나이스옥션 법원경매 인천 2024타경278 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1510 구월아시아드선수촌센트럴자이 106동 28층2803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2024.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천만월초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는
아파트단지와 근린생활시설 및 근린공원 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은
대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2015.06.02인
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 29층 건물내 28층 2803호로서
외 벽 : 시멘몰탈위 페인팅마감 등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 아파트로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 상·하수도시설과 위생시설 및 가스설비와 난방설비, 승강기설비 및 소화전설비
등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 광평수 부정형의 토지로서 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 동측으로 차량출입이 가능한 진입로가 외부공도로 연결되어
있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(구월 공공주택), 중로1류(폭 20m-25m)(접함),
가축사육제한구역(2013-03-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-
02-17)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-08-04)<교육환경 보호에 관한 법률>
, 상대보호구역(2015-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-09-28)<교육환
경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2021-09-16)(지정기간: 2021.9.21.-2023.9.20)(재지정
기간: 2023.9.21-2024.9.20)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경278 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1510, 구월아시아드선수촌센트럴자이 106동 28층 2803호

* 용도: 아파트

* 감정가: 716,000,000원

* 전용면적: 101.93㎡ (약 30.8평)

* 토지면적: 67.46㎡ (약 20.4평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사 세종코퍼레이션

* 건축물 사용승인일: 2015년 6월 2일 (구월아시아드선수촌센트럴자이)

* 해당 동 층수: 29층

* 해당 층수: 28층

2. 입지조건

3.

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천만월초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 근린공원 등으로 구성되어 있어 주위 환경은 대체로 양호합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 건물 부지의 동측으로 차량 통행이 가능한 진입로가 외부 공도로 연결되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(구월 공공주택), 중로1류(폭 20m-25m)(접함)에 해당하며, 가축사육제한구역, 다수의 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역, 과밀억제권역에 속합니다. 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 이력이 있습니다 (2021.9.21 ~ 2024.9.20).

3. 권리분석

4.

* 말소기준권리: 2021년 7월 29일 접수된 우리은행 근저당권 (을3, 채권금액 330,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 680,000,000원 (우리은행 330,000,000원 + 주식회사 세종코퍼레이션 350,000,000원) 입니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되었으며, 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

* 주의사항: 임대관계가 미상인 점은 입찰 전 추가 확인이 필요합니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 이에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

5.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지와 근린생활시설, 근린공원이 인접해 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 주변 시설: 인천만월초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 주변을 조사한 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

6.

* 건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 29층 건물 중 28층에 위치한 아파트입니다.

* 이용 상태: 현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

* 설비 내역: 상하수도, 위생, 가스, 난방, 승강기, 소화전 등의 기본적인 생활 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주거 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

* 주차: 단지 내 총 1,265대의 주차 공간이 확보되어 있으며, 이 중 1,262대는 실내 기계식 주차입니다.

6. 잠재적 리스크

7.

* 임대관계 미확인: 임차인 현황에서 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 실제 거주자 및 계약 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

* 토지거래허가구역 이력: 과거 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었던 이력이 있으나, 현재(2026년 7월)는 지정 기간이 만료되었습니다.

7. 종합 의견

8.

본 물건은 인천 남동구의 신축급(2015년 준공) 아파트로, 도보 접근 가능한 교통 시설과 편의 시설을 갖춘 좋은 입지에 위치하고 있습니다. 29층 중 28층이라는 높은 층수는 조망권 및 개방감이 우수할 것으로 예상됩니다. 채권 총액이 감정가에 비해 높은 편이나, 최근 아파트 매매 시세와 비교하여 적절한 입찰가 산정 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 발생할 수 있는 변수를 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

9.

* 준신축 아파트: 2015년 준공으로 비교적 최신 건축물에 해당합니다.

* 우수한 입지: 인천 남동구의 선호되는 아파트 단지에 속해 있으며, 생활 편의시설 및 교통 접근성이 좋습니다.

* 고층 세대: 29층 중 28층에 위치하여 탁월한 개방감과 일조권을 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변에 학교 및 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

10.

* 시세 분석: 최근 매매 사례를 살펴보면, 동일 단지 내 유사 면적(101.95㎡)의 아파트가 2026년 5월 6억 6천만원(9층), 2026년 6월 6억 9천 5백만원(16층)에 거래되었습니다.

* 감정가 및 최근 시세 비교: 감정가는 7억 1천 6백만원으로, 최근 최고 실거래가 6억 9천 5백만원보다 높습니다. 본건은 28층으로 층수 이점이 있습니다.

* 예상 입찰가: 본건의 층수 이점과 최근 실거래가를 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰될 가능성이 있습니다. 따라서, 약 6억 9천만원에서 7억 1천만원 사이의 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 7억 5백만원 내외를 목표 입찰가로 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 명도 및 기타 제반 비용을 고려하여 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.