나이스옥션 법원경매 대전 2024타경6533 [3] 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 "세종세무서" 북서측 인근에 소재하는 구분건물(통칭 "금강노을주건축물제1동" 1층 102호 외 4개호)로, 인근은 시청 및 교육청 등 관공서, 수변상가 등이 혼재하는 수변경관지구내 상업지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 남측으로 간선도로변이 통과하고 근거리에 세종BRT가 소재하는 등 교통이용편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3/지상4층 중 1층 102호 외 4개호로,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2017.08.29)

외벽 : 석재 및 복합판넬, 강화유리 마감 등
내벽 : 자체 인테리어마감 등
바닥 : 화강석 물갈기 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호1,2 : 근린생활시설(음식점, 상호명 "평창옥")

기호3 : 근린생활시설(음식점, 상호명 "밀양돼지국밥")

기호4,5 :근린생활시설(음식점, 상호명 "금강추어탕") 으로 이용중이었으나,

기호1-5 공히 현장조사시 영업을 중단한 것으로 조사되었음.

설비내역

기본적인 공용 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복4차선 대로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역 (행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.

나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도면, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

다. 기호 1(102호) 및 기호 2(103호), 기호 4(105호) 및 기호 5(106호)는 각각 벽체 구분없이 근린생활시설(음식점)로 이용중이었으나 현장조사시 영업을 중단한 것으로 조사되었으며, 집합건축물대장 건축물현황도상 호별 위치확인이 가능하며 신축 당시에는 경계벽이 설치되어 있는 등 구조상 독립성을 갖추고 있었던 것으로 탐문조사되었음.

라. 기호 1-5가 소재하는 1동의 건물(통칭 "금강노을주건축물제1동")은 인근 건물 (보람동 704번지, 통칭 "해오름빌딩")과 지하주차장을 경계벽 없이 공동으로 사용중으로 주차장 입구 및 출구가 각기 다른 건물상에 위치하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 근린생활시설(음식점)으로 이용중이었으나, 현장조사시 영업을 중단한 것으로 조사됨(감정평가서 및 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2024타경6533 (3)

* 소재지: 세종특별자치시 보람동 703, 금강노을주건축물제1동 1층104호

* 건물명: 금강노을주건축물제1동

* 용도: 근린상가 (제1종, 제2종 근린생활시설)

* 감정가: 770,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한솔테크닉스주식회사 (등기부상)

1.1. 토지 정보

* 토지 면적: 25.90㎡ (약 7.84평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등

1.2. 건물 정보

* 건물 면적: 52.46㎡ (약 15.87평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

* 준공일: 2017년 8월 29일

* 건물 층수: 지하 3층 / 지상 4층 중 1층 104호

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항

* 중복사건, 공동담보 물건임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 세종특별자치시 보람동 "세종세무서" 북서측 인근에 위치함.

* 인근에는 시청, 교육청 등 관공서와 수변상가가 혼재하는 상업지대임.

* 제반 입지 여건은 양호한 편임.

2.2. 교통

* 본건까지 제반 차량의 진출입이 용이함.

* 남측으로 간선도로변이 통과하며, 근거리에 세종BRT가 소재하여 대중교통 이용 편의도도 보통 수준임.

2.3. 토지 형상 및 도로

* 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지임.

* 남동측으로 왕복 4차선 대로변에 접하여 접근성이 좋음.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역 (행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m-30m)에 해당함.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 2020년 9월 28일 접수된 논산계룡농업협동조합의 근저당권 (금 540,000,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 후순위 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨 (물건명세서상 지상권개요 없음).

3.4. 인수되는 권리

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인 관련 부담은 없음.

3.5. 등기부채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 1,540,000,000원임.

3.6. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 현황은 없음.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

* 본건은 근린생활시설(음식점)로 이용되었으나, 현장 조사 시 영업을 중단한 상태로 확인됨.

* 과거 "평창옥", "밀양돼지국밥", "금강추어탕" 등의 상호로 음식점이 운영되었던 것으로 파악됨.

4.2. 주변 상권

* 세종시의 행정 및 상업 중심지에 위치하여 관공서 이용객 및 지역 주민을 배후로 한 상권임.

* 수변상가 밀집 지역으로 관련 유동인구 흡수 가능성이 있음.

4.3. 상권 특성

* 초기 상권 활성화 단계에서 안정화 단계를 거치고 있으며, 지역 발전 추이에 따라 상권의 성장 가능성을 내포함.

* 다만, 현재 공실 상태임을 감안하여 신규 임차인 확보 및 영업 활성화를 위한 전략이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 대형마트, 백화점 등 대규모 편의시설은 직접적으로 확인되지 않으나, 시청 등 관공서와 연계된 상업시설 이용이 편리함.

* 주변 상업지구 내 다양한 식당, 카페, 은행, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 교통시설

* 세종 BRT 노선이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리함.

* 주요 간선도로와 바로 접해 있어 자가용 이용 시 접근성이 우수함.

5.3. 교육시설

* 본건은 상대보호구역 내에 위치하므로, 특정 업종(유흥주점 등)의 입점 제한이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 영업 중단 상태

* 현재 영업을 중단한 상태이므로, 공실 장기화 위험 또는 신규 임차인 유치 시 원상복구 비용 발생 가능성이 있음.

6.2. 중복사건 및 공동담보

* 동일 물건에 대한 중복 사건이 존재하거나 공동담보로 묶여 경매에 나왔으므로, 경매 절차 진행 및 인수되는 권리 관계를 더욱 면밀히 확인할 필요가 있었음 (다만, 본건의 경우 모든 권리가 소멸될 예정이므로 직접적인 법적 부담은 없음).

6.3. 공동 지하주차장 사용

* 인접 건물과 지하주차장을 경계벽 없이 공동으로 사용하고 있어, 향후 주차장 이용 및 관리에 관한 분쟁 소지가 있을 수 있음.

6.4. 임대료 미상

* 과거 임대 내역이나 현재 임차인 보증금/월세 정보가 명확하지 않아, 향후 임대 수익 산정 시 보수적인 접근이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 세종시의 핵심 행정 및 상업 지구에 위치한 근린상가 물건으로, 입지적 가치는 매우 높다고 판단됩니다. 세종세무서, 시청, 교육청 등 주요 관공서가 인접해 있으며, 수변상권 또한 풍부하여 배후 수요가 탄탄합니다. 또한, 교통 접근성이 뛰어나고 건물 자체의 사용승인일이 비교적 최근(2017년)인 점도 긍정적입니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금이 없어 법적 리스크가 거의 없다는 점은 매우 큰 장점입니다.

다만, 현재 영업을 중단한 공실 상태이며, 과거 음식점으로 사용되었던 점을 고려할 때 신규 임차인 유치 및 업종 전환 시 추가적인 투자 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 인접 건물과의 공동 지하주차장 사용 부분은 관리상의 이슈가 될 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 입지적 장점을 바탕으로 향후 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 행정중심복합도시 내 최중심 상업지역에 위치한 역세권 상가 (BRT 인접).

* 향후 세종시 발전 및 도시 확장 계획에 따른 수혜 기대.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 소지가 적음.

* 인수 부담이 없어 비교적 안전하게 투자를 진행할 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 770,000,000원

* 본건은 현재 공실 상태이며, 영업 재개 또는 업종 전환을 위한 추가 투자가 필요할 수 있습니다. 또한, 공동 지하주차장 사용 등 관리적 측면의 고려사항이 있습니다. 이를 감안하여, 입찰가는 감정가의 90% 수준인 693,000,000원 내외에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 주변 시세, 시장 동향, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.