나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경104957 [2] 부산광역시 강서구 강동동 491-24 답 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경104957 [2] 부산광역시 강서구 강동동 491-24 답 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매7계 2024타경104957 | 소재지: 부산광역시 강서구 강동동 491-24 | 감정가: 685,910,000원 | 최저가: 480,137,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 기본 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경104957 (2)

소재지: 부산광역시 강서구 강동동 491-24

용도: 답 (현황: 전으로 이용 중)

토지면적: 3035.00㎡ (약 918.06평)

매각대상: 토지매각

1.2. 감정가 및 매각 조건

감정가: 685,910,000원

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채권자: 소유자 김OO, 채권자 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명 요구, 법정지상권 문제, 재매각

1.3. 주의사항 요약

- 제시외 건물 (비닐하우스, 농막 등)은 매각 대상에서 제외되며, 최저매각가격은 이 제시외 건물로 인해 제한받는 가격임.

- 최고가매수신고 후 매각허가기일까지 '농지취득자격증명'을 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금 미반환 위험이 있음.

- 현황이 일부 변경되어 '원상회복명령'이 발하여질 가능성이 있음.

- 지상권자(부산축산업협동조합)가 근저당권 말소 시 지상권도 말소한다는 동의서를 제출하여 권리 관계 해소 가능성이 높음.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 최고의 입지:

본 물건은 부산광역시 강서구 강동동 '신덕마을' 북동측 인근에 위치하며, 서부산권 복합유통단지 조성사업 예정부지(2017-12-18 지정)에 속하는 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 향후 개발 압력이 높은 지역에 소재하고 있음.

2.2. 교통 및 주위 환경

주변은 시가지 주변 농경지대 및 농가주택 등으로 형성되어 있음. 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준임. 인접 도로상태는 노폭 약 4m~6m 내외의 도로에 접하고 있어 접근성은 양호함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 자연녹지지역(일부 제1종일반주거지역 저촉), 개발제한구역(그린벨트)으로 지정되어 토지 이용에 엄격한 제한을 받음. 특히, '공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률'에 따른 제3종 구역 및 '비행안전제2구역(전술)'에 해당하여 김해국제공항과 관련된 고도 및 소음 제한을 받고 있음. 또한, 문화재 보존영향 검토대상구역에도 속해 개발 시 다수의 규제를 검토해야 함.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석

- 법정지상권: 특이사항에 '법정지상권'이 언급되었으나, 지상권자(부산축산업협동조합)가 근저당권 말소 시 지상권도 말소한다는 동의서를 제출한 상태이므로, 매각 후 소유권 취득에 있어 지상권으로 인한 법적 리스크는 해소될 가능성이 매우 높음.

- 제시외 건물: 본 건 토지 상에 비닐하우스, 농막 등 제시외 건물이 소재하나, 매각 대상에서 제외되므로 낙찰 후 소유권은 취득할 수 없음. 제시외 건물 소유주와의 철거 또는 사용료에 대한 협상이 필요할 수 있음.

3.2. 잠재적 리스크

- 농지취득자격증명: '답'이므로 농지법상 '농지취득자격증명(농취증)'이 필수이며, 기한 내 미제출 시 보증금을 몰수당할 수 있는 치명적인 리스크가 있음.

- 원상회복 명령 가능성: 전용 허가 없이 토지 현황이 '답'에서 '전'으로 일부 변경되었고, 비닐하우스 등이 설치되어 있어 추후 관할 지자체로부터 불법 형질변경에 대한 원상회복 명령이 발하여질 수 있음. 이에 따른 이행강제금 및 복구 비용이 발생할 수 있음.

- 개발제한 및 소음: 개발제한구역 및 비행안전구역에 속하여 개발 행위에 제약이 크고, 공항소음 노출 가능성이 있음.

- 혐오시설: 공항소음 방지 구역에 속하는 바, 김해국제공항의 비행 안전 구역 및 소음이 주요한 혐오 요인으로 작용할 수 있음.

4. 시장 및 투자 분석

4.1. 상권 및 생활정보

- 상권: 시가지 주변 농경지대로 상업시설은 미약하나, 인근에 농가주택이 소재하며 생활 필수 시설은 어느 정도 갖추고 있을 것으로 판단됨.

- 생활정보: 주로 농업 관련 활동이 이루어지는 지역이며, 도시 외곽의 조용한 환경을 가짐. 교통은 보통 수준임.

4.2. 투자 포인트

- 개발 호재: 서부산권 복합유통단지 조성사업 예정부지에 속하여 장기적으로 토지 가치 상승 잠재력이 높음.

- 권리 해소: 지상권자가 매각으로 지상권이 말소되는 것에 동의하여 권리관계가 단순화될 가능성이 큼.

- 규모: 3035.00㎡ (약 918.06평)의 대규모 토지로, 향후 개발 시 일정 규모 이상의 사업 추진이 가능함.

4.3. 종합 의견

본 물건은 개발제한구역 및 농지라는 제약, 제시외 건물 및 원상회복 명령 가능성이라는 단기적 리스크를 안고 있으나, '서부산권 복합유통단지 예정부지'라는 강력한 개발 호재를 가진 입지에 위치하고 있어 장기적인 관점에서 높은 투자 가치를 지니고 있음. 특히 지상권 문제도 해결 가능성이 높아졌습니다. 농지취득자격증명 제출 및 원상회복 명령 가능성에 대한 철저한 준비와 장기적 안목으로 접근할 필요가 있는 투자 물건임.

법원 정보

부산서부지원 경매7계