나이스옥션 법원경매 마산 2023타경831 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 550 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정암 · 평가일 2023.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 소재 "윗내포마을" 북서측 인근에 위치
하고 있으며, 주변은 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1∼3 토지는 본건까지 차량 등의 접근이 곤란하나 기호4 토지는 차량 등의 접근이 가능
하며, 기호1∼4 토지 공히 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통수단 등을 고려시 전반적인
교통상황은 다소 불편시 됨.

형태 및 이용상태

기호1: 남서하향 완경사지대내 자체지반 비교적 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 지상에
제시외수목이 다수 소재하고, 일부 지상에 제시외건물 1동이 소재함.
기호2,3: 남서하향 완경사지대내 자체지반 비교적 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 대부
분 휴경지상태이고, 일부 지상에 제시외수목이 소재함.
기호4: 남서하향 완경사지대내 자체지반 비교적 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서 일부 전
으로 이용중이고, 일부 제시외수목 등이 소재하며, 일부 지상에 제시외건물 1동이 소재함.

인접 도로상태

기호1∼3: 지적도 및 현황 맹지로서 인접지를 통하여 진출입중임.
기호4: 동측으로 노폭 약 2∼3미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1∼4 토지 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(그외지역 300m제한 조례참조)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

① 기호1 토지 일부 지상에 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재하고, 일부 지상에 제시외수목 기호
(A)(비파나무, 배롱나무, 사철나무 외 약 80여주)가 소재함.
② 기호2 토지 일부 지상에 제시외수목 기호(B)(비파나무 외 약 10여주)가 소재함.
③ 기호3 토지 일부 지상에 제시외수목 기호(C)(비파나무, 소나무 외 약 7주)가 소재함.
④ 기호4 토지 일부 지상에 제시외건물 기호(ㄴ)이 소재하고, 일부 지상에 제시외수목 기호
(D)(비파나무, 매실나무, 감나무 외 약 65주)가 소재함.

공부와의 차이

기호1∼3 토지는 공부상 지목이 ‘답’이나 현황 기호1 토지는 대부분 과수원 등으로 이용중
이고, 일부 제시외건물이 소재하며, 기호2,3 토지는 휴경지 상태로서 일부 제시외수목 등이
소재하며, 기호4 토지는 일부 과수원 및 일부 전 등으로 이용중이고, 일부 제시외건물이 소
재하며, 일부 임목 등이 자생중인 휴경지상태 등임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.
나. 기 타 : 본건 토지는 인접지와의 지적경계가 대체로 불분명한 바 본건의 정확한 위치
확인 및 인접지와의 경계구분은 전문지적경계측량을 통하여 확인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 필요(미제출시보증금몰수). 제시외 건물 및 제시외 수목 매각포함. 목록1. 공부상 지목이 '답'이나 대부분 과수원 등으로 이용중임. 목록2.3. 공부상 지목이 '답'이나 휴경지 상태임. 인접필지와의 지적 경계가 불분명한 바, 정확한 경계확인 및 제시외수목의 정확한 주수 확인 등을 위하여 전문지적경계측량을 요함. 지적도 및 현황 맹지로서 인접지를 통하여 진출입중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 550에 소재한 토지입니다.

사건번호는 마산지원 2023타경831 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본건의 감정가는 162,492,000원입니다.

토지 면적은 1567.00㎡(약 474.03평)이며, 건물 면적은 0.00㎡입니다.

다만, 건물 제시외 면적 15.00㎡가 존재하며, 이는 매각에 포함됩니다.

토지의 공부상 지목은 '답'이나, 현황은 과수원, 전, 휴경지 등으로 이용 중입니다.

매각 대상은 토지 매각이며, 채권자는 진OOO입니다.

주요 특이사항으로는 농지취득자격증명이 필요하며, 재매각 물건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 소재 "윗내포마을" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 농경지 및 임야 등으로 형성된 농촌 지역입니다.

토지 기호1~3은 차량 접근이 곤란하나, 기호4는 차량 접근이 가능합니다.

