나이스옥션 법원경매 안산 2024타경4295 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 OOOOO OOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지성 · 평가일 2024.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 지하철 ""중앙역"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 각급학교, 공원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하5층 지상12층 건물내 1층 101호로서,

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 새시창호.

이용상태

현장조사일 현재 근린생활시설로 이용 중임.(후첨 사진용지 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로 업무시설, 근린생활시설 건물의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 중로3류(폭12m-15m)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건은 현장조사일 현재 인접한 ""102호""와 벽체 구분 없이 ""귀한족발"" 매장으로 이용 중에 있는 것으로 추정되는바, 업무에 참조하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

①재매각 사건임(매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임)
②인접호수(102호)와 경계구분 없이 일체로 `귀한족발`매장으로 이용중임
③인접호수(102호)와 일체로 사용하기 위하여 경계벽이 철거되었으나 구조상 독립성이 있고, 독립성의 상실은 일시적인 것으로 복원이 가능하다는 취지의 감정평가사의 2024.10.10.자 사실조회 회신이 제출되어 있음
④채무자 겸 소유자의 `재감정평가명령신청서(2025.05.27.자)`에 대한 감정평가사의 `사실조회 회신(2025.07.11.자)`이 제출되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 안산지원 2024타경4295 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 540-8 아피체 1층 101호

용도: 근린상가 (건축물대장상 주용도는 업무시설/오피스텔)

감정가: 853,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화 물건, 재매각 사건

1.2. 건물 및 토지 정보

건물명: 아피체

총 층수: 지하 5층, 지상 12층 (본건 1층)

구조: 철근콘크리트구조 평지붕

사용승인일: 2023년 5월 15일

토지 면적: 7.52㎡ (약 2.27평)

토지 지분: 7.519999999999999㎡ (약 2.27평)

건물 면적: 34.00㎡ (약 10.29평)

건물 지분: 34㎡ (약 10.29평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 지하철 4호선 중앙역 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 아파트 단지, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장과 지하철역이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통입니다.

본건은 북측으로 폭 12m-15m의 중로에 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역, 중로3류(폭12m-15m)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 소멸 및 인수 여부

말소기준권리는 2023년 9월 13일 접수된 우리은행 근저당(을1)입니다.

낙찰 시 말소기준권리보다 후순위 권리인 을2 근저당, 갑3 임의경매, 갑4 가압류 등은 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부채권 총액은 1,070,649,702원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 김상현 (상호: 귀한족발)

보증금: 30,000,000원

차임: 2,800,000원

전입일자(사업자등록일): 2024년 2월 16일

확정일자: 없음

배당신고일자: 2024년 11월 13일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 지하철 중앙역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부한 지역입니다.

주변에 아파트 단지와 업무시설이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

4.2. 현재 이용 현황

현장 조사일 현재 인접 호수(102호)와 경계 구분 없이 일체로 '귀한족발' 매장으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

이는 넓은 면적을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 4호선 중앙역이 인근에 있어 교통이 매우 편리합니다.

다수의 시내버스 노선이 운행되는 버스정류장도 가까이 있습니다.

주변에 상가, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖춰져 있습니다.

5.2. 주변 환경

아파트 단지, 오피스텔, 학교 등이 혼재하여 주거 및 업무 환경이 복합적으로 이루어져 있습니다.

각급 학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호합니다.

주변에서 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각 및 보증금 관련

본건은 재매각 사건으로, 입찰 시 최저매각가격의 20%에 해당하는 매수 신청 보증금을 준비해야 합니다. 정확한 최저매각가격은 반드시 별도로 확인해야 합니다.

6.2. 건물 구조 및 용도 관련

인접 호수와 경계 벽이 철거되어 일체로 사용 중입니다. 감정평가사는 구조상 독립성이 있고 복원이 가능하다고 회신했으나, 매수 후 원상 복구 또는 인접 호수와의 합의 및 비용 발생 가능성이 있습니다.

건축물대장상 주용도(업무시설/오피스텔)와 실제 이용 용도(근린상가)가 다릅니다. 이는 향후 용도 변경, 건축 관련 규제 적용 등에서 문제가 될 소지가 있습니다.

6.3. 소유자 관련 변수

채무자 겸 소유자가 재감정평가명령을 신청하고 이에 대한 감정평가사의 사실조회 회신이 제출된 점은, 소유권 또는 감정가액에 대한 이견이 있음을 시사합니다. 이는 경매 진행 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 중앙역 역세권이라는 뛰어난 입지를 갖춘 상가 물건입니다.

현재 인접 호수와 통합하여 넓은 공간으로 사용하고 있는 점은 영업 측면에서 유리할 수 있으나, 원상 복구 가능성 및 관련 비용 발생 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 없는 것은 큰 장점입니다.

재매각 사건이므로 입찰 시 매수 신청 보증금 준비에 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

중앙역 초역세권 입지로 풍부한 유동인구와 접근성을 동시에 확보할 수 있습니다.

주변 대규모 아파트 단지 및 업무시설의 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

인접 호수와 통합 사용으로 실제 면적 대비 넓은 공간 활용이 가능합니다.

권리관계가 명확하여 명도 및 법적 문제 발생 가능성이 낮습니다.

상업 지역에 위치하여 향후 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 853,000,000원입니다.

권리 분석상 인수할 부담이 없고, 입지 및 주변 상권의 특성을 고려할 때, 감정가의 약 75% 수준인 639,750,000원 선에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다.

실제 입찰가는 현장 방문을 통한 상태 확인, 최근 유사 물건의 실거래가 조사, 경쟁 물건 분석 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

매수 신청 보증금: 본건은 재매각 사건으로, 최저매각가격의 20%를 준비해야 합니다. (예시: 최저매각가격이 감정가의 80%인 682,400,000원일 경우, 보증금은 136,480,000원입니다. 정확한 최저매각가격은 법원 공고문을 확인하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.