나이스옥션 법원경매 대전 2024타경6533 [5] 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 "세종세무서" 북서측 인근에 소재하는 구분건물(통칭 "금강노을주건축물제1동" 1층 102호 외 4개호)로, 인근은 시청 및 교육청 등 관공서, 수변상가 등이 혼재하는 수변경관지구내 상업지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 남측으로 간선도로변이 통과하고 근거리에 세종BRT가 소재하는 등 교통이용편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3/지상4층 중 1층 102호 외 4개호로,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2017.08.29)

외벽 : 석재 및 복합판넬, 강화유리 마감 등
내벽 : 자체 인테리어마감 등
바닥 : 화강석 물갈기 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호1,2 : 근린생활시설(음식점, 상호명 "평창옥")

기호3 : 근린생활시설(음식점, 상호명 "밀양돼지국밥")

기호4,5 :근린생활시설(음식점, 상호명 "금강추어탕") 으로 이용중이었으나,

기호1-5 공히 현장조사시 영업을 중단한 것으로 조사되었음.

설비내역

기본적인 공용 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복4차선 대로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역 (행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.

나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도면, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

다. 기호 1(102호) 및 기호 2(103호), 기호 4(105호) 및 기호 5(106호)는 각각 벽체 구분없이 근린생활시설(음식점)로 이용중이었으나 현장조사시 영업을 중단한 것으로 조사되었으며, 집합건축물대장 건축물현황도상 호별 위치확인이 가능하며 신축 당시에는 경계벽이 설치되어 있는 등 구조상 독립성을 갖추고 있었던 것으로 탐문조사되었음.

라. 기호 1-5가 소재하는 1동의 건물(통칭 "금강노을주건축물제1동")은 인근 건물 (보람동 704번지, 통칭 "해오름빌딩")과 지하주차장을 경계벽 없이 공동으로 사용중으로 주차장 입구 및 출구가 각기 다른 건물상에 위치하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- "105호 및 106호"는 벽체 구분없이 근린생활시설(음식점)으로 이용중이었으나 현장조사시 영업을 중단한 것으로 조사되었으며, 집합건축물대장 건축물현황도상 호별 위치확인이 가능하며 신축 당시에는 경계벽이 설치되어 있는 등 구조상 독립성을 갖추고 있었던 것으로 탐문조사됨(감정평가서 및 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경6533 (5)

소재지: 세종특별자치시 보람동 703, 금강노을주건축물제1동 1층 106호 (도로명 주소: 세종특별자치시 시청대로 115)

구분건물: 1층 106호

토지 면적: 23.50㎡ (약 7.11평) / 토지지분: 23.498㎡ (약 7.11평)

건물 면적: 47.59㎡ (약 14.40평) / 건물지분: 47.59㎡ (약 14.40평)

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제1종 및 제2종 근린생활시설)

감정가: 821,000,000원

채권자: 한솔테크닉스주식회사

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 보람동 "세종세무서" 북서측 인근에 소재하며, 인근 지역은 시청, 교육청 등 주요 관공서 및 수변상가 등이 혼재하는 상업지대입니다. 주변 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 원활한 진출입이 가능하며, 남측으로는 폭 25~30m의 간선도로가 통과하고 근거리에는 세종BRT 정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 토지 이용 및 상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 남동측으로 왕복 4차선 대로변에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 본 건 토지는 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2020년 9월 28일자 논산계룡농업협동조합의 근저당권입니다.

* 총 채권액: 등기부상 총 채권액은 1,516,000,000원입니다.

* 권리 소멸: 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 공동담보, 임의경매 등)가 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다. 이는 대항력 있는 임차인으로 인한 보증금 인수 부담이 없음을 의미합니다.

* 기타: 현황조사 보고서에 따르면 임대차 관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 세종시 보람동은 행정중심복합도시의 핵심 지역으로, 다수의 정부 기관 및 공공시설이 밀집해 있어 안정적인 유동 인구와 배후 수요를 확보할 수 있습니다. 또한, 금강 수변 지역과 인접하여 쾌적한 환경을 자랑합니다.