전반적인 교통 상황은 간선도로와의 거리 및 인근 대중교통 수단을 고려할 때 다소 불편한 편입니다.

지적도 및 현황상 기호1~3 토지는 맹지로서 인접지를 통하여 진출입하고 있으며, 기호4 토지는 동측으로 폭 약 2~3미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

창원시 마산합포구 구산면 지역은 전반적으로 농업 및 임업이 주를 이루는 지역으로, 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 차량 이동을 통해 접근해야 할 가능성이 높습니다. 인근에 잠재적인 혐오시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 농촌 지역의 특성상 환경 관련 시설 존재 가능성을 염두에 두고 추가적인 현장 조사 및 관련 기관 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2019년 4월 12일 접수된 진해농업협동조합의 근저당권 (42,000,000원)입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원입니다. 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

등기부 요약 상 소유권 이전(증여) 및 근저당권, 임의경매 개시 결정 등기가 존재하며, 이는 매각으로 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 42,000,000원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 지상권 개요에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역으로, 상업 활동이 활발한 일반적인 상권과는 거리가 있습니다.

주요 이용 현황은 과수원, 전, 휴경지 등으로 농업 관련 활동이 이루어지고 있습니다.

인근 농산물 직거래 시장이나 지역 농협 등을 통한 농산물 판로 확보가 중요할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 농촌 지역에 위치하여 기본적인 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 도보로 접근하기 어려울 수 있습니다.

차량 이동 시 인근 읍면 소재지의 생활 편의 시설을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

'윗내포마을' 내에서 기본적인 생활 기반 시설 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본건은 농취증 미제출 시 입찰 보증금이 몰수되는 농지이므로, 사전에 발급 가능 여부 및 절차를 반드시 확인해야 합니다.

* 재매각 물건: 이전에 유찰된 사유를 파악하여 재매각 결정 원인을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '답'이나 현황은 과수원, 전, 휴경지 등으로 이용 중이므로, 농지법 등 관련 규제 사항을 확인해야 합니다.

* 지적 경계 불분명 및 맹지: 인접 필지와의 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확인을 위한 전문 지적 측량이 필요하며, 기호1~3 토지는 맹지로서 인접지를 통해 진출입하므로 통행권 확보 및 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물 및 수목 포함: 공부상에 등재되지 않은 제시외 건물(기호(ㄱ),(ㄴ)) 및 다수의 수목(약 160여 주)이 매각에 포함되어 있어, 이를 정리하기 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 차량 접근성: 일부 토지(기호1~3)의 경우 차량 접근이 곤란하여 물류 이동 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 형태 및 이용: 남서하향 완경사지대 내 조성된 부정형 토지로서, 자체 지반 조성 및 이용 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 소재 농경지로서, 현재 과수원, 전, 휴경지 등으로 이용되고 있으며 제시외 건물 및 수목이 소재하는 재매각 물건입니다. 농지취득자격증명이 필수이며, 일부 토지는 맹지에 해당하고 지적 경계가 불분명하여 정확한 측량이 요구됩니다. 교통 접근성이 다소 불편한 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 농지 관련 법규 및 현황, 토지 경계, 접근성 등 여러 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농업 목적 투자: 현재 과수원 등으로 이용 중인 현황을 바탕으로 농업 관련 실소유주에게 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 전원생활/귀촌 목적: 농촌 지역의 비교적 저렴한 가격으로 넓은 토지를 확보하여 전원생활을 영위하거나 귀촌을 계획하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 장기적인 관점에서 지역 개발 계획에 따른 지가 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 162,492,000원

토지 면적: 1567.00㎡ (약 474.03평)

평당 감정가: 약 342,790원

고려사항: 본건은 재매각 물건이며, 농지취득자격증명 필수, 맹지, 제시외 건물 및 수목 포함, 경계 불분명, 교통 불편 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 이러한 점을 감안하여 감정가 대비 일정 수준의 할인율을 적용한 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 162,492,000원의 약 75% 수준인 121,869,000원에서 80% 수준인 129,993,600원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 시세 동향, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.