나이스옥션 법원경매 대전 2024타경6533 [1] 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 "세종세무서" 북서측 인근에 소재하는 구분건물(통칭 "금강노을주건축물제1동" 1층 102호 외 4개호)로, 인근은 시청 및 교육청 등 관공서, 수변상가 등이 혼재하는 수변경관지구내 상업지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 남측으로 간선도로변이 통과하고 근거리에 세종BRT가 소재하는 등 교통이용편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3/지상4층 중 1층 102호 외 4개호로,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2017.08.29)

외벽 : 석재 및 복합판넬, 강화유리 마감 등
내벽 : 자체 인테리어마감 등
바닥 : 화강석 물갈기 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호1,2 : 근린생활시설(음식점, 상호명 "평창옥")

기호3 : 근린생활시설(음식점, 상호명 "밀양돼지국밥")

기호4,5 :근린생활시설(음식점, 상호명 "금강추어탕") 으로 이용중이었으나,

기호1-5 공히 현장조사시 영업을 중단한 것으로 조사되었음.

설비내역

기본적인 공용 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복4차선 대로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역 (행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.

나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도면, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

다. 기호 1(102호) 및 기호 2(103호), 기호 4(105호) 및 기호 5(106호)는 각각 벽체 구분없이 근린생활시설(음식점)로 이용중이었으나 현장조사시 영업을 중단한 것으로 조사되었으며, 집합건축물대장 건축물현황도상 호별 위치확인이 가능하며 신축 당시에는 경계벽이 설치되어 있는 등 구조상 독립성을 갖추고 있었던 것으로 탐문조사되었음.

라. 기호 1-5가 소재하는 1동의 건물(통칭 "금강노을주건축물제1동")은 인근 건물 (보람동 704번지, 통칭 "해오름빌딩")과 지하주차장을 경계벽 없이 공동으로 사용중으로 주차장 입구 및 출구가 각기 다른 건물상에 위치하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- "102호 및 103호"는 벽체 구분없이 근린생활시설(음식점)으로 이용중이었으나 현장조사시 영업을 중단한 것으로 조사되었으며, 집합건축물대장 건축물현황도상 호별 위치확인이 가능하며 신축 당시에는 경계벽이 설치되어 있는 등 구조상 독립성을 갖추고 있었던 것으로 탐문조사됨(감정평가서 및 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 대전지방법원 2024타경6533 (1)

3. 소재지: 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물 제1동 1층 102호

4. 용도: 근린상가 (제1종/제2종 근린생활시설)

5. 감정가: 1,369,000,000원

6. 토지면적: 39.17㎡ (약 11.85평)

7. 건물면적: 79.34㎡ (약 23.99평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산 임의경매

10. 채권자: 한솔테크닉스주식회사

11. 특이사항: 중복사건, 공동담보. 본건(102호) 및 인접한 103호는 벽체 구분 없이 근린생활시설(음식점)으로 이용되었으나, 현재 영업이 중단된 상태입니다.

12. 주의사항: 102호 및 103호는 신축 당시 경계벽이 설치되어 있었던 것으로 탐문 조사되었습니다.

13. 특수물건정보: 중복사건, 공동담보.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경: 본 물건은 세종특별자치시 보람동에 위치하며, 세종세무서 북서측 인근입니다. 주변에는 시청, 교육청 등 주요 관공서와 수변상가 등이 혼재된 상업지대로, 제반 입지여건은 보통인 편입니다.

1.1. 2. 교통상황: 차량의 진출입이 용이하며, 남측으로 간선도로변이 지나고 있습니다. 또한, 근거리에 세종BRT 정류장이 소재하여 교통 이용 편의도는 보통인 편입니다.

1.1. 3. 건물 구조: 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕이며, 지하 3층, 지상 4층 중 본건은 1층 102호입니다. 사용승인일은 2017년 8월 29일입니다.

1.1. 4. 건물 마감: 외벽은 석재 및 복합판넬, 강화유리로 마감되었으며, 내벽은 자체 인테리어 마감, 바닥은 화강석 물갈기 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

1.1. 5. 이용상태: 본건(102호)은 근린생활시설(음식점) 용도로 이용되었으나, 현장 조사 시 영업이 중단된 것으로 조사되었습니다.

1.1. 6. 설비내역: 기본적인 공용 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 설비, 승강기 설비, 지하주차장 등을 갖추고 있습니다.

1.1. 7. 토지 형상 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지이며, 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 8. 인접 도로상태: 남동측으로 왕복 4차선 대로변에 접해 있습니다.

