나이스옥션 법원경매 대전 2023타경11118 [1] 대전광역시 중구 부사동 138-5 마이플레이스 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2023.12.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대전광역시 중구 부사동 소재 "보문초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등으로 형성된 노선상가지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형 평지의 토지로 현황 "주상용"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 폭 약 8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2022-07-12), 시가지경관지구(일반), 대로3류(폭 25m-30m)(2022-08-05)(대로3-2호선)(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(부사10)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-12-31)(대전보운초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-12-31)(대전보운초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 5층 건으로서 (사용승인일자 : 2021년 10월 05일)
외벽 : 치장벽돌, 드라이비트 등 마감.
내벽 : 타일 및 벽지 등 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

현황 "주상용(다가구주택)"으로 이용 중임.

설비내역

전기시설, 위생 및 급배수시설, 승강기시설 등이 되어 있고 도시가스 난방시설이 되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 대전지방법원 2023타경11118 (1)

소재지: 대전광역시 중구 부사동 138-5 마이플레이스

용도: 근린주택 (건축물 현황상 주상용, 다가구주택으로 이용 중)

감정가: 3,532,894,400원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (엠씨아이대부주식회사, 대전서부새마을금고)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지면적: 710.70㎡ (약 215.0평)

건물면적: 998.68㎡ (약 302.1평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 중구 부사동에 소재하며, "보문초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 근린생활시설 및 주거시설 등으로 형성된 노선상가지대입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 남측으로 왕복 4차선 도로, 동측으로 폭 약 8미터 도로에 접하고 있어 차량 진출입 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 제2종일반주거지역

* 시가지경관지구 (일반)

* 대로3류 (폭 25m-30m)

* 소로2류 (폭 8m-10m)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (대전보운초등학교)

* 절대보호구역 (대전보운초등학교)

* 중점경관관리구역 (보문산 중점경관관리구역)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부 요약:

- 말소기준권리: 2020년 12월 14일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당 (을1)입니다.

- 접수일자 2020년 12월 14일 이후 등기된 모든 권리(근저당, 근질권, 임의경매, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 총 등기부채권 금액: 2,420,066,188원

* 건물 등기부 요약:

- 말소기준권리: 2021년 10월 13일 접수된 엠씨아이대부주식회사 근저당 (을1)입니다.

- 접수일자 2021년 10월 13일 이후 등기된 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 가압류)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

- 총 등기부채권 금액: 3,145,066,188원

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

제공된 정보에 따르면, 본건에는 총 21명의 임차인이 등재되어 있습니다.

* 임차인들의 대부분은 '대항력 없음'으로 표시되어 있으며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있습니다.

* 이는 원칙적으로 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없음을 의미합니다.

* 그러나, 일부 임차인의 경우 전입일자(사업일자)만 있고 확정일자 또는 배당신고일자가 누락되어 있거나, 차임이 0원으로 기재된 경우가 있습니다.

* 토지감정평가서요약의 '기타참고사항'에 '임대차관계는 미상'으로 기재되어 있어, 일부 임차인의 정확한 권리관계 확인 및 명도 과정에서 추가적인 주의가 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

제공된 최근 매매 정보는 주로 연립 및 빌라에 대한 것으로, 본건(2021년 준공된 신축 다가구주택)과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 부사동참좋은 (2014년식 연립, 72.79㎡): 2026년 4월 18,700만원

* 은혜빌라 (1982년식 연립, 62.06㎡): 2026년 4월 4,300만원

* 리더스빌B동 (2003년식 연립, 59.89㎡): 2026년 4월 12,500만원

본 건은 신축 건물로서 상품성이 우수하므로, 인근 신축 다가구주택의 매매가 및 임대 수익률을 추가로 파악하여 시세 판단에 반영해야 합니다.

4.2. 주변 시세 분석 (전월세)

제공된 전월세 정보도 매매 정보와 동일한 연립/빌라 대상이며, 본건과의 직접 비교는 어렵습니다.

* 다가구주택의 특성상, 다수의 세입자를 통한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 건물 특징

* 건축 연도: 2021년 10월 5일 준공 (신축 건물)

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 5층

* 이용 현황: 주상용 (다가구주택)

* 연면적: 998.68㎡ (약 302.1평)

* 편의시설: 엘리베이터 1대 설치 (사용승인일자 2021년 10월 05일)

* 내진설계: 적용 (rserthqkDsgnApplyYn: "1")

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육환경

* 본건은 대전광역시 중구 부사동에 위치하며, 보문초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 토지이용계획상 보문초등학교의 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 주변에 상업시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 시설

* 주변 검색 결과, 보문초등학교 및 보문산과 인접하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 대규모 상업 시설이나 혐오 시설이 즉각적으로 확인되지는 않으나, 중점경관관리구역 지정은 향후 건물 신축 및 증축 시 경관 관련 규제를 받을 수 있음을 시사합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석상 리스크

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 일부 임차인의 확정일자 및 배당신고일자 누락, '임대차관계 미상' 등의 정보로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 다수의 임차인이 거주 중이므로, 명도에 상당한 시간과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

* '중점경관관리구역(보문산 중점경관관리구역)'으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위 시 관련 법규 및 규제에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 준공 후 1년이 채 되지 않은 시점에 근저당이 설정되고, 약 2년 만에 경매에 나온 점은 건물 가치나 채무 관계에 대한 추가적인 심층 조사가 필요함을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축 다가구주택으로, 훌륭한 상품성을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 다수의 임차인으로 인한 명도 부담과 신축 건물임에도 단기간 내 경매가 진행된 배경에 대한 철저한 분석이 필요합니다. 입지 조건은 양호하나, 주변 시세 분석 시 연립/빌라 정보만으로는 한계가 있어 유사 신축 다가구주택의 실거래가 및 임대 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 준공된 최신식 건물로 향후 시장 경쟁력이 높음.

* 보문초등학교 인근 및 상가지대로서 안정적인 수요 기대.

* 모든 등기부상 권리 소멸 및 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 다수의 주택으로 구성된 다가구주택으로 안정적인 임대 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

본 건은 2021년 신축된 다가구주택으로, 제공된 JSON의 연립/빌라 시세 정보만으로는 정확한 시세 산출이 어렵습니다. 감정가 3,532,894,400원을 기준으로, 본 건의 신축 연식, 면적, 입지, 향후 예상 임대 수익률, 그리고 명도에 소요될 시간 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 신축 건물의 경우 감정가의 80~90% 수준에서 입찰이 이루어지지만, 본 건의 경우 다수의 임차인이 거주하고 있다는 점을 감안할 때, 명도 진행 상황 및 예상 비용에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

현 시점에서는 정확한 시세 파악을 위한 추가 조사가 필요하며, 보수적으로 접근하여 30억원 ~ 33억원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 이는 시장 상황, 경쟁 물건, 낙찰가율 등을 고려하여 조정될 수 있는 추정치입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.