나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4867 [1] 울산광역시 남구 야음동 878 울산롯데캐슬골드 104동 19층1903호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-18

물건 개요

나이스옥션 법원경매 울산 2024타경4867 [1] 울산광역시 남구 야음동 878 울산롯데캐슬골드 104동 19층1903호 아파트 경매

물건 대표 이미지

울산지방법원 경매2계 2024타경4867 | 소재지: 울산광역시 남구 신선로 45, 104동 19층1903호 (야음동,울산롯데캐슬골드) | 감정가: 643,000,000원 | 최저가: 450,100,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2024타경4867 (1)

소재지: 울산광역시 남구 야음동 878, 울산롯데캐슬골드 104동 19층 1903호

용도: 아파트

감정가: 643,000,000원

토지면적: 63.13㎡ (약 19.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 157.06㎡ (약 47.51평) - 이는 전용면적으로 간주됩니다. 분양면적은 별도 확인이 필요합니다.

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: 주OOOOOOOOOOOOO

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

주의사항: 제공된 정보에 구체적인 주의사항은 명시되어 있지 않습니다.

1.2. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 야음동에 위치한 울산롯데캐슬골드 단지 내 아파트로, "울산남부초등학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 단지 주변은 아파트, 중소규모 공동주택, 다양한 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 전형적인 주거 지역으로, 주위 환경은 양호한 편입니다. 남측으로 노폭 약 20미터 내외의 도로에 접해 있으며, 단지 내 가로망이 잘 정비되어 있어 차량 출입이 용이합니다. 또한, 인근에 다수의 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 청량 IC가 가까워 부산 등 타 지역으로의 이동도 용이합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 1층, 지상 21층 건물 중 19층 1903호입니다. 외벽은 치장석 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창 구조로 되어 있습니다. 내부 마감재에 대한 구체적인 조사는 이해관계인 부재로 생략되었습니다. 아파트는 공동주택으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄한 2필 일단지의 사다리형 토지로서 아파트 단지 부지로 이용되고 있으며, 공부상 나와 있는 면적과의 차이는 없습니다.

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 소재지인 야음동 878, 881번지 일대는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(야음1지구)으로 지정되어 있습니다. 도로 관계로는 중로1류(폭 20m-25m), 소로2류(폭 8m-10m), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자전용도로)에 저촉되거나 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(금란유치원, 강남새싹유치원, 울산남부초등학교, 요요영재유치원), 절대보호구역(금란유치원)으로 지정되어 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자는 김OO입니다. 채무자는 주OOOOOOOOOOOOO, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOO입니다. '중복사건' 및 '유동화물건'이라는 특이사항이 있어 경매 진행 과정 및 권리관계 확인 시 특별한 주의가 요구됩니다. 현재 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다.

1.6. 상권분석

울산롯데캐슬골드 단지는 2,459세대 규모의 대단지로, 단지 내 및 주변으로 상가시설이 다양하게 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 인근에는 각종 은행, 병원, 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 주거 생활에 필요한 대부분의 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다. 또한, 대단지임에도 불구하고 건폐율이 낮아(18%) 단지 간 간격이 넓고 쾌적한 환경을 제공하며, 주변 녹지 공간(신선산, 선암호수공원, 수암공원 등)과의 접근성도 우수합니다.

1.7. 생활정보

단지 바로 앞에 울산남부초등학교가 위치하고 있으며, 금란유치원, 강남새싹유치원, 요요영재유치원 등 다수의 유아 교육 시설이 인근에 자리하고 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 또한, 신선산, 선암호수공원, 수암공원 등 자연 녹지 공간이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 울산박물관, 울산해양경찰서 등 공공시설도 인근에 위치합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시 주요 도로망 접근성이 좋습니다.

1.8. 잠재적 리스크

본건은 임대차 관계가 미상으로, 낙찰 후 명도 과정에서 점유자와의 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. '중복사건' 및 '유동화물건'이라는 특이사항은 권리관계 및 경매 절차의 복잡성을 야기할 수 있으므로, 법률 전문가의 검토가 권장됩니다. 주변 지역에 대한 검색 결과, 아파트 단지에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 파악되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

울산광역시 남구 야음동에 위치한 울산롯데캐슬골드 아파트는 대단지로서 잘 갖추어진 생활 인프라, 우수한 교육 및 자연 환경을 자랑합니다. 본 경매 물건은 이러한 장점을 가진 아파트로서, 아파트 자체의 구조 및 설비 또한 일반적인 수준을 갖추고 있습니다. 다만, 중복 및 유동화 물건이라는 특이사항과 임대차 관계 미상이라는 점은 권리 분석 및 명도 과정에서 철저한 사전 검토와 주의를 필요로 합니다.

1.10. 투자 포인트

울산 남구의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 초등학교 및 다양한 생활 편의시설, 녹지 공간과의 근접성은 장기적인 주거 가치 상승을 기대하게 합니다. 대단지 아파트로서 환금성 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 경매 물건의 특성상 법원 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 및 임대 수익을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 본 물건의 고유한 특이사항(중복, 유동화) 및 미확인 임대차 현황을 면밀히 분석하여 투자 리스크를 사전에 관리하는 것이 중요합니다.

법원 정보

울산지방법원 경매2계