나이스옥션 법원경매 창원 2023타경110165 [1] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 산90-10 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 창원 2023타경110165 [1] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 산90-10 임야 경매

• 사건번호: 2023타경110165
• 주소: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 산90-10
• 감정가: 3,118,935,022원
• 최저가: 523,269,000원
• 유찰 횟수: 8회
• 용도: 임야

창원지방법원 경매9계 2023타경110165 | 소재지: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 산90-10 | 감정가: 3,118,935,022원 | 최저가: 523,269,000원 | 용도: 임야

1. 창원지방법원 2023타경110165 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 창원지방법원 2023타경110165 (1)

소재지: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 산90-10

용도: 임야 (현황 과수원, 주거지, 단독주택, 창고, 도로 등 복합적으로 이용 중)

감정가: 3,118,935,022원

토지면적: 37,803.50㎡ (약 11,435.7평)

토지 지분율: 3,694,785.6 (※ 제공된 정보 그대로 표기, 정확한 해석을 위한 추가 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 1,134.30㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: (OOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 "부곡1동마을회관" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 부근은 농경지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 농촌 및 준도시 지역입니다. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 이용 현황을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 기호 5번과 11번 토지는 지적도상 맹지이나 인접 필지를 경유하여 접근이 가능하여, 토지 이용 시 도로 확보 방안을 확인해야 합니다.

1.3. 권리분석

본 건은 채권자의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 이는 전체 토지 소유권 중 일부만을 매각한다는 의미로, 낙찰자는 해당 지분에 대해서만 소유권을 취득하게 됩니다. 따라서 다른 지분 소유자와의 관계, 토지 이용 및 분할 등에 대한 추가적인 법률적 검토가 필수적입니다. 특이사항으로 농지취득자격증명이 요구되며, 분묘기지권 및 법정지상권의 존재 가능성이 언급되어 있어, 이에 대한 권리관계 확인이 중요합니다. 목록 3, 4, 9번 물건은 공유지분으로 매각되므로, 공유자 우선매수권 행사 여부 등을 고려해야 합니다. 재매각 물건이므로, 이전 경매 과정에서의 특이사항을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 김해시 진영읍 진영리 지역은 전반적으로 농경지가 넓게 분포하며, 이에 따른 농업 활동이 주를 이루는 곳입니다. 일부 지역에는 단독주택 및 소규모 근린생활시설이 산재하여 주거 및 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다. 현재 토지는 과수원, 주거지, 창고, 도로 등으로 다양하게 이용되고 있어, 지역의 농업 및 주거 목적의 활용도가 높다고 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

진영읍은 김해시 북부에 위치하며, KTX 진영역을 중심으로 점진적인 개발이 이루어지고 있는 지역입니다. 본건 소재지는 읍 중심지에서 다소 떨어진 외곽의 농경지 및 임야 지대로, 비교적 조용하고 한적한 자연 친화적인 생활 환경을 누릴 수 있습니다. 차량 이동 시 읍내의 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)을 이용할 수 있으며, 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다. 현재 토지가 과수원, 주택, 창고 등으로 이용되는 점을 감안할 때, 실제 거주 또는 사업 목적에 따라서는 주변의 기반 시설 및 생활 환경에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가. 농지취득자격증명 필요: 목록 5, 7, 8, 9, 10번 토지는 매각 결정일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있습니다.

나. 제시외 건물 및 수목 포함/제외: 제시외 건물 일부 및 수목은 매각에 포함되거나 제외될 수 있으며, 제외되는 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하여 추후 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

다. 분묘 및 분묘기지권/법정지상권: 본건 토지 지상에 분묘가 소재할 수 있으며, 육안 확인이 어려운 분묘도 있을 수 있습니다. 이 경우 분묘기지권 성립 여부가 불분명하여 추가적인 법률 검토가 필요합니다. 또한, 법정지상권의 존재 여부도 반드시 확인해야 합니다.

라. 공부상 지목과 현황 이용의 차이: 토지의 공부상 지목(임야, 답, 전)과 실제 이용 현황(과수원, 주거지, 창고, 도로 등)이 상이하여, 토지 이용 및 건축 관련 규제, 세금 문제 등에서 차이가 발생할 수 있습니다.

마. 맹지: 목록 5번과 11번 토지는 지적도상 맹지이므로, 건축 또는 개발 시 도로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

바. 지적 경계 불분명: 토지의 지적 경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요하며, 이는 토지 활용 및 거래 시 중요한 쟁점이 될 수 있습니다.

사. 재매각 물건: 본 건은 재매각 물건이므로, 최초 경매에서 유찰되거나 매수인이 잔금을 미납한 이유를 파악하여 잠재적 문제를 미리 인지해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 김해시 진영읍에 위치한 임야의 일부 지분입니다. 넓은 토지 면적과 함께 과수원, 주거지, 창고, 도로 등 다양한 용도로 활용되고 있는 점은 긍정적이나, 토지 일부 지분 매각이라는 점이 가장 큰 특징입니다. 더불어 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 및 법정지상권의 존재 가능성, 공부상 지목과 현황 이용의 차이, 맹지, 지적 경계 불분명 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 매각에서 제외되는 제시외 건물과 관련된 법정지상권 불분명 문제는 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁을 야기할 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 함께 법률 전문가의 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

가. 넓은 면적의 토지: 37,803.50㎡(약 11,435.7평)의 넓은 토지는 향후 대규모 농업, 사업 용지, 또는 개발 용도로 활용될 잠재력이 있습니다.

나. 다양한 현황 이용: 현재 과수원, 주거지, 창고, 도로 등으로 활용되고 있어, 매수인의 목적에 따라 다양한 투자 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

다. 재매각을 통한 기회: 재매각 물건으로서, 이전 경매보다 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있습니다. 단, 앞서 언급된 각종 리스크를 고려한 신중한 가격 책정이 중요합니다.

라. 농업 및 전원생활 기반: 농지취득자격이 필요한 지역으로, 농업 관련 사업 또는 전원생활을 계획하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

법원 정보

창원지방법원 경매9계