나이스옥션 법원경매 마산 2023타경831 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 553 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2023타경831 [2] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 553 전 경매

• 사건번호: 2023타경831
• 주소: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 553
• 감정가: 118,797,000원
• 최저가: 31,142,000원
• 유찰 횟수: 6회
• 용도: 전

마산지원 경매3계 2023타경831 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 553 | 감정가: 118,797,000원 | 최저가: 31,142,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 마산지원 2023타경831 (2)

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 마산지원 2023타경831 (2)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 553번지 일대 토지(전)입니다.

감정가는 118,797,000원이며, 토지면적은 985.00제곱미터(약 297.96평)입니다. 건물은 미등기 제시외건물 4.00제곱미터가 존재하며 매각에 포함됩니다. 매각대상은 토지매각입니다.

특이사항으로 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 현재 재매각 물건으로 진행 중입니다.

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 553

용도: 전 (현황: 과수원, 휴경지, 전 등으로 이용 중)

토지면적: 985.00제곱미터 (약 297.96평)

건물면적: 0.00제곱미터 (제시외 건물 4.00제곱미터 매각 포함)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 김OO / 김OO

채권자: 진OOO

1.3. 입지 조건 및 환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 "윗내포마을" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 임야 등으로 이루어진 순수 농촌 지역입니다.

교통 상황은 전반적으로 다소 불편한 편입니다. 기호1~3 토지는 차량 접근이 어렵고 맹지 상태이나 인접지를 통해 진출입하고 있으며, 기호4 토지만 동측으로 노폭 약 2~3미터 내외의 도로에 접합니다.

토지 이용상태는 공부상 '답'이나 현황은 과수원, 휴경지, 전 등으로 이용 중이며, 남서하향 완경사지대 내 비교적 평탄하게 조성되어 있습니다.

인근에 쓰레기 소각장 관련 과거 논란이 있었던 진동면 인곡리가 있어, 잠재적인 환경 문제 또는 혐오 시설 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자 진OOO의 신청에 의해 진행됩니다.

제시외 건물(4.00제곱미터) 및 제시외 수목(비파나무, 매실나무, 감나무 등 다수)이 매각에 포함되어 있으므로, 낙찰자는 별도의 법정지상권 문제나 소유권 다툼 없이 토지와 함께 소유권을 취득할 수 있습니다.

농지법에 따라 농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 입찰보증금이 몰수됩니다. 이는 본건 투자의 가장 중요한 권리적 의무사항입니다. 현재 재매각 물건으로 진행되는 점은 이전 매각의 취소나 불허가가 있었음을 의미하므로, 그 사유(대부분 농취증 미제출)를 확인하고 입찰해야 합니다.

임대관계는 미상이나, 농지법상 경자유전의 원칙과 농지 임대차 관련 법규에 대한 검토가 필요합니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

본건 토지는 농경지 및 임야 주변에 위치하므로, 일반적인 상업적 상권은 형성되어 있지 않습니다. 투자는 주로 농지 활용, 귀농/귀촌, 또는 장기적인 개발 가능성에 초점을 맞춰야 합니다.

생활 편의시설은 "윗내포마을" 인근 지역의 소규모 편의시설에 의존해야 하며, 마산합포구 구산면 소재지로 이동해야 주요 편의시설을 이용할 수 있어 생활 인프라는 다소 부족한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크 및 주의 사항

농지취득자격증명(농취증) 미제출 리스크: 농지법상 농취증 제출은 필수이며, 미제출 시 보증금이 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 관할 관청을 통해 확인해야 합니다.

지적 경계 불분명 리스크: 인접 필지와의 지적 경계가 불분명하다고 명시되어 있어, 정확한 경계 확인 및 제시외 수목의 정확한 주수 확인을 위해 전문적인 지적경계측량을 요합니다. 이는 추가 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

맹지 및 접근성 리스크: 기호1~3 토지는 맹지 상태로 인접지를 통해 진출입해야 하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 토지 개발 시 도로 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

재매각 리스크: 재매각 물건인 점을 인지하고, 이전 매각 불발 사유가 농취증 미제출 등 권리적/법률적 문제였는지 확인이 필요합니다.

현황과 공부의 차이: 지목은 '전' 또는 '답'이지만, 현황은 과수원, 휴경지, 전 등으로 다양하게 이용되고 있어, 농취증 발급 및 실제 이용 계획 수립 시 현황을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트 및 종합 의견

종합 의견

본건은 창원시 마산합포구 구산면 소재의 계획관리지역 농지(전)로, 지목과 현황이 다소 상이하고, 농취증 발급 의무, 지적 경계 불분명, 일부 맹지 등 여러 가지 리스크를 안고 있는 물건입니다. 그럼에도 불구하고 제시외 건물 및 수목이 매각에 포함되어 있어 활용 가치가 높으며, 계획관리지역이라는 용도지역상 잠재적인 개발 가능성이 있습니다. 농지 투자 경험이 있거나, 귀농/귀촌을 계획하는 실수요자에게 적합하며, 리스크 관리에 철저해야 합니다.

투자 포인트

계획관리지역 토지: 도시지역 외에서 가장 활용도가 높은 계획관리지역에 위치하여, 장기적으로 개발 행위(단독주택, 창고 등)에 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

다양한 현황 이용: 현황상 과수원, 전, 휴경지 등으로 이용 중이며, 제시외 수목이 다수 포함되어 있어 낙찰 후 즉시 농업 활동 또는 임야 관리로 활용이 가능합니다.

재매각을 통한 기회: 재매각으로 인해 경쟁률이 낮아지거나 최저가 자체가 조정될 가능성이 있으므로, 입찰 전 최저가를 확인하여 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매3계