나이스옥션 법원경매 서산 2024타경424 [2] 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층109호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경424 [2] 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층109호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2024타경424 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 성연2로 45, 1층109호 (이안큐브오피스텔) | 감정가: 546,000,000원 | 최저가: 44,966,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요

사건번호는 서산지원 2024타경424 (2)이며, 용도는 근린생활시설입니다. 본 물건은 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 소재 이안큐브오피스텔 1층 109호이며, 오피스텔 단지 내 1층 상가입니다. 감정가는 546,000,000원으로 평가되었습니다. 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 사건입니다. 채무자와 소유자는 주OOOOOOOO이며 채권자는 김OO입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층 109호

용도: 근린생활시설 (소매점)

건물면적(전유): 48.54제곱미터 (약 14.68평)

토지면적(지분): 14.71제곱미터 (약 4.45평)

감정가: 546,000,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄 매각)

건물구조: 철근콘크리트구조, 지하 4층 지상 18층 중 제1층 (사용승인일: 2019.07.29.)

주의사항: 현재 제108호와 벽체 구분 없이 하나의 소매점으로 이용 중입니다.

특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%를 요구합니다.

2. 입지 조건 분석

본건은 충청남도 서산시 성연면 오사리 소재 "오사삼거리" 북동측에 위치하며, 국도 인근의 일반상업지대에 소재합니다. 주위는 오피스텔 및 아파트 등 주거시설과 중소규모의 공장, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통수단인 버스정류소가 소재하여 제반 교통여건은 보통 수준입니다. 본건은 서측 및 남측으로 왕복 4차선 도로, 북측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로에 접하여 도로 접근성이 양호하고 가시성이 높습니다.

특히, 본 토지는 도시지역, 일반상업지역 및 지구단위계획구역 내에 있으며, 일반산업단지(2014.08.04.)로 지정된 지역에 위치하여 산업단지의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

3. 상권 분석

본 물건이 위치한 성연면 오사리 지역은 인근의 대규모 산업단지 조성과 함께 개발된 신흥 상권입니다. 본 물건 자체는 이안큐브오피스텔의 1층에 자리하고 있으며, 오피스텔 입주민과 인근 아파트 및 산업단지 근로자를 주된 배후 수요로 합니다.

집합건축물대장상 용도는 소매점이며, 현황은 인접한 108호와 벽체 구분 없이 내부가 연결된 상태로 하나의 소매점으로 운영 중인 것이 확인되었습니다. 이는 실제 상업 활동 시 넓은 면적을 활용하고 있으며, 두 호실이 연계되어 시너지 효과를 내고 있음을 시사합니다. 상가 1층은 근린생활시설 중에서도 접근성과 노출도가 가장 높아 안정적인 영업이 가능한 위치로 평가됩니다.

4. 권리 분석

매각대상은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매 사건으로, 건물만 혹은 토지만 낙찰받아 발생하는 법정지상권, 대지권 미등기 등의 복잡한 권리 관계 문제는 발생하지 않습니다. 소유자와 채무자가 동일한 주식회사로 확인되어, 낙찰 후 명도 진행 시 소유자를 대상으로 진행하게 되어 비교적 명도가 수월할 수 있습니다.

다만, 현재 임대상황은 미상으로 파악되므로, 낙찰 후 잔금을 납부하기 전 반드시 현장조사를 통해 실제 점유자(임차인 또는 소유자)를 확인하고, 미신고된 임차인 존재 여부 및 보증금 유무 등을 면밀히 파악하여 명도 및 추가 인수금 발생 여부에 대비해야 합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

가장 큰 특이사항이자 리스크는 본건 109호가 인접한 108호와 내부 벽체 구분 없이 하나의 소매점으로 이용되고 있다는 점입니다.

1) 호실 통합 사용 리스크: 낙찰 후 본건 109호만 단독으로 이용하고자 할 경우, 108호와의 경계를 구분하는 벽체 설치 등의 공사가 필요하며, 그 비용 및 시간은 낙찰자가 부담해야 합니다. 또한 108호의 소유자나 점유자와의 관계 설정이 중요합니다. 현 이용 상태를 유지하고자 한다면, 108호의 소유 및 처분 상황에 따라 운영의 연속성이 영향을 받을 수 있습니다.

2) 높은 보증금 부담: 특별매각조건으로 매수신청보증금이 '최저매각가격의 20%'로 책정되어 있습니다. 일반적인 경매(10%)보다 두 배 많은 자금이 입찰 당일 필요하며, 이는 응찰자 수와 경쟁률에 영향을 미칠 수 있습니다.

3) 임차인 현황 미확인: 임대차 관계가 미상인 바, 미신고 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법 혹은 상가건물 임대차보호법에 따른 권리 분석 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본건은 서산시 성연면 일반산업단지 배후 상업지역 내에 위치한 1층 근린생활시설로, 신축급 건물(2019년 사용승인)이며 대로변에 접하여 입지 조건이 우수합니다. 상가의 핵심 요소인 가시성과 접근성이 뛰어나 안정적인 수익 창출이 기대됩니다.

투자 포인트

1) 우수한 입지: 일반상업지역 및 일반산업단지 내 위치로, 오피스텔 거주민 및 산업단지 근로자 등 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

2) 1층 상가의 희소성: 1층 코너에 가까운 위치이며 4차선 및 2차선 도로를 동시에 접하고 있어 높은 광고 효과를 기대할 수 있습니다.

3) 현재 통합 사용: 인접 호실(108호)과의 통합 사용 이력은 넓은 면적을 필요로 하는 소매점, 프랜차이즈, 전문 서비스업종 유치에 유리한 조건입니다. 통합 상가 임대를 선호하는 임차인을 유치할 경우 높은 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

4) 투자 전략: 현재의 통합 사용 상태를 고려하여 108호의 소유권도 함께 확보하거나, 통합 운영을 원하는 우량 임차인을 유치하여 높은 임대료를 설정하는 방안을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 높은 보증금(20%)을 감안하여 보수적인 시각으로 유효 경쟁률 및 시장 상황을 판단해야 합니다.

법원 정보

서산지원 경매6계