나이스옥션 법원경매 안산 2024타경63867 [1] 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 1층비114호 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경63867 [1] 경기도 시흥시 배곧동 206-3 배곧두손지젤타워 1층비114호 판매시설 경매

• 사건번호: 2024타경63867
• 주소: 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70, 1층비114호 (배곧동,배곧두손지젤타워)
• 감정가: 720,000,000원
• 최저가: 121,010,000원
• 유찰 횟수: 5회
• 용도: 판매시설

안산지원 경매3계 2024타경63867 | 소재지: 경기도 시흥시 서울대학로278번길 70, 1층비114호 (배곧동,배곧두손지젤타워) | 감정가: 720,000,000원 | 최저가: 121,010,000원 | 용도: 판매시설

1. 안산지원 2024타경63867 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 안산지원 2024타경63867 (1)

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 206-3, 배곧두손지젤타워 1층 비114호

용도: 판매시설 (근린생활시설)

감정가: 720,000,000 원

건물면적: 48.84㎡ (약 14.77평)

토지면적: 0.00㎡ (토지 지분율 0%)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 새OOOOOOO

특이사항: 대지권 미등기, 재매각

주의사항:

① 대지권 미등기 상태이며 대지권 유무는 알 수 없습니다. 다만, 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.

② 시흥시로부터 토지 및 건물에 대한 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회 회신(2024.08.22.)이 있습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 배곧두손지젤타워 1층 상가입니다. 주변으로는 배곧라온초등학교가 인근에 소재하고 있으며, 아파트 단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등 다양한 기반 시설이 갖추어져 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다. 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형이며, 상업용 건물 부지로 이용 중에 있습니다. 북서측으로는 약 15미터 폭의 포장도로, 남동측으로는 약 2미터 폭의 보행자 도로가 접해 있어 접근성이 좋습니다. 토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 도시개발구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성이 있는 지역입니다.

1.3. 권리분석

본 건은 안산지원에서 진행하는 2024타경63867 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자는 김OO이며, 채무자는 동일인입니다. 채권자는 새OOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

가장 주목해야 할 점은 '대지권 미등기' 상태라는 것입니다. 이는 건물 등기부상에는 존재하나, 토지에 대한 소유권이나 사용권을 나타내는 대지권 등기가 아직 이루어지지 않았음을 의미합니다. 이로 인해 대지권의 유무 및 정확한 권리 관계는 불확실할 수 있으나, 경매 최저가에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다. 또한, 본 건은 '재매각' 건으로, 이전 경매에서 유찰되었거나 매각 결정이 취소된 이력이 있음을 나타냅니다. 다만, 시흥시로부터 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실이 확인되어, 관련 세금 납부는 이루어진 것으로 보입니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

1.4. 상권분석

본 물건이 위치한 배곧동은 계획적인 도시 개발이 이루어진 지역으로, 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 본 물건은 근린생활시설로 용도가 지정되어 있으며, 현재는 공실 상태입니다. 배곧신도시의 경우, 신도시 초기 단계에는 상권 형성이 더디고 공실률이 높을 수 있다는 점이 지적되기도 합니다. 특히, 상업용지 비율이 타 신도시에 비해 낮아 경쟁은 덜할 수 있으나, 대형 상업 시설(롯데마트, 신세계아울렛 등)로 수요가 집중되는 경향도 있습니다. 그러나 일반상업지역에 속하며, 다양한 근린생활시설 및 학교가 주변에 위치하고 있어 안정적인 상권 형성이 기대되는 지역이기도 합니다. 서울대 시흥캠퍼스, 배곧서울대병원 등 주요 개발 계획이 진행 또는 예정되어 있어 향후 상권 활성화 가능성을 높여줍니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 배곧라온초등학교와 인접해 있어 학군 관련 생활 편의성이 좋습니다. 주변에 아파트 단지, 공원, 각종 근린생활시설이 있어 주민들의 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 건물 자체적으로는 기본적인 위생, 소방, 승강기, 주차 설비 등을 구비하고 있습니다. 차량 접근성이 좋고 대중남도 이용이 편리하여 유동인구 확보에도 유리할 수 있습니다.

1.6. 혐오시설 검색

주변 지역에 대한 조사 결과, 경기도 시흥시 배곧동 206-3 일대에는 일반적으로 혐오시설로 분류되는 시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 유흥업소 밀집지역 등)이 직접적으로 확인되지 않았습니다. 현재까지 파악된 주변 시설은 주거 단지, 상업 시설, 교육 시설, 공원 등으로, 이는 상업 시설 운영에 긍정적인 환경으로 판단됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '대지권 미등기' 상태입니다. 이는 건물 소유권과는 별개로 해당 건물이 차지하는 토지 지분에 대한 등기가 완료되지 않아 법률적 관계가 명확하지 않을 수 있습니다. 추후 대지권 확보 과정에서 예상치 못한 문제나 비용이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, '재매각' 건이라는 점은 이전 경매 절차에서 최종적으로 매각되지 못했음을 의미하며, 이는 높은 최저 매각가, 권리 관계의 복잡성, 시장 상황 등 여러 요인이 작용했을 수 있으므로 주의 깊은 분석이 필요합니다. 현재 '공실' 상태이며 '임대 관계 미상'이라는 점은 즉시 수익 창출에 어려움이 있을 수 있음을 시사합니다. 배곧신도시 상권 자체의 침체 및 높은 공실률에 대한 기사들도 존재하므로, 시장 상황을 면밀히 파악해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동의 계획 신도시 내에 위치한 상가로, 주변 배후 수요가 풍부하고 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상권 발달 가능성이 있는 입지입니다. 교통 및 생활 인프라도 양호한 편입니다. 그러나 '대지권 미등기'라는 매우 중대한 법적 불확실성과 '재매각' 이력은 투자 시 상당한 주의를 요하는 부분입니다. 현재 공실 상태이며, 배곧신도시 상권의 전반적인 어려움에 대한 우려도 존재합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고, 철저한 권리 분석 및 시장 조사를 통해 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

1. **입지적 잠재력**: 계획 신도시인 배곧신도시 내 일반상업지역에 위치하여 향후 개발 및 인구 유입에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

2. **건물 자체의 활용도**: 48.84㎡의 전용면적은 다양한 근린생활시설 업종이 입점하기에 적합한 규모입니다.

3. **경매 특성**: 재매각으로 인해 이전보다 저렴한 가격에 취득할 기회가 될 수 있으며, 대지권 미등기 등의 하자가 가격에 반영되었을 가능성이 있습니다.

4. **개발 호재**: 서울대 시흥캠퍼스, 배곧서울대병원 등 지역 발전 호재가 잠재적 가치를 높일 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매3계