1.1. 9. 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로 3류(폭 25m-30m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

1.1. 10. 공부와의 차이: 공부상 내용과 실제 현황 간 차이는 없습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-07

* 대항력: 없음

* 주의: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 것으로 조사되었습니다.

1.2. 2. 인수 보증금 합계: 0원

1.2. 3. 집합건물 등기부 요약:

* 소유권 보존: 주식회사고운 (2017.09.05)

* 근저당권: 세종중앙농업협동조합 (780,000,000원, 2017.09.28, 말소기준권리)

* 근저당권: 한솔테크닉스주식회사 (1,000,000,000원, 2024.05.01, 공동담보)

* 임의경매: 한솔테크닉스 (2024.07.15)

1.2. 4. 권리분석 결과: 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없습니다.

1.2. 5. 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 본 물건이 위치한 세종시 보람동 일대는 세종시의 핵심 행정 및 상업 중심지로, 주요 관공서와 상업 시설이 밀집하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

1.3. 2. 인근 세종BRT 노선 및 대로변 위치로 인해 대중교통 및 차량 접근성이 우수하여 외부 방문객 유입에 유리합니다.

1.3. 3. 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 공존하여 업종별 경쟁 및 협력을 통한 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

1.3. 4. 본건은 제2종 근린생활시설로 등록되어 있으며, 과거 음식점 등으로 활용되었으나 현재는 영업이 중단된 상태이므로, 향후 업종 선정 및 상권 트렌드 분석이 중요합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 편의시설: 세종시청, 교육청 등 관공서가 인접하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주변 상업 지역에 다양한 식당, 카페, 은행 등 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 2. 교통: 남측의 간선도로와 근거리의 세종BRT 정류장을 통해 시내외 이동이 용이하며, 대중교통 이용객의 접근성이 뛰어납니다.

1.4. 3. 혐오시설: 본건 소재지 주변 지역은 관공서와 상업 시설 위주로 형성되어 있어, 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 영업 중단 및 공실 가능성: 본건(102호) 및 인접 호실(103호)이 현재 영업을 중단한 상태이므로, 공실 장기화 또는 재임대/재활성화에 대한 추가적인 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.5. 2. 내부 구조 관련 사항: 102호와 103호가 벽체 구분 없이 함께 사용되었던 점을 고려할 때, 향후 원상 복구 또는 내부 구조 변경 시 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 신축 당시 구조적 독립성이 있었던 것으로 조사되었으나, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.5. 3. 공동 시설 이용: 본 건물이 속한 1동의 지하주차장을 인근 건물과 공동으로 사용하고 있어, 주차장 이용 및 관리에 대한 협의 과정에서 갈등이 발생할 가능성이 있습니다.

1.5. 4. 높은 부채 규모: 감정가 대비 총 채무액이 높아, 낙찰 후에도 채무 상환 부담이 큰 편입니다. 이는 경매 경쟁률이나 유찰 가능성에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

1.6. 1. 본 물건은 세종시의 핵심 행정 및 상업 지구에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.6. 2. 뛰어난 교통 접근성과 주변 관공서, 상업 시설로 인한 잠재적인 유동인구 확보가 가능합니다.

1.6. 3. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 명확하며, 인수 부담이 없습니다.

1.6. 4. 현재 영업 중단 상태이며, 내부 구조 관련 사항은 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 부분입니다.

1.6. 5. 재임대 또는 업종 변경을 통한 수익 창출이 기대되나, 철저한 상권 분석 및 구체적인 투자 계획 수립이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

1.7. 1. 세종시 핵심 상권 내 안정적인 임대 수요 확보 가능성.

1.7. 2. BRT 노선 인접 및 대로변 위치로 인한 높은 접근성과 가시성.

1.7. 3. 권리 관계가 깨끗하여 명도 및 권리 인수 부담이 전혀 없음.

1.7. 4. 향후 지역 개발 및 상권 활성화에 따른 자산 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

1.8. 1. 감정가: 1,369,000,000원

1.8. 2. 토지면적: 39.17㎡ (약 11.85평)

1.8. 3. 건물면적: 79.34㎡ (약 23.99평)

1.8. 4. 현재 영업이 중단된 상태이며, 내부 구조 관련 제반 사항을 고려할 때, 감정가를 기준으로 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.8. 5. 인수해야 할 보증금(0원)이 없으므로, 예상 입찰가는 감정가 대비 70% ~ 90% 수준에서 시장 상황 및 경쟁 입찰자들의 성향을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 합리적입니다.

1.8. 6. 이에 따른 예상 입찰가 범위는 약 950,000,000원 ~ 1,230,000,000원으로 고려할 수 있습니다.

1.8. 7. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 추가적인 내부 조사와 상세한 상권 분석이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.