나이스옥션 법원경매 창원 2024타경388 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 OOOO OO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.02.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 <상남분수광장> 남서측 인근에 위치하며,
주위는 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 소재하는 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

공히 일반철골조 및 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하 3층- 지하12층 건물 내
제3층 제301호 외 10개호로서(사용승인일: 2003.12.03),
-외 벽 : 복합판넬, 드라이비트 및 일부 몰탈 위 페인팅 등 마감,
-내 벽 : 벽지 및 개별인테리어 등 마감,
-바 닥 : 타일 및 개별인테리어 등 마감,
-창 호 : 새시창호 등 마감임.

이용상태

기호(1,2,3,4): 운동시설(상호명: 필라테스 써니)로 이용중임.
기호(5,6): 운동시설(상호명: Better GYM)로 이용중임.
기호(7,8): 운동시설(상호명: 더클운동발달센터)로 이용중임.
기호(9): 테니스장(상호명: 와이드스포츠 실내테니스 아카데미)로 이용중임.
기호(10): 골프연습장(상호명: 골프&존 스크린골프)로 이용중임.
기호(11): 교육시설(상호명: 아트랑센터)로 이용중임.

설비내역

공히 기본적인 위생설비, 급배수설비, 건물 내 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 15m, 남서측으로 노폭 약 10m의 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시),
소로1류(폭 10m-12m)(상업지구)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합),
가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
문화재보존영향 검토대상구역(창원상남지석묘)<경상남도 문화재보호 조례>,
상대보호구역(외동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
중점경관관리구역(2018-11-30)(상남상업지역 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

본건 기호(5)는 집합건축물대장상 제4층 제402호와 2020.09.01일 자로 합병되어 등기사항전부증명서상 전유면적(379.71㎡)과 집합건축물대장상 전유면적(573.22㎡)이 상이한바, 귀제시목록과 등기사항전부증명서를 기준으로 감정평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

본건 기호(6)은 집합건축물대장상 제4층 제401호와 2020.09.01일 자로 합병되어 기준시점현재 집합건축물대장이 말소되었으므로, 귀제시목록과 등기사항전부증명서를 기준으로 감정평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타:
본건 기호(1-4)는 각각 경계벽 제거 후 4개호를 일괄하여 하나의 운동시설로 이용중이나, 각 집합건물의 위치와 면적이 건축물현황도 등에 의하여 특정 가능하므로, 경매 진행시 참고하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 기호 1.~ 4.는 각각 경계벽 제거 후 4개호를 일괄하여 하나의 운동시설로 이용중이나, 각 집합건물의 위치와 면적이 건축물현황도 등에 의하여 특정 가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 35-3, 위드 3층 301호 (건축물대장상 신주소: 경상남도 창원시 성산구 마디미로 61)

사건번호: 창원지방법원 2024타경388 (1)

용도: 근린상가

감정가: 1,742,000,000원

토지면적: 103.70㎡ (약 31.37평)

토지지분: 103.697㎡ (약 31.37평)

건물면적: 540.28㎡ (약 163.44평)

건물지분: 540.28㎡ (약 163.44평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행주식회사 (추정)

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 상남분수광장 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다양한 근린생활시설, 숙박시설, 위락시설 등이 밀집한 창원시의 중심 상업지대로서, 유동인구가 풍부한 지역입니다.

차량의 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북서측으로는 약 15m, 남서측으로는 약 10m 폭의 포장도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지는 정방형의 평지로서 상업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 속해 있으며, 소로1류 및 중로2류 도로와 접하고 있습니다.

* 주변 시설 분석:

본건이 위치한 창원시 성산구 상남동 일대는 창원의 핵심 상업 및 업무 지구로, 대규모 상업시설, 금융기관, 병원, 관공서, 문화시설 등이 집중되어 있습니다.

다양한 쇼핑몰, 백화점, 맛집 거리, 유흥업소 등이 밀집하여 낮과 밤 가릴 것 없이 활기가 넘치는 지역입니다.

가까운 편의시설로는 상남시장, 롯데백화점 창원점, CGV 창원 등이 있으며, 관공서로는 창원시청이 인근에 위치합니다.

교육시설로는 외동초등학교가 언급되어 상대보호구역으로 지정되어 있으나, 주된 이용 형태인 근린상업시설과는 직접적인 영향이 적을 것으로 보입니다.

주변 지역 검색 결과, 본건과 같이 대로변에 접한 상업지구에 혐오시설이 집중적으로 분포한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본건은 복수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

말소기준권리는 2018년 7월 3일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(채권최고액 48억원)입니다.