* 업종 현황: 해당 건물은 제1종 및 제2종 근린생활시설 용도로 등록되어 있습니다. 감정평가서상으로는 과거 '평창옥', '밀양돼지국밥', '금강추어탕' 등의 상호명으로 음식점 영업이 이루어졌으나, 현장 조사 시에는 영업이 중단된 상태로 확인되었습니다.

* 경쟁 환경: 인근에 다수의 상업 및 근린생활시설이 분포하고 있어 경쟁은 존재하나, 세종시의 지속적인 발전과 인구 유입 추세를 고려할 때, 신규 업종 도입 또는 기존 상권과의 연계를 통한 활성화 가능성을 평가해야 합니다.

* 배후 수요: 주변 관공서의 종사자, 공무원, 그리고 배후 주거 단지의 주민들을 주요 고객층으로 확보할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 세종세무서, 세종시청 등 주요 행정 기관이 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 매우 편리합니다. 또한, 다양한 근린 상업 시설과 금강 수변 상권의 편의 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

* 교통 편의: 남측 간선도로 및 세종BRT 노선 인접으로 시내외 접근성이 우수하며, 대중교통 및 자가용 이용 모두 편리하여 세종시 전역으로의 이동이 용이합니다.

* 주변 환경: 금강 수변과 인접한 경관 관리 구역으로 쾌적하고 아름다운 자연 환경을 누릴 수 있으며, 이는 상업 시설 이용객들에게 긍정적인 경험을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 영업 중단 상태: 본건 106호는 현재 영업이 중단된 상태로, 공실 발생 가능성이 있습니다. 향후 공실 위험을 최소화하기 위한 적극적인 임대차 마케팅 또는 내부 리모델링을 통한 새로운 업종 전환 전략이 필요합니다.

* 구분 없이 이용된 사실: 105호와 106호가 벽체 구분 없이 하나의 공간(음식점)으로 이용되었던 이력이 있습니다. 비록 신축 당시에는 구조상 독립성이 있었던 것으로 조사되었으나, 향후 공간 활용 및 분할 시 관련 사항을 충분히 검토해야 합니다.

* 공동 주차장 사용: 본 건물(금강노을주건축물제1동)과 인근 건물(해오름빌딩)이 지하 주차장을 공동으로 사용하고 있습니다. 주차장 이용 관련하여 인근 건물과의 협의 및 원활한 관리가 필요할 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 과정에서 다소 복잡성이 있을 수 있습니다. 그러나 현재까지의 권리 분석 결과, 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 혐오시설: 외부 지도 검색 결과, 해당 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 행정의 중심지에 자리한, 2017년 사용승인된 비교적 신축에 속하는 근린상가입니다. 권리 관계가 매우 명확하여 낙찰 후 인수해야 할 법적 부담이 전혀 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 다만, 현재 영업이 중단된 상태이며, 인접 호수와 구분 없이 사용되었던 이력이 있어 향후 임대차 운영 및 공간 활용에 대한 세심한 계획이 요구됩니다. 세종시의 지속적인 발전 가능성과 우수한 입지 조건을 고려할 때, 정상적인 영업 활동이 재개된다면 안정적인 임대 수익 창출 및 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 세종시의 중심 업무 지구에 위치하여 풍부한 관공서 종사자 및 인근 도시 유입 인구를 기반으로 한 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 안전한 권리 분석: 모든 권리가 매각으로 소멸되는 권리 분석상 안전한 물건입니다.

* 신축급 건물: 2017년 사용승인으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 적습니다.

* 가격 매력: 현재 영업 중단 상태로 인한 잠재적 저평가 가능성이 있으며, 향후 정상화 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수할 보증금은 0원입니다.

감정가: 821,000,000원

본 물건은 현재 영업이 중단된 상태이며, 공실 위험 및 공동 주차장 사용과 같은 관리적 요소를 고려해야 합니다. 따라서, 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 낙찰가율, 실제 임대 시 예상되는 임대료 수입, 향후 상권 변화 추이 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적인 접근 방법으로, 현재 시장 상황 및 물건의 특성을 감안할 때 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가를 검토해 볼 수 있으나, 이는 참고용이며 면밀한 현장 조사와 시장 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.