나이스옥션 법원경매 안산 2024타경62895 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 632 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "정재초등학교"남동측 인근에 위치하며 주위에는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 대체로 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물내 제1층 제102호로서

외벽: 드라이비트 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

재매각 사건임(매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 632번지에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 안산지원 2024타경62895 (1)이며, 부동산 강제 경매로 진행 중입니다.

감정가는 137,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 32.56㎡ (약 9.85평)이고, 건물 면적은 69.08㎡ (약 20.89평)입니다.

건물은 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 제1층 제102호이며, 건축물대장상 사용승인일은 2002년 7월 19일입니다.

주소는 경기도 안산시 상록구 부곡로6길 24 (부곡동)입니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 서OOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "정재초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변에는 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 상황 또한 대체로 보통 수준입니다.

본건 북동측 및 남서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m-10m)(접합) 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2024년 7월 24일 접수된 수원지방법원 안산지원의 강제경매개시결정(2024타경62895)입니다.

등기부등본상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 김인숙 외 다수 명의의 소유권이전 등기 (2002년 11월 18일 접수, 갑2)

* 경기도시공사 명의의 주택임차권 (채권액 95,000,000원, 2014년 12월 2일 전입, 2019년 4월 30일 등기 접수, 을5). 이 임차권은 대항력이 있으며, 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 주식회사킴스웍스 명의의 소유권이전 등기 (2021년 10월 6일 접수, 갑5, 강제경매로 인한 매각 2019타경12773)

* 서울보증보험 명의의 강제경매 등기 (채권액 76,095,852원, 2024년 7월 24일 접수, 갑7). 본건 경매의 말소기준권리입니다.

주의사항으로, 선순위 임차권(경기도시공사, 보증금 95,000,000원)이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않는 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 일부 혼재하고 있습니다.

"정재초등학교"가 인근에 있어 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변 상권은 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점들이 주를 이룰 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 정재초등학교, 안산부곡초등학교, 안산중앙중학교, 성안고등학교 등이 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능하며, 차량 진입 또한 원활합니다.

* 편의시설: 인근에 병원(안산중앙병원 등), 마트, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 주거 지역으로 비교적 조용하며, 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다. 주변에 특별한 혐오시설은 보고되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수 조건 임차인: 대항력 있는 임차인(경기도시공사)이 존재하며, 보증금 95,000,000원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 하므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

* 재매각 사건: 본건은 재매각 사건으로, 최초 매각 시 유찰되었음을 의미합니다. 매수 신청 보증금은 최저매각가격의 20%이므로, 입찰 시 보증금 준비에 유의해야 합니다. (최저매각가격은 변동될 수 있습니다.)

* 건축년도: 2002년식 건물로, 비교적 노후화가 진행되었을 수 있습니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등 여러 규제 사항이 존재하여 향후 재건축 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 다세대주택으로, 재매각으로 진행되는 경매 사건입니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하여 95,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 실제 취득 비용을 증가시키는 요인이 됩니다.

건축년도가 2002년으로 다소 오래되었으나, 철근콘크리트 구조로 되어 있습니다.

주변 학군 및 교통, 편의시설 등 생활 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

재매각 사건이라는 점과 인수 보증금의 부담을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수 보증금 감안한 시세 차익 기대: 대항력 있는 임차인의 보증금 95,000,000원을 고려하더라도, 합리적인 입찰가 산정을 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있다면 투자 가치가 있습니다.

* 실거주 목적 고려: 인수되는 임차인의 권리를 존중하면서 장기적인 관점에서 실거주 목적으로 접근할 수 있습니다.

* 부동산 시장 상황 반영: 최근 주변 다세대주택의 매매 사례(128,000,000원 ~ 166,000,000원)를 참고하여 본 물건의 적정 가치를 평가해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 137,000,000원입니다.

최근 주변 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2017년식, 53.3975㎡ (약 16.15평): 166,000,000원 (약 10,278,607원/㎡)

* 2016년식, 52.17㎡ (약 15.78평): 140,000,000원 (약 8,871,990원/㎡)

* 2001년식, 59.94㎡ (약 18.13평): 128,000,000원 (약 7,060,121원/㎡)

본건 건물 면적은 69.08㎡ (약 20.89평)이며, 건축년도는 2002년입니다.

가장 높은 시세인 166,000,000원(53.3975㎡)을 기준으로 본 건 면적(69.08㎡)에 비례하여 환산 시, 잠재적 시세는 약 214,700,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건은 95,000,000원의 임차 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 실질적인 취득 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다.

따라서, 부동산 자체의 가치에 대한 입찰가 상한선은 약 214,700,000원 - 95,000,000원 = 119,700,000원 수준으로 볼 수 있습니다.

재매각 사건임을 감안하여, 일반적으로 유찰 시 가격이 하락하는 점을 고려할 때, 최초 감정가 137,000,000원의 80% 수준인 약 109,600,000원에서 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

총 부담액(입찰가 + 인수 보증금)이 주변 시세 범위를 벗어나지 않도록 보수적으로 접근하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 110,000,000원 (1억 1천만원)

이 경우 총 부담액은 110,000,000원 (입찰가) + 95,000,000원 (인수 보증금) = 205,000,000원이 됩니다. 이는 시장 추정치(약 214,700,000원)보다 낮은 수준이므로, 투자 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.