이후 접수된 임의경매 개시결정(채권자: 농협은행), 압류(창원세무서장, 창원시) 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 특이사항 및 주의사항:

본건은 유치권, 공동담보, 유동화물건으로 분류되어 있어 권리분석 시 각별한 주의가 요구됩니다.

특히 '유치권'은 매각으로 인해 소멸되지 않을 수 있는 권리이므로, 실제 점유 여부 및 유치권 성립 여부에 대한 철저한 조사가 필수적입니다. 만약 유치권이 유효하게 성립될 경우, 낙찰자가 유치권자에게 별도의 금액을 변제해야 할 가능성이 있습니다.

기호 1~4호(301호, 302호, 303호, 304호로 추정)는 경계벽이 제거된 상태로 하나의 운동시설로 이용 중입니다. 이는 집합건물로서 각 호실의 특정 및 면적 산정이 가능함을 의미합니다.

* 임차인 현황:

현재 파악된 임차인은 정동성 씨입니다.

보증금 70,000,000원, 차임 3,500,000원에 2022년 5월 25일 전입(사업자)되었습니다.

다만, 해당 임차인은 '대항력 없음'으로 분류되어 있어, 원칙적으로 낙찰 후 명도 대상이 됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

창원시의 대표적인 상업 중심지인 상남동에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부합니다.

본건이 속한 '위드' 건물은 다양한 업종이 입점해 있으며, 특히 본건이 위치한 3층은 현재 여러 운동시설(필라테스, 헬스장, 운동발달센터), 테니스 아카데미, 골프연습장, 교육시설 등으로 다양하게 활용되고 있습니다.

이는 해당 층이 집합건물로서 각 호실이 분할 또는 합병되어 다양한 용도로 유연하게 사용될 수 있음을 시사합니다.

주변 상권은 활성화되어 있어 신규 업종의 성공 가능성 및 임대 수익 창출 잠재력이 높다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건이 소재한 상남동은 창원시의 주요 도심 지역으로, 각종 편의시설, 금융기관, 병원, 문화시설 등이 밀집해 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

단지 내 또는 인근에 필요한 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

교통 상황이 양호하여 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 유치권 존재: 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권의 유효 여부 및 신고 금액에 따라 낙찰 후 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 현장 조사를 통해 유치권 신고 주체 및 실제 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 공동담보 및 유동화 물건: 복잡한 채권 관계나 소유 구조가 존재할 수 있으며, 이는 향후 권리 행사나 재산권 행사에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 일부 전유 부분(기호 5, 6)에서 집합건축물대장과 등기사항전부증명서 상의 면적 차이가 발생하고 있습니다. 이는 계약 시 착오를 유발하거나 추후 행정 처리 과정에서 번거로움을 야기할 수 있으므로, 매각 진행 시 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 일괄매각으로 인한 복합적 이용: 여러 호실이 합쳐져 하나의 용도로 사용되고 있으므로, 향후 개별 호실별 분할 매각 또는 재구성을 고려할 경우 건축물 현황도 및 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 창원시의 핵심 상권인 상남동에 위치한 대형 근린상가 건물로, 우수한 입지 조건과 풍부한 유동인구를 바탕으로 높은 잠재력을 지닌 물건입니다. 현재 여러 운동시설 및 교육시설로 활용되고 있어, 업종 전환이나 확장을 고려한 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

다만, 유치권이라는 중대한 권리상 리스크가 존재하며, 공부와의 차이, 공동담보 및 유동화 물건 등의 특수 사항이 있어 투자 결정 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 대비할 수 있다면, 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 창원시 대표 상업지구에 위치하여 접근성 및 가시성이 우수합니다.

* 대형 공간 확보: 약 540㎡ (163평)의 넓은 면적으로 다양한 업종의 대형 매장 운영이 가능합니다.

* 풍부한 배후 수요: 상업지구 내 직장인, 거주민, 유동인구를 바탕으로 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 현재 다양한 용도로 활용 중: 운동시설, 골프연습장, 교육시설 등 현재 활발히 운영 중인 업종들은 상권 활성화의 증거입니다.

* 높은 감정가: 17억 4천만원대의 감정가는 해당 물건의 자산 가치를 반증합니다.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(17억 4,200만원)를 기준으로 하되, 제시된 권리 분석상 인수할 보증금이 0원임을 감안하여 산정됩니다.

그러나 본건에는 유치권이라는 중대한 위험 요소가 존재하므로, 입찰가는 이러한 위험 프리미엄을 반영하여 결정될 것입니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유치권 금액, 주변 유사 물건의 실제 거래 사례, 현 시세 및 향후 시장 전망 등에 대한 심층적인 추가 분석이 필요합니다.

보수적인 접근 시, 감정가 이하에서 유치권 해결 비용을 감안한 금액으로 결정될 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.