나이스옥션 법원경매 대구서부 2023타경4384 [1] 경상북도 고령군 성산면 어곡리 1-34 에이동 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 성산면 어곡리 소재 "성산중학교" 남동측 인근에 위치하며 부근은 중, 소규모의 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 여타 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 토지로 북서측 하향경사지대에 대체로 평탄하며 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북서측 및 남서측 폭 약 7-8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)토지는 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 접도구역, 준보전산
지임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

본건 기호(1,2)토지는 제시목록상 "임야"이나 현황 "공장용지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)일반철골구조 기타지붕 단층 건물로서
벽 체 : 판넬잇기,
바 닥 : 칼라하드너 마감,
천 장 : 철골트러스 노출,
창 호 : 샷시창임.
(나)일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서
외 벽 : 판넬잇기,
내 벽 : 벽지, 타일 등,
바 닥 : 타일 등,
창 호 : 샷시창임.

이용상태

(가)공장
(나)1,2층 : 사무실 등 으로 이용중임.

설비내역

위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 주식회사 범창종합건설이 2024. 2. 8. 유치권신고(공사대금 333,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함. 이에 대해 신청채권자가 유치권부존재확인소송을 제기하여 (본원 2025가단53018) 원고 승소 판결 받았음. 재매각 매수보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건번호

대구서부지원 2023타경4384 (1)

1.2. 소재지

경상북도 고령군 성산면 어곡리 1-34 에이동

1.3. 용도

공장

1.4. 감정가

1,643,157,360원

1.5. 면적

* 토지면적: 2100.00㎡ (635.2평)

* 건물면적: 868.56㎡ (262.7평)

1.6. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

유OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.9. 특이사항

중복사건, 유치권, 유동화물건, 공동담보, 재매각

1.10. 특수물건정보

중복사건, 유치권, 유동화물건, 공동담보, 재매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 고령군 성산면 어곡리 소재 "성산중학교" 남동측 인근에 위치하며 부근은 중, 소규모의 공장, 농경지, 임야 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 여타 교통사정은 보통임.

2.3. 형태 및 이용상태

2필 일단지 부정형의 토지로 북서측 하향경사지대에 대체로 평탄하며 공업용 건부지로 이용중임.

2.4. 인접 도로상태

북서측 및 남서측 폭 약 7-8미터의 포장도로와 각각 접합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)토지는 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 접도구역, 준보전산지임.

2.6. 공부와의 차이

본건 기호(1,2)토지는 제시목록상 "임야"이나 현황 "공장용지"임.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (신한은행, 2022-12-23, 1,521,600,000원)

* 등기부채권 총액: 1,666,945,702원

* 소멸되는 권리 (말소기준권리보다 후순위):

- 갑3: 가압류 (서울보증보험주식회사, 2022-06-15, 82,723,000원)

- 갑4: 가압류 (신한카드, 2022-07-12, 22,622,702원)

- 갑6: 가압류 (나성엽, 2023-01-17, 40,000,000원)

- 갑7: 임의경매 (유에이치케이제오차유동화전문, 2023-11-02, 836,810,265원)

- 갑8: 임의경매 (신용보증기금, 2024-02-01, 554,571,496원)

3.2. 유치권 분석

주식회사 범창종합건설이 2024년 2월 8일 공사대금 333,000,000원을 유치권으로 신고하였으나, 성립 여부는 불분명합니다. 신청채권자가 유치권 부존재 확인 소송(본원 2025가단53018)을 제기하여 원고 승소 판결을 받았습니다. 이에 따라 해당 유치권의 효력은 제한적이거나 인정되지 않을 가능성이 높습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 주의: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 중, 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주변 주거지역과의 연계는 약한 편입니다.

* 용도 지역: 계획관리지역으로 공장 운영에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

* 잠재력: 중소규모 공장 밀집 지역으로서 산업 활동이 이루어지는 곳이며, 추가 개발 가능성은 지역 정책에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 인근 시설: "성산중학교"가 인근에 위치하여 기본적인 교육 시설 접근성은 확보됩니다.

* 편의시설: 주변 상권이 발달되지 않아 대형 마트, 병원 등 주요 편의시설 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 시설 조사 결과, 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 분쟁: 공사대금 유치권 신고 건에 대해 신청채권자가 승소 판결을 받았으나, 낙찰 후에도 추가적인 법적 분쟁의 소지가 완전히 배제되지 않을 수 있습니다.

* 재매각 물건: 이전 매각에서 유찰되었거나 취소된 재매각 물건이므로, 이전 유찰 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 가압류 및 채권이 존재하며, 비록 말소기준권리보다 후순위로 소멸될 예정이나, 권리관계 파악에 주의가 요구됩니다.

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 고령군에 위치한 공장 용도의 부동산입니다. 넓은 토지와 실용적인 건물 면적을 갖추고 있으며, 공업용 건부지로 이용 중입니다. 주변 환경은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 성산중학교가 인근에 위치합니다. 다수의 권리관계와 유치권 분쟁의 소지가 있었으나, 신청채권자의 승소로 리스크가 일부 해소된 것으로 보입니다. 재매각 물건이라는 점과 임대 관계가 미상인 점은 주의가 필요합니다. 현재 등기부채권 총액이 감정가를 상회하지만, 재매각을 통한 가격 하락 가능성과 향후 가치 상승 잠재력을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지: 2100.00㎡ (약 635.2평)의 공장 부지로 활용 가능한 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 공업용 입지: 계획관리지역에 위치하여 공장 운영 및 개발에 유리합니다.

* 가격 메리트 (잠재적): 재매각 물건으로, 이전 매각 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 수 있습니다.

* 유치권 리스크 해소: 유치권 부존재 확인 소송에서 신청채권자가 승소하여 유치권 관련 분쟁 리스크가 상당 부분 해소되었습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,643,157,360원입니다.

등기부채권 총액은 1,666,945,702원으로 감정가와 유사하거나 소폭 상회합니다.

재매각 물건이라는 점과 유치권 관련 소송이 있었던 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

낙찰가율은 시장 상황, 입찰 경쟁률, 본 물건의 정확한 시세 및 잠재적 가치 평가에 따라 달라질 수 있습니다.

예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이하를 고려해 볼 수 있으며, 보증금(최저매각가격의 20%)을 제외한 인수 금액은 1,314,525,888원 이하를 목표로 하는 전략도 가능합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 주변 시세 조사 및 현장 답사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.