나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65290 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 698-11 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-11

물건 개요

나이스옥션 법원경매 안산 2024타경65290 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 698-11 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

안산지원 경매3계 2024타경65290 | 소재지: 경기도 안산시 단원구 보배4길 48, 3층302호 | 감정가: 190,000,000원 | 최저가: 190,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 안산지원 2024타경65290 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

- 사건번호: 안산지원 2024타경65290 (1)

- 소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 698-11, 3층 302호

- 용도: 다세대주택

- 감정가: 1억 9,000만원

- 토지면적: 40.42㎡ (약 12.23평)

- 건물면적: 70.98㎡ (약 21.47평)

- 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

- 경매구분: 부동산 강제 경매

- 소유자/채무자: 박OO

- 채권자: 주OOOOOOO

1.2. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '와동초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 일반적인 주거 환경을 이루고 있습니다.

1.3. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.4. 건물 구조 및 이용 상태

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 4층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창호로 되어 있습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.5. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.6. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m-12m)(국지도로) 등에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.7. 감정가 및 면적 정보

감정평가액은 1억 9,000만원입니다. 토지 면적은 40.42㎡ (약 12.23평)이며, 건물 면적은 70.98㎡ (약 21.47평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

1.8. 특이사항 및 주의사항 (권리분석)

본건 경매 물건에는 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인 김주현씨에 대한 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서가 2025년 11월 5일에 제출되었습니다. 이는 임차인이 대항력을 포기하였음을 의미하므로, 낙찰자가 인수하는 임차권은 없을 것으로 예상됩니다. 따라서 임차인과의 별도 명도 협상 부담은 적을 가능성이 높습니다. 다만, 확약서 내용의 법적 효력 및 해석은 입찰 전 전문가와 추가적인 권리분석을 진행하는 것이 중요합니다.

1.9. 입지조건

안산시 단원구 와동은 주거 지역으로서 안정적인 생활 환경을 제공합니다. 와동초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가정의 교육 환경이 양호합니다. 버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 무난한 편입니다. 주변에 근린생활시설이 혼재해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.10. 상권 분석

본건이 위치한 와동 지역은 다세대, 다가구 주택 위주의 주거 밀집 지역입니다. 근린생활시설이 함께 있어 소규모 상권이 형성되어 있으며, 지역 주민들을 대상으로 하는 업종이 주를 이룰 것으로 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 생활 밀착형 상권의 특성을 가집니다.

1.11. 생활 정보

와동초등학교가 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 주변에 공원이나 녹지 공간에 대한 구체적인 언급은 없으나, 일반적인 주거 지역으로서의 편의성은 갖추고 있습니다. 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의 시설은 차량 이동 시 단시간 내 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.12. 잠재적 리스크

임대관계 미상으로 명시되어 있으나, 앞서 언급된 확약서 내용을 통해 임차인 관련 문제는 정리될 가능성이 높습니다. 그러나 혹시 모를 추가적인 임대차 관계나 유치권 등 미확인 권리 관계가 있을 수 있으므로, 현장 조사 및 추가적인 권리분석이 필수적입니다. '가축사육제한구역' 등 일부 도시계획 사항이 명시되어 있으나, 일반 주거 지역 내에서는 크게 문제되지 않을 것으로 보입니다. 건물 노후도나 수리 필요성에 대한 정보가 없어, 매입 후 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.13. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 와동의 주거 지역 내에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 초등학교가 인접하여 교육 환경이 좋고, 교통 편리성이 양호한 편입니다. 특히, 임차인 관련 권리 관계(대항력 포기 확약서)가 비교적 명확히 정리될 것으로 보여 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.14. 투자 포인트

비교적 정리가 용이한 권리 관계: 임차인의 대항력 포기 확약서로 명도 관련 리스크가 줄어들 수 있습니다.

안정적인 주거 환경: 초등학교 인근의 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

실거주 및 임대 수익 기대: 기본적인 생활 인프라가 갖춰진 지역으로 실거주 목적뿐만 아니라 임대 수익을 위한 투자도 고려해볼 수 있습니다.

향후 지역 개발 가능성: 성장관리권역 등에 포함되어 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

법원 정보

안산지원 경매3계