나이스옥션 법원경매 인천 2024타경507298 [1] 인천광역시 서구 시천동 97-2 수린 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호원 · 평가일 2024.02.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 시천동 소재 "시천경로당" 동측 인근에 위치하며, 주위는
농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되며 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통시되며, 본건까지 차량출입
가능함.

형태 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 북측토지보다는 다소 저지로 주거기타, 주상용건물부지로
이용하고 있음.

인접 도로상태

남측으로 소로 및 북측으로 세로의 포장도로와 접하거나 근접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,6: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(접함), 가축사육제한구역, 건축
용도지역기타, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지적재조사사업지구임.

기호2,5: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 건축용도
지역기타, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지적재조사사업지구임.

기호3: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 공원(저촉), 소로3류(저촉), 중로1류(저촉),
가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지적재조사사업
지구임.

기호4: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 가축사육제한구역, 건축용도지역
기타, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 지적재조사사업지구임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호7 : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층으로 사용승인일은 2021.7.7일로
외벽 : 석재 붙임 및 샤시유리 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인트, 벽지, 타일 등 마감
바닥 : 에폭시코팅마감(1,2층) 등
창호 : 시스템 및 하이샷시 유리창 등

이용상태

기호7(지층) : 주차장, 사무실, 주방 등
기호7(1층,2층) : 카페 등
기호7(3층) : 주택
기호7(4층) : 사무실 등

설비내역

위생설비, 천정형시스템냉난방설비(지층일부, 1층, 2층), 난방설비(3층), 옥내소화전설비
화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등이 되어 잇음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록1,2의 지목은 '전'이나 현황은 '대지'이며 농지취득자격증명은 불요함(인천 서구청 2024.04.26.자 사실조회 회신)
- 목록1 지상에 제시 외 컨테이너 1동, 대형 물통 2개, 이동식화장실 1개, 영업용냉장고 1개가 소재함(현황조사서 참조)
- 본건 토지상의 바닥포장, 데크, 조경석 및 조경수, 잔디, 펜스, 석축 등은 토지 및 건물에 포함하여 평가함(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본물건현황

사건번호: 인천지방법원 2024타경507298 (1)

소재지: 인천광역시 서구 시천동 97-2

용도: 근린시설

감정가: 5,234,053,680원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보, 대항력있는임차인, 농지취득자격증명

건축물 사용승인일: 2021.07.07

1.2. 토지현황

토지면적: 1838.00㎡ (약 556.02평)

토지감정요항표상 주된 이용현황: 주거기타, 주상용 건물부지

토지이용계획 및 제한상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(접함), 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 과밀억제권역(수도권정비계획법), 지적재조사사업지구

지목: 전 (현황: 대지)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지상 평가 포함사항: 바닥포장, 데크, 조경석 및 조경수, 잔디, 펜스, 석축 등

1.3. 건물현황

건물면적: 1812.78㎡ (약 548.37평)

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층

건물주요마감: 외벽 - 석재 붙임 및 샤시유리, 내벽 - 몰탈위 페인트, 벽지, 타일, 바닥 - 에폭시코팅 등

건물용도: 지층 - 주차장, 사무실, 주방 등, 1-2층 - 카페 등, 3층 - 주택, 4층 - 사무실 등

건물 설비내역: 위생설비, 천정형 시스템냉난방설비, 난방설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비 등

건물 제시외면적: 5.00㎡ (컨테이너 1동, 대형 물통 2개, 이동식화장실 1개, 영업용냉장고 1개)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 시천동 소재 "시천경로당" 동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시되며, 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

2.3. 인접 도로 상태

남측으로 소로 및 북측으로 세로의 포장도로와 접하거나 근접합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

주요 용도지역은 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 을1 근저당권 (중소기업은행, 2020.05.15. 접수, 1,800,000,000원)이 말소기준권리입니다. 건물 등기부상 을1 근저당권 (중소기업은행, 2021.07.28. 접수, 2,160,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 인수되는 권리 (존치권리)

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권의 존재 정보는 확인되지 않았습니다. 제시된 정보만으로는 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 대항력 분석

*안종문: 전입일자 2021.05.17., 대항력 있음. 보증금 0원, 차임 0원. (보증금 및 차임이 미상이므로 주의가 필요합니다.)

