나이스옥션 법원경매 서산 2024타경424 [1] 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층108호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서산 2024타경424 [1] 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층108호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

서산지원 경매6계 2024타경424 | 소재지: 충청남도 서산시 성연면 성연2로 45, 1층108호 (이안큐브오피스텔) | 감정가: 546,000,000원 | 최저가: 44,966,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 (근린생활시설)

1.1. 사건 개요 및 물건 현황

사건번호: 서산지원 2024타경424 (1)

소재지: 충청남도 서산시 성연면 1645 오사리 이안큐브오피스텔 1층108호

용도: 근린생활시설 (집합건축물대장상 소매점 등재)

감정가: 546,000,000원

토지면적: 14.71㎡ (약 4.45평)

건물면적: 48.54㎡ (약 14.68평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOO

채권자: 김OO

1.2. 주요 특징 및 주의사항

본 물건은 서산시 성연면 오사리 이안큐브오피스텔 1층에 위치한 근린생활시설입니다.

가장 큰 특징은 본건 제108호와 인접한 제109호가 **벽체 구분 없이 하나의 소매점으로 통합하여 이용 중**이라는 점입니다. 이는 향후 명도 및 재임대 시 원상복구 또는 통합 운영 여부에 대한 면밀한 검토가 필요한 사항입니다.

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각조건으로 **매수신청보증금이 최저매각가격의 20%**이므로, 입찰 시 보증금 산정에 특별한 주의가 요구됩니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 서산시 성연면 오사리 "오사삼거리" 북동측에 위치하며, 주위는 서산 테크노밸리 일반산업단지 배후 상권으로 아파트, 중소규모 공장, 농경지, 상업시설 등이 혼재하는 국도 인근 상업지대입니다.

토지이용계획상 **일반상업지역 및 지구단위계획구역**에 속하며, 왕복 4차선 및 2차선 포장도로에 접하고 있어 접근성이 매우 양호합니다. 차량 접근이 용이하며 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 권리 분석

본 물건은 **부동산임의경매** 사건이며, 채무자와 소유자가 동일합니다. 이는 일반적인 강제경매에 비해 권리관계가 단순할 가능성이 높으나, 말소기준권리 이하의 모든 권리(등기부상)는 소멸하는 것을 원칙으로 합니다.

현재 **임대상황은 미상**으로 조사되었으므로, 낙찰 후 임차인이 존재할 경우 주택임대차보호법 또는 상가건물 임대차보호법상의 대항력 유무를 철저히 확인해야 합니다. 임차인 유무에 따라 명도 난이도가 결정됩니다.

**특이사항:** 특별매각조건으로 **매수신청보증금이 최저매각가격의 20%**임을 다시 한번 강조하며, 일반적인 10% 조건과 다르므로 입찰 시 보증금 금액을 정확히 확인해야 합니다.

2.3. 상권 분석

본 물건이 위치한 지역은 서산 테크노밸리 일반산업단지 배후 상권으로, 산업단지의 유동인구와 인근 아파트 단지의 거주 인구를 바탕으로 하는 복합 상권입니다.

용도지역이 **일반상업지역**인 점은 향후 상업적 활용에 유리하며, 집합건축물대장상 소매점으로 이용되고 있는 만큼 배후 주거지 및 산업단지 관련 업종(식음료, 편의점, 서비스업 등)에 적합합니다.

**주의사항:** 현재 108호와 109호가 벽체 없이 통합 운영 중이므로, 현재 소매점의 영업 규모는 108호만의 면적(48.54㎡, 약 14.68평)보다 넓은 상태입니다. 이는 임대료 책정 및 업종 선정 시 실질적인 영업 환경을 고려해야 함을 의미합니다.

2.4. 생활 정보 및 주변 환경

주위 환경은 아파트, 상업시설, 공장 등이 혼재되어 있어 주거와 상업 기능이 결합된 형태입니다.

**혐오시설:** 지도 검색 결과, 본건이 위치한 상업지구 반경 내에는 특별히 주거 및 상업 활동에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 대규모 혐오시설(예: 화장장, 대형 폐기물 처리시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 인근에 **일반산업단지**가 위치하고 있으므로, 해당 시설에서 발생하는 소음이나 환경적 요인에 대한 간접적 영향은 있을 수 있습니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조로 2019년 7월에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 위생 및 급배수, 전기, 승강기, 소화전 등 기본적인 상가 설비는 모두 갖추고 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

최대 리스크는 **제108호와 제109호의 통합 이용**입니다.

1) 명도 시: 현재 소매점 운영자가 낙찰 후에도 109호를 동시에 임차하거나 소유하고 있다면 협의가 용이할 수 있으나, 만약 109호 소유자 또는 임차인과의 관계 정리가 필요할 경우 복잡한 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

2) 재임대 시: 108호 단독으로 재임대할 경우, 기존 임차인이 사용하던 통합 공간을 **벽체 등으로 원상복구**하는 비용과 시간이 발생할 수 있으며, 108호 단독 면적(약 14.68평)에 적합한 업종을 재선정해야 합니다.

**임대상황 미상**이므로, 임차인이 존재한다면 보증금 및 차임, 대항력 여부 확인이 반드시 필요합니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본 물건은 서산 테크노밸리 배후 상권의 일반상업지역에 위치한 1층 근린생활시설로서, 입지 조건은 양호한 편입니다. 비교적 신축 건물이며, 토지/건물 일괄 매각으로 권리 분석의 기본 틀은 단순합니다.

감정가 5억 4,600만원은 주변 상권의 가치와 건물의 연식 등을 종합적으로 고려한 금액으로 판단됩니다. 다만, **통합 이용 현황과 보증금 20% 조건**이라는 특이사항을 반드시 염두에 두고 이에 대한 리스크를 반영한 입찰가 산정이 중요합니다.

3.2. 투자 포인트

최고의 입지: 일반상업지역 내 1층 코너 또는 주요 도로 인접으로 높은 상업적 가치를 보유.

산업단지 배후: 서산 테크노밸리 인접으로 안정적인 배후 수요(직장인 및 거주민) 확보 가능.

통합 상가 활용: 현황이 통합 이용 중인 만큼, 낙찰 후 109호 소유자/임차인과 협의하여 **대형 매장으로의 활용**을 모색할 경우 높은 임대수익을 기대할 수 있음. (단, 협의 불발 시 원상복구 및 단독 임대 리스크 감안)

면적: 전용면적 48.54㎡(약 14.68평)으로, 1층 상가로서 활용도 높은 실사용 면적을 제공함.

법원 정보

서산지원 경매6계