에 위치하여 입지적 강점이 매우 뛰어남.

건물은 제2종근린생활시설로 용도 전환이 용이하며, 현재 교육시설로 이용 중임.

말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이나, 성립 여부가 불분명한 유치권 신고 건은 잠재적 리스크로 고려해야 함.

상권은 활발하나 최근 경기 침체로 인한 영향도 관찰되므로, 투자 시 신중한 접근이 필요함.

## 8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 창원 상남동 중심 상권에 위치하여 높은 유동인구와 접근성을 자랑함.

* 다용도 활용: 교육시설 외 다양한 근린생활시설로의 용도 변경 및 활용 가능성이 높음.

* 잠재적 가치 상승: 상남동 지역의 지속적인 상업 활동과 재개발 가능성 등을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대할 수 있음.

## 9. 예상 입찰가

본건은 인수 보증금이 없는 물건으로, 낙찰 후 추가적인 인수 금액은 발생하지 않음.

예상 입찰가는 감정평가액(1,140,000,000원) 및 유사 물건의 실거래가, 현재 시장 상황, 그리고 유치권 관련 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

별도의 예상 입찰가를 산정하기보다는, 투자자의 분석 능력과 시장 상황 판단에 따라 적정 수준을 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.