나이스옥션 법원경매 대전 2024타경6533 [4] 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 "세종세무서" 북서측 인근에 소재하는 구분건물(통칭 "금강노을주건축물제1동" 1층 102호 외 4개호)로, 인근은 시청 및 교육청 등 관공서, 수변상가 등이 혼재하는 수변경관지구내 상업지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 남측으로 간선도로변이 통과하고 근거리에 세종BRT가 소재하는 등 교통이용편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3/지상4층 중 1층 102호 외 4개호로,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2017.08.29)

외벽 : 석재 및 복합판넬, 강화유리 마감 등
내벽 : 자체 인테리어마감 등
바닥 : 화강석 물갈기 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호1,2 : 근린생활시설(음식점, 상호명 "평창옥")

기호3 : 근린생활시설(음식점, 상호명 "밀양돼지국밥")

기호4,5 :근린생활시설(음식점, 상호명 "금강추어탕") 으로 이용중이었으나,

기호1-5 공히 현장조사시 영업을 중단한 것으로 조사되었음.

설비내역

기본적인 공용 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복4차선 대로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역 (행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.

나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도면, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

다. 기호 1(102호) 및 기호 2(103호), 기호 4(105호) 및 기호 5(106호)는 각각 벽체 구분없이 근린생활시설(음식점)로 이용중이었으나 현장조사시 영업을 중단한 것으로 조사되었으며, 집합건축물대장 건축물현황도상 호별 위치확인이 가능하며 신축 당시에는 경계벽이 설치되어 있는 등 구조상 독립성을 갖추고 있었던 것으로 탐문조사되었음.

라. 기호 1-5가 소재하는 1동의 건물(통칭 "금강노을주건축물제1동")은 인근 건물 (보람동 704번지, 통칭 "해오름빌딩")과 지하주차장을 경계벽 없이 공동으로 사용중으로 주차장 입구 및 출구가 각기 다른 건물상에 위치하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- "105호 및 106호"는 벽체 구분없이 근린생활시설(음식점)으로 이용중이었으나 현장조사시 영업을 중단한 것으로 조사되었으며, 집합건축물대장 건축물현황도상 호별 위치확인이 가능하며 신축 당시에는 경계벽이 설치되어 있는 등 구조상 독립성을 갖추고 있었던 것으로 탐문조사됨(감정평가서 및 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경6533 (4)

* 소재지: 세종특별자치시 보람동 703, 금강노을주건축물제1동 1층 105호

* 건물용도: 근린상가 (제1종 및 제2종 근린생활시설)

* 감정가: 984,000,000원

* 토지면적: 28.15㎡ (약 8.52평) (토지지분 28.154㎡)

* 건물면적: 57.02㎡ (약 17.25평) (건물지분 57.02㎡)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한솔테크닉스주식회사

* 특이사항: 중복사건, 공동담보 경매

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 세종특별자치시 보람동 "세종세무서" 북서측 인근에 소재하며, 시청 및 교육청 등 관공서, 수변상가 등이 혼재하는 수변경관지구내 상업지대에 위치하고 있습니다. 제반 입지여건은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 남측으로 간선도로가 통과하고 근거리에 세종 BRT가 소재하여 교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 건물 구조 및 외관: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지상 4층 건물 중 1층에 위치합니다. 사용승인일은 2017년 8월 29일입니다. 외벽은 석재 및 복합판넬, 강화유리 마감되었고, 내벽은 자체 인테리어 마감, 바닥은 화강석 마감, 창호는 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다.

* 토지 이용 상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 상업용 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 왕복 4차선 대로변에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리는 2020년 9월 28일 접수된 논산계룡농업협동조합의 근저당권입니다.

* 본 건과 관련된 총 채권액은 1,624,000,000원입니다.

* 이 외에 주식회사고운의 소유권보존등기, 논산계룡농업협동조합 및 한솔테크닉스주식회사의 근저당권, 한솔테크닉스의 임의경매개시결정등기 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이하의 순위로 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대차 관계에 대한 자세한 내용은 파악되지 않았습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 해당 물건은 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중점경관관리구역(금강 주변)에 포함됩니다. 이는 향후 지역 개발 및 경관 계획과 연관될 수 있습니다.

* 주변 상권 현황: 인근에 세종세무서, 시청, 교육청 등 주요 관공서가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다. 또한 수변상가가 혼재하여 유동인구 확보에도 유리한 조건을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 관공서, 금융기관, 다양한 근린생활시설(음식점, 편의점 등)이 인근에 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 기타: 세종 BRT 노선이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 영업 중단 상태: 본건이 속한 105호 및 106호를 포함한 해당 동의 여러 호실들이 현장 조사 시 영업을 중단한 상태로 확인되었습니다. 이는 향후 임대차 또는 직접 운영 시 공실 또는 초기 활성화에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 호별 구분 문제: 105호 및 106호는 벽체 구분 없이 근린생활시설(음식점)으로 이용되었던 것으로 조사되었습니다. 집합건축물대장상으로는 위치 확인이 가능하고 신축 당시 독립성이 있었던 것으로 탐문되나, 실제 이용 시 구조적 독립성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 공동 사용 시설: 1동의 건물은 인근 "해오름빌딩"과 지하주차장을 공유하고 있습니다. 주차장 입구 및 출구가 분리되어 있어 이용에 불편함이 따를 수 있으며, 관리 주체와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 중복사건, 공동담보: 중복사건 및 공동담보로 경매가 진행 중으로, 다른 채권자의 권리 행사나 복수의 담보물로 인해 복잡성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심 지역에 위치하여 행정기관 접근성이 우수하고 유동인구 확보에 유리한 입지를 갖추고 있습니다. 비교적 최근에 건축된 건물로 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 현재 영업이 중단된 상태이며, 일부 호실 간의 구조적 독립성 문제, 공동 주차장 사용 등은 향후 운영 또는 임대에 있어 고려해야 할 리스크 요인입니다. 중복 및 공동담보 경매라는 점도 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 세종시 핵심 행정타운 및 상업지역에 위치한 우량 입지.

* 신축급 건물로 향후 가치 상승 잠재력 보유.

* BRT 등 우수한 교통 접근성.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 984,000,000원입니다.

* 인수 보증금은 0원이므로, 감정가를 기준으로 경매 시장 상황, 물건의 리스크 요인, 미래가치 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.