나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경105493 [1] 부산광역시 사상구 학장동 산158-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산서부 2024타경105493 [1] 부산광역시 사상구 학장동 산158-1 임야 경매

물건 대표 이미지

부산서부지원 경매7계 2024타경105493 | 소재지: 부산광역시 사상구 학장동 산158-1 | 감정가: 30,023,100원 | 최저가: 14,711,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 부산서부지원 2024타경105493 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 학장동 산158-1

용도: 임야 (자연녹지지역, 가축사육제한구역)

매각대상: 토지일부지분매각 (의뢰지분 3/33)

감정가: 30,023,100원

토지면적 (전체): 7,339.00㎡ (약 2,220.0평)

토지 지분율: 66,711.51 (전체 면적 기준이 아닌, 감정평가서 상의 비율로 보임. 경매 대상은 의뢰지분 3/33임.)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지 조건 및 환경 분석

최고의 입지: 부산광역시 사상구 학장동 소재, "구학초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 임야로 형성된 주거 및 자연 혼재 지역임.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 불가능한 지적도상 맹지이나, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준임.

형태 및 이용상태: 사다리형의 토지로서 현재 자연림 상태이며, 지적도상 도로에 접하지 않은 맹지임.

토지이용계획: 자연녹지지역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 개발 행위에 제한이 있을 수 있음.

1.3. 권리 분석 (특이사항 및 주의사항)

경매 구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 이OO

채권자: 신OOOOOOOO

특이사항:

분묘기지권 성립 여지: 본건 지상에 분묘의 소재 여부는 확인이 곤란하다고 평가서에 명시되어 있으며, 만약 분묘가 존재하고 분묘기지권이 성립하는 경우 낙찰자가 예측하지 못한 비용 및 법적 분쟁을 감수해야 함.

지분 매각: 전체 토지 중 일부 지분(의뢰지분 3/33)만을 매각하는 물건이므로, 공유물 분할을 위한 소송 또는 기존 공유자와의 협상 및 매수가 필수적임.

공유자 우선매수: 공유자우선매수신고가 있었던 물건으로 보이며, 특별매각조건에 따라 우선매수권 행사에 따른 매수보증금 미납 시 해당 공유자는 다음 매각기일에서 우선매수청구권을 행사할 수 없음(공유자우선매수는 1회에 한함). 이는 입찰 경쟁에 영향을 미칠 수 있음.

재매각: 본건이 재매각 물건인 것으로 보아 기존 낙찰(또는 우선매수 신고)자의 보증금 미납이 있었던 것으로 추정됨.

주의사항 (핵심 리스크):

지분매각 및 맹지: 지분 매각 물건인 동시에 지적도상 맹지이므로, 개발행위나 단독 사용에 매우 큰 제약이 따르며, 지분 매입 후 출구 전략(공유물 분할, 타 지분 매입 등)에 대한 명확한 계획이 필요함.

분묘: 토지 위에 자생하는 입목은 토지에 포함하여 평가되었으나, 분묘의 소재 여부를 알 수 없어 향후 법정지상권, 분묘기지권 등의 권리 문제 발생 가능성이 있음.

특별매각조건: 공유자우선매수권 행사 제약 조건을 반드시 확인해야 함.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석: 본 물건은 상업용지가 아닌 자연림 상태의 임야이므로 직접적인 상권 분석은 의미가 없음. 다만, 주변에 아파트단지가 형성되어 있어 장기적으로는 주거지 배후의 녹지 공간 가치로 평가될 수 있음.

생활 정보: "구학초등학교" 인근에 위치하며, 주위에 아파트 단지가 있어 기본적인 주거 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상되나, 본건 임야까지는 차량 접근이 불가능함.

혐오시설: 직접적인 주변 혐오시설은 검색되지 않았으나, 사상구는 과거 공업지역의 이미지가 있었으나 현재는 친환경 도시로 변모하고 있음 . 학장천 정비사업 완료 및 백양산 일대 국립 자연휴양림 조성(2028년 목표) 추진 등은 장기적인 지역 가치 상승 요인으로 작용할 수 있음 .

1.5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

잠재적 리스크:

가장 큰 리스크는 '지분매각'과 '맹지'라는 이중적인 제한 사항임. 매입 후 타 공유자와의 협상이 결렬되거나, 공유물 분할 소송 진행 시 시간과 비용이 소모될 수 있음.

분묘기지권 성립 시 지료 청구 외에 임야 사용에 제한을 받을 수 있음.

자연녹지지역으로 개발 제한이 따름.

종합 의견:

본 물건은 실수요 목적보다는 장기적인 관점에서 접근해야 하는 투자 물건임. 맹지, 지분 매각, 분묘기지권 등의 리스크가 명확하므로, 이를 해결할 수 있는 법적 지식과 자본력을 갖춘 전문 투자자에게 적합함. 사상구 일대의 친환경 개발 호재를 고려할 때 장기적으로는 가치 상승 여력이 있을 수 있으나, 단기 시세차익을 기대하기는 어려움.

1.6. 투자 포인트

최고의 입지:

총 면적 약 2,220평의 임야 지분 물건으로, 부산 도심 인근의 자연녹지지역 임야를 저렴한 감정가로 취득할 기회임.

부산 사상구 백양산 일대 국립 자연휴양림 조성 계획 등 지역의 친환경 개발 호재가 존재함 .

낙찰 후 타 지분을 추가 매입하여 토지 전체를 확보하거나, 공유물 분할을 통한 출구 전략이 성공할 경우 높은 수익을 기대할 수 있음.

법원 정보

부산서부지원 경매7계