나이스옥션 법원경매 울산 2024타경108288 [1] 울산광역시 북구 화봉동 446-19 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2024.06.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 북구 화봉동 소재 "송정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상물건은 인접 토지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

대상물건 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(화봉지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(가축사육 제한지역(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발시행지구(화봉지구))<택지개발촉진법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 후첨 "건물감정평가요항표" 참조
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물로서,
(사용승인일 : 2023.10.10)
외 벽 : 벽돌 및 치장석 붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일, 대리석 붙임, 인테리어 등 마감,
창 호 : 샤시창호 등임.

이용상태

일련번호 2 건물의 이용상황은 아래와 같음
1층 : 근린생활시설 및 단독주택
2층-3층 : 단독주택

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 시스템에어컨설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2024타경108288 (1)

* 소재지: 울산광역시 북구 화봉동 446-19

* 용도: 근린주택 (1층 근린생활시설 및 단독주택, 2-3층 단독주택)

* 감정가: 1,393,468,000원

* 토지면적: 291.10㎡ (약 88.03평)

* 건물면적: 302.19㎡ (약 91.41평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사나인씨앤씨

* 특이사항: 중복사건, 재매각

* 주의사항: 1. 일괄매각. 2. 재매각. 매수신청보증금은 최저매각가격의 30%임.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 울산광역시 북구 화봉동 소재 "송정초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있음.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(화봉지구), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 택지개발지구기타(택지개발시행지구(화봉지구)) 등의 규제를 받음.

* 주변 시설: 송정초등학교가 인근에 위치하며, 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 일반적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 특별히 확인된 혐오시설은 없음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 11월 28일 접수된 울산행복신용협동조합의 근저당권(채권최고액 1,104,000,000원)임.

* 등기부 요약:

* 토지 소유권 이전: 김원태, 김외필 등

* 근저당권: 울산행복신용협동조합 (말소기준권리), 주식회사나인씨앤씨

* 임의경매 개시결정: 주식회사나인씨앤씨 (2024타경108288)

* 건물 소유권 보존: 심현옥

* 건물 등기부 요약:

* 근저당권: 울산행복신용협동조합 (말소기준권리), 주식회사나인씨앤씨

* 임의경매 개시결정: 주식회사나인씨앤씨 (2024타경108288)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸됨. 인수되는 보증금은 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1996-05-29

* 대항력: 없음

* 비고: 임대관계 미상이나 대항력이 없어 인수 부담 없음.

* 임차인: 윤

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-12

* 대항력: 없음

* 비고: 전입일자가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없음.

* 총 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 송정초등학교 인근에 위치한 근린주택으로, 1층에는 근린생활시설 및 단독주택, 2-3층에는 단독주택으로 이용되고 있음.

* 주변이 단독주택과 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 상권은 보통 수준으로 판단됨.

* 건물 사용승인일이 2023년 10월 10일로 비교적 신축에 해당하나, 건축 허가일(2018년 3월 20일)과의 시차가 있어 추가 확인이 필요할 수 있음.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽으로의 이동이 편리함.

* 편의시설: 송정초등학교가 인접해 있으며, 주거지역 내 상가 및 주택이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 해당 물건은 재매각 절차를 진행 중으로, 이전 매각에서 유찰된 사유에 대한 파악이 필요함.

* 중복사건: 중복사건으로 분류되어 있어, 관련 사건과의 관계 및 경매 진행 절차에 대한 추가적인 주의가 요구됨.

* 건축 허가와 사용승인 시점 차이: 건축 허가(2018.03.20)와 실제 사용승인(2023.10.10) 사이에 약 5년의 시차가 존재함. 이는 공사 지연, 불법 증축/개조, 또는 건축 관련 민원 발생 등의 원인이 있을 수 있으며, 현장 확인 및 관련 서류 검토를 통해 상세 확인이 필요함.

* 임대 관계 미상: 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있고, 임대 관계가 미상으로 표기된 부분이 있어, 실제 점유 관계 및 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없음. (단, 현재 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됨).

7. 종합 의견

본건은 울산 북구 화봉동의 초등학교 인근에 위치한 근린주택으로, 비교적 최근에 사용승인을 받은 신축 건물에 해당합니다. 일괄매각 대상이며, 토지와 건물이 함께 경매에 나왔습니다. 권리분석상 인수할 임차보증금이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 재매각 및 중복사건이라는 특이사항이 있으며, 건축 허가와 사용승인 시점 간의 상당한 시차는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 주변 시세와 감정가를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 위치: 송정초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

* 건물 상태: 2023년 사용승인을 받은 신축 건물로, 외관 및 내부 시설이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 수익성: 1층 근린생활시설과 상층부 주택으로 구성되어 있어, 임대 수익 창출 및 자가 사용이 모두 가능한 다목적 활용이 가능합니다.

* 권리상 안전성: 인수할 임차 보증금이 없어 낙찰자의 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(다세대 주택)를 고려할 때, 본건 근린주택의 시세는 해당 지역의 일반적인 부동산 가치를 반영하고 있다고 판단됩니다. 그러나 본건은 근린주택으로 다세대 주택과는 가치 산정 방식에 차이가 있을 수 있습니다.

최근 매매 사례들은 평당 약 1,000만원 중반대의 거래가격을 보여주고 있습니다. 본건의 감정가는 13억 9,346만 8천원이며, 총 면적(약 179.44평)을 기준으로 하면 평당 약 776만원 수준입니다. 신축 건물임을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

재매각 물건임을 감안하여, 감정가(1,393,468,000원) 대비 약간 할인된 가격인 12억 5천만원에서 13억 5천만원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 결과, 주변 시세 변동, 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 좋습니다.

본 분석은 제공된 자료를 바탕으로 하며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문, 등기부등본 및 건축물대장 상세 확인, 세무/법률 전문가와 상담을 통해 권리관계 및 기타 사항을 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.