나이스옥션 법원경매 대전 2024타경6533 [2] 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2024.07.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 "세종세무서" 북서측 인근에 소재하는 구분건물(통칭 "금강노을주건축물제1동" 1층 102호 외 4개호)로, 인근은 시청 및 교육청 등 관공서, 수변상가 등이 혼재하는 수변경관지구내 상업지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 남측으로 간선도로변이 통과하고 근거리에 세종BRT가 소재하는 등 교통이용편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3/지상4층 중 1층 102호 외 4개호로,
(집합건축물대장상 사용승인일 : 2017.08.29)

외벽 : 석재 및 복합판넬, 강화유리 마감 등
내벽 : 자체 인테리어마감 등
바닥 : 화강석 물갈기 등
창호 : 샷시창호 등

이용상태

기호1,2 : 근린생활시설(음식점, 상호명 "평창옥")

기호3 : 근린생활시설(음식점, 상호명 "밀양돼지국밥")

기호4,5 :근린생활시설(음식점, 상호명 "금강추어탕") 으로 이용중이었으나,

기호1-5 공히 현장조사시 영업을 중단한 것으로 조사되었음.

설비내역

기본적인 공용 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 등고평탄한 가장형의 토지로, 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 왕복4차선 대로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[토지이용계획확인서]상, 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역 (행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m-30m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대미상임.

나. 현장조사시 소유자 및 이해관계인의 부재로 내부는 건축물현황도면, 외부관찰 및 탐문조사 등을 참고하여 평균적인 상태를 기준하여 평가하였음.

다. 기호 1(102호) 및 기호 2(103호), 기호 4(105호) 및 기호 5(106호)는 각각 벽체 구분없이 근린생활시설(음식점)로 이용중이었으나 현장조사시 영업을 중단한 것으로 조사되었으며, 집합건축물대장 건축물현황도상 호별 위치확인이 가능하며 신축 당시에는 경계벽이 설치되어 있는 등 구조상 독립성을 갖추고 있었던 것으로 탐문조사되었음.

라. 기호 1-5가 소재하는 1동의 건물(통칭 "금강노을주건축물제1동")은 인근 건물 (보람동 704번지, 통칭 "해오름빌딩")과 지하주차장을 경계벽 없이 공동으로 사용중으로 주차장 입구 및 출구가 각기 다른 건물상에 위치하고 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- "102호 및 103호"는 벽체 구분없이 근린생활시설(음식점)으로 이용중이었으나 현장조사시 영업을 중단한 것으로 조사되었으며, 집합건축물대장 건축물현황도상 호별 위치확인이 가능하며 신축 당시에는 경계벽이 설치되어 있는 등 구조상 독립성을 갖추고 있었던 것으로 탐문조사됨(감정평가서 및 현황조사보고서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경6533 (2)

소재지: 세종특별자치시 보람동 703 금강노을주건축물제1동 1층103호 (본건은 1층 102호 외 4개 호와 일괄 매각 대상입니다.)

용도: 근린상가

감정가: 1,929,000,000원

토지면적: 55.22㎡ (약 16.70평)

토지지분: 55.221㎡ (약 16.70평)

건물면적: 111.84㎡ (약 33.83평)

건물지분: 111.84㎡ (약 33.83평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한솔테크닉스주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 세종특별자치시 보람동 소재 "세종세무서" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로는 시청 및 교육청 등 관공서와 수변 상가 등이 혼재하는 상업지대입니다. 수변 경관지구 내에 속해 있어 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량의 진출입이 용이하며, 남측으로는 간선도로가 통과하고 인근에 세종BRT 정류장이 위치하여 교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층/지상 4층 건물 중 1층 102호 외 4개 호에 해당합니다. 2017년 8월 29일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 석재 및 복합판넬, 강화유리 마감이며, 내벽은 자체 인테리어 마감, 바닥은 화강석 물갈기, 창호는 샷시창호 등으로 마감되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 및 형상

