나이스옥션 법원경매 마산 2023타경831 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 550 답 경매

매각기일: 2026-01-15

물건 개요

나이스옥션 법원경매 마산 2023타경831 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 550 답 경매

물건 대표 이미지

마산지원 경매3계 2023타경831 | 소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 550 | 감정가: 162,492,000원 | 최저가: 42,597,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 마산지원 2023타경831 (1)이며, 소재지는 경상남도 창원시 마산합포구 구산면 내포리 일원입니다.

본 물건은 토지 일괄 매각 건으로, 용도는 공부상 '답'이나 현황은 과수원 및 휴경지 등으로 이용 중입니다.

총 감정가는 162,492,000원이며, 토지면적은 1567.00㎡ (약 474.02평)입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 매각 대상에는 토지와 함께 제시외 건물(15.00㎡) 및 제시외 수목이 모두 포함됩니다.

1.2. 물건 현황 상세

본 물건은 창원시 마산합포구 구산면 내포리 소재 "윗내포마을" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 임야 등으로 형성된 한적한 지역입니다.

총 4개 필지(기호 1~4)로 구성되어 있으며, 모두 남서하향 완경사지대 내 자체지반이 비교적 평탄한 부정형의 토지입니다.

기호별 현황은 다음과 같습니다.

기호1: 공부상 '답'이나 현황은 대부분 과수원 등으로 이용 중이며, 제시외 건물 1동과 제시외 수목(비파나무, 배롱나무 등 약 80여 주)이 소재합니다.

기호2, 3: 공부상 '답'이나 현황은 휴경지 상태이며, 일부 제시외 수목(비파나무, 소나무 등)이 소재합니다.

기호4: 공부상 '답'이나 현황은 일부 전 및 과수원 등으로 이용 중이며, 제시외 건물 1동과 제시외 수목(비파나무, 매실나무, 감나무 등 약 65주)이 소재합니다.

교통 상황은 기호1~3은 차량 접근이 곤란한 맹지 상태이고, 기호4는 노폭 약 2~3미터 내외의 도로에 접합니다. 전반적인 교통 상황은 간선도로 및 대중교통 이용에 있어 다소 불편한 편입니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 최고의 입지

본 물건은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 '계획관리지역'에 속하며, 가축사육제한구역(그외지역 300m 제한 조례참조)으로 지정되어 있습니다.

계획관리지역은 제한적인 범위 내에서 개발이 가능한 토지이므로, 농지임에도 불구하고 향후 용도 변경 및 건축을 통한 활용 잠재력이 높다는 이점을 가지고 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

본 물건이 위치한 구산면 내포리 일원은 농경지 및 임야가 주를 이루는 전형적인 농촌 마을 인근입니다.

따라서, 직접적인 상권은 형성되어 있지 않으며, 생활 편의시설(대형 마트, 병원, 학교 등)은 인근 마산합포구 중심지나 읍·면 소재지를 이용해야 하는 다소 불편함이 있습니다.

주변에 '콰이강의 다리', '낙원정횟집', '카페 웨이브' 등 해양 관광로를 따라 관광 시설 및 오션뷰 카페 등이 일부 입지하고 있어 관광 및 휴양지로의 접근성은 양호한 편이나, 본 물건 자체는 마을 북서측 농경지대에 위치하여 주거 편의성은 낮습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

본 건은 소유자 김OO와 채무자 김OO가 동일하며, 채권자 진OOO의 신청에 의한 부동산임의경매 사건입니다.

매각 대상은 토지 및 그 지상의 제시외 건물과 제시외 수목 전체를 일괄매각하는 조건이므로, 낙찰 후 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 관계 발생 가능성은 낮습니다. (단, 매각에 포함되지 않는 기타 물건 유무는 현장 조사 필수)

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

농지취득자격증명 필수: 본 물건은 지목이 '답'(농지)이므로, 최고가 매수신고인은 매각기일로부터 7일 이내에 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금(입찰 보증금)이 몰수되므로, 사전에 농지취득 가능 여부를 관할 지자체에 반드시 확인해야 합니다.

재매각 물건: 본 물건은 '재매각' 사건으로, 이전 낙찰자가 잔금을 납부하지 않아 다시 진행되는 물건입니다. 입찰 참여 전, 이전 낙찰자의 잔금 미납 사유를 간접적으로나마 파악해 보는 것이 좋습니다.

경계 불분명 및 맹지: '인접 필지와의 지적 경계가 불분명'하며, '지적도 및 현황 맹지'(기호 1~3)가 포함되어 있습니다. 정확한 경계 확인 및 진입로 확보 가능성을 확인하기 위해서는 전문 지적 경계 측량이 반드시 필요하며, 맹지 부분의 진출입 통로(인접지 통행)에 대한 법적·실제적 검토가 요구됩니다.

혐오시설 유무: 주변 지역 검색 결과, 일반적인 농촌 마을 주변의 시설이 주를 이루며, 인근에 직접적인 대규모 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

창원시 마산합포구 구산면 내포리 소재 본 물건은 계획관리지역 내 농지(현황 과수원 및 휴경지)로서, 향후 개발 잠재력이 있는 토지를 일괄 매입할 수 있는 기회입니다.

감정가 기준 평당 약 34만원 수준으로, 주변 시세 대비 투자가치를 판단해야 합니다.

다만, 농지취득자격증명 제출 의무, 일부 필지의 맹지 현황, 경계 불분명 문제 등 명확한 리스크가 존재하므로, 입찰 전 현장 조사 및 측량 검토를 통해 리스크를 충분히 인지하고 참여해야 합니다.

4.2. 투자 포인트

계획관리지역의 개발 잠재력: 관리 지역 중에서도 비교적 건축 및 개발 행위 제한이 덜하여, 농지취득 후 적법한 절차를 거쳐 주말농장, 창고, 전원주택 등의 용도로 변경할 수 있는 여지가 있습니다.

현황 과수원 및 수목: 매각 대상에 제시외 수목이 다수 포함되어 있어, 낙찰 후 추가 비용 없이 즉시 과수원 등 영농 활동에 활용 가능합니다.

저가 매수 기회: 재매각 물건인 점을 감안할 때, 이전 회차보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성이 있어, 리스크를 감수할 수 있는 실수요자에게는 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

마산지원 경매3계