나이스옥션 법원경매 인천 2024타경500136 [1] 인천광역시 부평구 일신동 90-1 가람아트빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청담 · 평가일 2024.01.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 일신동 소재 "부개역" 남동측 인근에 위치한 가람아트빌 제3층 제

302호로서, 부근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 부근에 버스정류장 및 부개역이 소재하여 대중교통상황은

무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(슬래브)지붕 5층 건 내 3층 302호로서,

(집합건축물대장상 사용승인일 : 2009.01.16)

외 벽 : 타일마감 등

창 호 : 새시창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사각형 토지로 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 필지 북측으로 약 8 m, 동측 4 m 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역(송내고등학교<기타사항은부천교육청에문의>)<교육환경 보

호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 현장조사 및 공부를 근거로 작성하였으며, 자세한 임대관

계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경500136 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 일신동 90-1 가람아트빌 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 150,000,000원

토지면적: 22.21㎡ (약 6.72평)

건물면적: 42.99㎡ (약 13.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건축물대장상 사용승인일: 2009년 01월 16일

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 일신동에 위치한 가람아트빌 3층 302호로서, 지하철 1호선 부개역 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 부개역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 필지는 북측으로 약 8m, 동측으로 4m 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 상대보호구역(송내고등학교) 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 강제경매 사건으로, 채권자는 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

말소기준권리: 2024년 01월 11일자 강제경매 개시결정 (채권자: 파산자, 채권금액: 54,359,671원) 입니다.

특이사항으로는 대항력있는임차인, 재매각, 공동담보 물건입니다.

권리분석상 인수할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

* 임차인 현황

임차인: 류희재

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2023년 02월 28일

배당신고일자: 2024년 01월 24일

대항력: 있음

임차인 류희재 씨는 대항력을 갖춘 임차인으로, 배당신고를 하였으나 보증금 전액 배당 여부는 불확실하므로 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존은 2009년 01월 28일에 이루어졌으며, 이후 여러 차례의 지분 이전 및 매매가 있었습니다.

본 물건은 재매각으로 진행 중이며, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

4. 상권분석

입력된 최근 매매/전월세 정보 분석 결과, 주변 지역의 연립/다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2025년 12월 31일: 인천 부평구 일신동 109-17번지 중화연립(가~라동) 75.54㎡ (건축년도 1979년) 90,000,000원

* 2025년 12월 23일: 인천 서구 일신동 172-5번지 근형연립(가~아동) 49.49㎡ (건축년도 1979년) 90,000,000원

* 2026년 07월 06일: 인천 부평구 일신동 122-35번지 동원주택(1동) 50.45㎡ (건축년도 2002년) 106,000,000원

본건은 2009년 건축된 42.99㎡의 다세대주택으로, 최근 실거래가 중 2002년 건축된 50.45㎡ 주택이 106,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건의 감정가는 150,000,000원이며, 주변 유사 물건 시세와 비교 시 신축 연도가 오래된 물건들의 매매가가 9천만원대에서 1억 6백만원대로 형성되어 있는 점을 고려할 때, 본건의 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 재매각 진행으로 인해 최저 매각 가격이 조정될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 부개역 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 주변에 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 환경: 주변 지역은 주거단지로 형성되어 있어 비교적 조용한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 류희재 씨는 대항력을 갖추고 있으며, 배당 신고를 하였으나 보증금 전액 배당받지 못할 경우 매수인에게 인수될 가능성은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원) 그러나 배당 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 재매각: 본건은 이전 매각 기일에서 유찰되어 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이는 최저매각가격이 하락할 수 있음을 시사하나, 경쟁률 증가 가능성도 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 부동산과 함께 담보로 제공되었던 건입니다.

* 주변 시설: 인천 지역의 혐오시설(소각장, 하수처리장 등)이 공공체육·문화시설 등으로 전환되는 추세가 있으나, 해당 주소지 일신동 90-1 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급된 검색 결과는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 부평구 일신동에 위치한 가람아트빌 다세대주택으로, 대중교통 이용이 편리하고 주거 환경이 양호한 편입니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 재매각으로 인해 최저매각가격이 하락할 가능성이 있어 가격적인 메리트를 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 점과 임차인의 배당 여부 불확실성은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 편리한 교통: 부개역 인근에 위치하여 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 신축 연도: 2009년 준공으로 비교적 신축에 속하여 내부 상태 양호 가능성이 있습니다.

* 재매각을 통한 가격 메리트: 재매각으로 인한 최저매각가격 하락을 기대해 볼 수 있습니다.

* 인수 부담 없는 임차인: 대항력 있는 임차인이 있으나, 매수인이 인수할 보증금 부담은 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 (106,000,000원) 및 감정가 (150,000,000원)를 종합적으로 고려하였습니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점을 감안하여, 본건의 적정 입찰가는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 범위로 예상됩니다. 재매각으로 인해 최저매각가격이 조정될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최신 매각 기일 정보를 확인하고 전략적인 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.