토지는 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형의 토지로서, 상업용(근린생활시설) 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 왕복 4차선 대로변에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m-30m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당하며, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2020년 9월 28일 접수된 논산계룡농업협동조합의 근저당권(을3)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 지상권 개요는 비고란에 있으나 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-06-07

* 대항력: 없음

본 임차인은 전입일자/사업일자가 존재하나 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 계약 내용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존: 주식회사고운 (2017-09-05)

* 근저당: 논산계룡농업협동조합 (2020-09-28, 1,200,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당(공동담보): 한솔테크닉스주식회사 (2024-05-01, 1,000,000,000원, 말소)

* 임의경매: 한솔테크닉스 (2024-07-15, 말소)

* 임의경매: 논산계룡농업협동조합 (2025-06-25, 말소)

총 등기부채권 금액은 2,200,000,000원입니다.

3.5. 인수 가능한 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 상태

본 물건(1층 102호, 103호 등)은 과거 근린생활시설(음식점)로 이용되었으나, 현장 조사 시 영업이 중단된 상태로 확인되었습니다. 집합건축물대장상으로는 호별 위치 확인이 가능하며, 신축 당시 경계벽이 설치되어 구조상 독립성을 갖추고 있었던 것으로 탐문 조사되었습니다. (예: 상호명 '평창옥', '밀양돼지국밥', '금강추어탕' 등)

4.2. 주변 상권 특성

본 물건이 속한 건물은 세종세무서, 시청, 교육청 등 관공서와 수변상가가 밀집한 지역에 위치하고 있습니다. 이는 유동인구 및 잠재 고객 확보에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 공공기관

세종세무서, 세종시청, 세종교육청 등 주요 행정기관이 인접해 있어 행정서비스 이용이 편리합니다. 또한, 수변 공간을 활용한 상업시설들이 주변에 형성되어 있어 생활 편의시설 이용 또한 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 주거 환경이나 상권을 저해할 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본 경매는 중복사건 및 공동담보로 진행되어 채권 관계가 복잡할 수 있습니다.

6.2. 영업 중단 및 내부 상태

현재 물건지가 영업을 중단한 상태로, 실제 내부 상태 및 원상복구 여부, 추가 인테리어 비용 발생 가능성 등에 대한 면밀한 현장 확인 및 조사가 필요합니다.

6.3. 집합건물 공유 문제

건축물 현황도 상에는 호별 구분이 가능하나, 실제 이용 시에는 벽체 구분 없이 통합하여 사용된 사례(102호 및 103호)가 있어, 내부 구조 및 경계에 대한 명확한 확인이 요구됩니다. 또한, 인근 건물(보람동 704번지 해오름빌딩)과 지하주차장을 경계벽 없이 공동으로 사용하는 점도 고려해야 합니다.

6.4. 높은 채권 총액

총 등기부채권 총액이 22억 원에 달하여, 낙찰 후 인수되는 채무는 없으나 경매 절차 진행 및 시세에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시의 주요 관공서 밀집 지역에 위치한 근린상가로서, 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히 수변 상권으로서 잠재적 가치가 높습니다. 다만, 현재 영업이 중단된 상태이며, 과거 통합 사용으로 인한 내부 구조 불확실성, 공동 주차장 사용 등의 문제가 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 향후 상권 활성화 및 임대/재개발 가능성을 신중하게 판단해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지

세종시 중심부 관공서 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

8.2. 수변 상권 잠재력

금강 수변 지역이라는 지리적 이점을 바탕으로 향후 상권 활성화 시 높은 가치 상승이 기대됩니다.

8.3. 비교적 신축 건물

2017년 사용 승인된 건물로, 건물 자체의 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리보다는 내부 리모델링을 통해 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원임을 고려할 때, 감정가 1,929,000,000원을 기준으로 향후 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 명도 가능성, 투자 목적(실거주, 임대, 재개발 등) 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다. 현재로서는 임차인의 영업 중단 상태 및 내부 상태, 공동 사용 부분 등 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 신중하게 접근할 것을 권고합니다. 따라서, 구체적인 예상 입찰가는 개별적인 심층 분석 및 현장 조사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.