*안희수 (씨앤비베이커리카페 관련): 전입일자 2021.08.19., 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 35,000,000원.

*안희수: 전입일자 2023.01.17., 대항력 없음. 보증금 0원, 차임 0원.

*안희수 (주식회사라오니 관련): 전입일자 2024.02.07., 대항력 없음. 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 토지 등기부 요약

전 소유권이전(이윤재, 주식회사지알씨앤비인터내셔널), 근저당권(중소기업은행, 인정애), 압류(서인천세무서장), 가압류(중소벤처기업진흥공단, 와이더블유, 서울보증보험주식회사, 국민은행), 압류(서구청), 임의경매(중소기업은행), 압류(국민건강보험공단) 등 다수의 권리 변동 및 압류, 가압류가 등기되었으며, 현재 대부분 말소 예정 또는 말소된 상태입니다. 최종 등기된 임의경매개시결정의 채권자는 중소기업은행입니다. 등기부채권 총액은 5,738,546,924원입니다.

3.5. 건물 등기부 요약

소유권보존(주식회사지알씨앤비인터내셔널), 근저당권(중소기업은행, 인정애), 압류(서인천세무서장), 가압류(중소벤처기업진흥공단, 와이더블유, 서울보증보험주식회사, 국민은행), 압류(국민건강보험공단) 등이 등기되었으며, 이 또한 대부분 말소 예정 또는 말소된 상태입니다. 최종 등기된 임의경매개시결정의 채권자는 중소기업은행입니다. 등기부채권 총액은 3,938,546,924원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

본건 주위에는 농경지, 임야, 단독주택과 함께 근린생활시설이 산재해 있으며, 임차인 중 '씨앤비베이커리카페'가 소재하고 있어 지역 내 기본적인 상업 기능은 갖춘 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인천 서구청 및 각종 관공서, 금융기관, 병원, 학교 등은 차량 이용 시 접근 가능한 거리에 있을 것으로 예상됩니다. 정확한 편의시설의 종류 및 거리는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 주변 교육시설

본건 인근에 교육시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

5.3. 주변 의료시설

본건 인근에 의료시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

대항력 있는 임차인 안종문이 보증금 0원, 차임 0원으로 신고되어 있으나, 이는 실질적인 보증금이나 차임이 존재하지 않거나, 다른 형태로 약정되었을 가능성을 시사하므로 인수 여부 및 명도 관련 리스크를 신중히 검토해야 합니다.

6.2. 물건 상태 리스크

토지상 제시외 컨테이너, 대형 물통, 이동식화장실, 영업용 냉장고 등이 소재하며, 토지 지장물로 평가된 바닥포장, 데크, 조경석 및 조경수, 잔디, 펜스, 석축 등은 별도의 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 법규 및 행정 리스크

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 리스크

인천광역시 서구 시천동 97-2 일대는 개발 중이거나 기존 농경지, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 개발 계획이나 향후 주변 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 시천동에 위치한 근린시설로, 토지 1838㎡, 건물 1812.78㎡ 규모입니다. 2021년 신축된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있으며, 카페, 주택, 사무실 등으로 복합 사용 가능한 구조입니다. 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 특이사항으로, 명도 시 세심한 주의가 요구됩니다. 감정가는 52억 3천만원대이며, 다수의 권리관계가 설정되었으나 말소기준권리에 의해 대부분 소멸될 예정입니다.

8. 투자 포인트

* 2021년 신축 건물이므로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

* 토지 및 건물 면적이 넓어 다양한 용도로 활용 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 존재하나 보증금/차임 0원 신고로 명도 협상 시 변수가 될 수 있습니다.

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물 및 토지 지장물 등도 평가에 포함되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,234,053,680원입니다. 인수되는 보증금이 0원임을 고려할 때, 주변 시세, 건물 상태, 향후 개발 가능성, 명도 난이도 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 입찰가 산정 시에는 본건의 특수성(대항력 있는 임차인, 유동화 물건 등)과 향후 예상되는 명도 비용, 수리 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가는 현재 시점의 시장 상황 및 추가적인 분석을 통해 결정될 수 있습니다.)

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