나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경104957 [1] 부산광역시 강서구 강동동 39-6 답 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경104957 [1] 부산광역시 강서구 강동동 39-6 답 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매7계 2024타경104957 | 소재지: 부산광역시 강서구 강동동 39-6 | 감정가: 1,396,612,000원 | 최저가: 977,628,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 부산서부지원 2024타경104957 (1)

소재지: 부산광역시 강서구 강동동 39-6 (외 3필지 추정)

용도: 답 (전으로 이용 중)

감정가: 1,396,612,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보 및 이용 현황

토지면적: 5362.00㎡ (약 1,621.96평)

토지 지분율: 536200 (전체 지분 매각)

건물 제시외면적: 4649.00㎡ (면적은 추정치로, 토지상 비닐하우스, 농막 등이 소재함)

형태 및 이용상태: 인접 토지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지이며, 현황은 전(밭)으로 이용되고 있음.

접근도로: 노폭 약 4m~6m 내외의 도로에 접하고 있어 차량 접근은 보통임.

1.3. 특이 사항 및 제한 상태

매각대상: 토지매각

소유자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 법정지상권 문제 해소 가능성, 재매각 물건

주의사항 핵심 요약:

일괄매각이나 제시외 건물(비닐하우스, 농막 등)은 매각대상에서 제외됨.

최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 토지 사용이 제한받는 가치를 반영한 가격임.

농지취득자격증명(농취증)을 매각허가기일까지 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금은 미반환됨.

토지 현황이 일부 변경되어 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음.

**선순위 지상권 문제**: 지상권자(부산축산업협동조합)가 근저당권 말소 시 선순위 지상권도 함께 말소한다는 동의서를 제출하여, 낙찰자가 인수할 위험은 해소된 것으로 보임.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 '토지거래계약에 관한 허가구역'이자, '서부산권 복합유통단지 조성사업' 예정부지에 속하는 토지임.

이는 향후 개발 가능성이 매우 높은 지역임을 의미하며, 단기적 사용 목적보다는 중장기적인 개발 이익을 염두에 둔 투자에 적합한 입지임.

토지이용계획상 '도시지역', '자연녹지지역' 및 일부 '제1종일반주거지역'을 포함하고 있어 토지 가치가 높음.

2.2. 주변 환경 및 교통 (생활정보 대체)

주변 환경: 부산 강서구 강동동 '신덕마을' 북동측 인근에 위치하며, 시가지 주변 농경지대 및 농가주택 등으로 형성된 전형적인 농촌과 도시 경계 지역임.

교통 상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준임.

2.3. 토지이용계획 분석 및 주변 시설 (상권분석 대체)

주요 제한사항:

개발제한구역(그린벨트)에 속하며, '공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률'에 따른 제3종 구역 및 '비행안전제2구역(전술)'에 해당함.

주변 혐오시설/리스크: 김해국제공항과 인접하여 **항공기 소음** 문제가 존재하며, 이는 감정평가에도 반영되었을 가능성이 높음.

3. 경매 권리 분석

3.1. 권리 관계

매각대상은 토지이며, 토지 위에 제시외 물건(비닐하우스, 농막 등)이 소재함.

선순위 지상권이 존재했으나, 지상권자가 매각으로 근저당권이 말소될 경우 선순위 지상권도 함께 말소한다는 동의서를 제출하여 **지상권 인수 위험은 소멸**된 것으로 분석됨.

채권자 농협의 근저당권에 의한 임의경매 사건임.

3.2. 명도 및 법적 리스크

명도: 제시외 건물(비닐하우스, 농막 등)은 매각에서 제외되었으므로, 낙찰자는 이 부분에 대한 철거 또는 소유자와의 협의를 통해 **별도 명도 문제**를 해결해야 함.

원상회복 명령: 전용허가 없이 토지 현황이 변경되어 '전'으로 이용 중인 부분에 대해 향후 지자체로부터 **원상회복 명령**이 발해질 수 있는 잠재적 리스크가 있음.

농취증 제출 의무: 농지이므로 농취증 제출이 필수적이며, 미제출 시 보증금 몰수의 불이익이 있음.

4. 투자를 위한 제언

4.1. 잠재적 리스크

개발제한구역(GB) 규제: 토지이용계획상 개발제한구역에 속하여 단기적인 개발 행위에는 제한이 따름.

토지거래계약 허가: 토지거래허가구역이므로 매매 시 관할 관청의 허가가 필요하여 일반적인 매매가 어려울 수 있음. (경매 낙찰은 허가 불필요)

제시외 건물 처리 문제: 매각에서 제외된 제시외 물건에 대한 철거 및 소유권 문제 해결 비용 및 시간 발생 가능성.

4.2. 종합 의견

본건은 '서부산권 복합유통단지' 조성사업 예정부지에 속하며, 지목은 답이지만 현황은 전으로 이용되는 대면적 토지(약 1,622평)임.

선순위 지상권 문제가 해소되어 권리 분석 측면에서는 깔끔해졌으나, 농취증 제출 의무와 제시외 건물 처리 및 원상회복 리스크 등 **특수 물건으로서의 난이도**가 존재함.

현재의 최저매각가격은 제시외 건물의 제약 요소를 반영한 가격이므로, 투자자는 향후 개발 호재에 대한 기대 가치와 현재의 규제 리스크를 면밀히 저울질하여 입찰해야 함.

4.3. 투자 포인트

개발 호재: '서부산권 복합유통단지 조성사업 예정부지'라는 강력한 개발 호재를 보유하고 있어 중장기적인 투자 가치가 높음.

권리 관계 안정화: 선순위 지상권자가 말소 동의서를 제출하여 법정지상권 인수 위험이 사실상 해소되었음.

대면적: 5362㎡ (약 1,622평)의 대면적으로, 향후 개발 시 사업성이 높을 수 있음.

가격 메리트: 제시외 건물로 인한 이용 제한을 반영하여 감정가 대비 낮은 최저가에 입찰할 기회가 될 수 있음.

법원 정보

부산서부지원 경매7계