나이스옥션 법원경매 마산 2023타경2189 [3] 경상남도 함안군 법수면 강주리 1041-6 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수 · 평가일 2023.08.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경남 함안군 법수면 강주리 소재 새터마을 내에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호 1, 2, 3: 본건까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.
기호 4: 본건의 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 지역내 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1: 평지내 부정형의 토지로, 도로로 이용중임.
기호 2: 평지내 부정형의 토지로 단독주택 건부지로 이요중임.
기호 3: 평지내 부정형의 토지로 단독주택 건부지로 이용중임.
기호 4: 완경사지내 부정형의 토지로 소하천구역임.

인접 도로상태

기호 1: 현황 도로로 이용중임.
기호 2: 북측 및 서측으로 폭 약 4미터 내외의 도로가 소재함.
기호 3: 동측으로 폭 약 2-3미터 내외의 도로가 소재함.
기호 4: 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,2,3: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호 4: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한700m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(가곡천)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

별첨 지적개황도 및 건물개황도 참조바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: -.

물건 비고

농지취득자격증명 필요(미제출시보증금몰수). 소하천구역(가곡천)인 바, 감안하여 감정평가함. '불법 형질변경이 있는 경우 원상복구 하여야 하며, 향후 회복명령이 발하여질 가능성이 있다'는 법수면 사실조회서 제출됨. 지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 마산지원 2023타경2189 (3)

소재지: 경상남도 함안군 법수면 강주리 1041-6

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지

용도: 전 (농지)

감정가: 8,959,000원

재매각 물건

1.2. 면적

토지면적: 289.00㎡ (약 87.42평)

건물면적: 해당 없음

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 함안군 법수면 강주리 새터마을 내에 위치하며, 주변은 주택 및 농경지로 형성되어 있음. 강주마을은 해바라기 축제로 유명한 지역이며, 블루베리팜, 한별도그파크 등 다양한 시설이 운영되고 있음.

2.2. 교통

차량 접근은 가능하나, 지역 내 대중교통 이용은 보통 수준임. 지적도상 맹지이므로 토지 접근 및 이용에 제약이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

2022년 9월 19일 군북농업협동조합의 가압류가 말소기준권리가 되며, 이후 설정된 신한은행 가압류 및 군북농업협동조합의 강제경매 등기 모두 매각으로 소멸될 예정임. 총 등기부채권액은 77,036,712원임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 구체적인 사항은 별도 확인이 필요함.

3.3. 말소 기준 권리

군북농업협동조합 가압류 (2022.09.19. 접수)

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본건은 농지(전)로, 현재는 주로 주택 및 농경지로 이용되고 있음. 토지의 일부는 소하천구역(가곡천)으로 지정되어 있으며, 일부는 도로로 이용 중인 것으로 보임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 농촌 지역에 위치하여 기본적인 편의시설은 인근 읍·면 소재지를 이용해야 할 것으로 보임. 다만, 강주마을 내에는 해바라기 축제 관련 관광지 및 농장 등이 위치하고 있어 지역 특색을 활용할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있음.

6.2. 개발 제한

계획관리지역에 해당하나, 가축사육제한구역(200m, 700m) 및 소하천구역(가곡천)으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 상당한 제약이 따를 수 있음.

6.3. 토지 접근성

지적도상 맹지이므로 차량 진입 및 토지 활용에 어려움이 예상됨.

6.4. 형질변경 및 불법행위 관련

'불법 형질변경이 있는 경우 원상복구 하여야 하며, 향후 회복명령이 발하여질 가능성이 있다'는 내용이 법수면 사실조회서에 포함됨. 함안군 지역에서 농지에 대한 불법 성토 및 폐기물 매립 관련 사례가 확인된 바 있어, 본건 토지의 과거 이용 현황에 대한 면밀한 조사가 필요함.

6.5. 소하천구역

소하천구역(가곡천)에 포함되어 있어, 하천 관련 법규에 따른 행위 제한 및 관리 의무가 발생할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 법수면 강주리 소재 289㎡(약 87.42평)의 농지(전)로, 감정가는 8,959,000원이며 재매각으로 진행 중입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 깔끔한 편입니다. 그러나 본 물건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 지적도상 맹지라는 점, 농지취득자격증명 제출이 필수라는 점, 그리고 소하천구역에 해당한다는 점입니다. 또한, 불법 형질변경 시 원상복구 의무가 발생할 수 있다는 점 또한 유의해야 합니다. 함안군 지역에서는 농지에 대한 불법 성토 및 폐기물 매립 관련 문제가 발생한 사례가 있어, 해당 토지의 과거 이용 상태를 면밀히 파악하는 것이 중요합니다. 이러한 제약 조건들을 고려할 때, 본 물건은 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 토지 면적 대비 감정가가 비교적 낮게 책정되어 있음.

* 권리관계 명확: 매각으로 소멸되는 권리가 많아 인수 부담이 적음.

* 지역 특성 활용 가능성: 해바라기 축제 등으로 알려진 강주마을에 위치하여, 일부 농촌 관광 및 체험 활동과 연계한 활용 가능성을 고려해볼 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 8,959,000원

인수되는 보증금: 0원

본 물건은 맹지, 소하천구역 지정, 농지취득자격증명 필수 등 다수의 리스크 요인을 안고 있어 입찰 경쟁이 치열하지 않을 것으로 예상됩니다. 이러한 제약 사항을 종합적으로 고려하여, 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 4,500,000원 ~ 6,300,000원.

(리스크 요인이 크므로 보수적인 접근을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.