나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4831 [1] 서울특별시 양천구 목동 902 목동신시가지아파트 제214동 제3층 제301호 아파트 경매

매각기일: 2025-05-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경4831 [1] 서울특별시 양천구 목동 902 목동신시가지아파트 제214동 제3층 제301호 아파트 경매

물건 대표 이미지

서울남부지방법원 경매5계 2024타경4831 | 소재지: 서울특별시 양천구 목동서로 70, 제214동 제3층 제301호 (목동, 목동신시가지아파트) | 감정가: 1,505,000,000원 | 최저가: 1,505,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 기본 정보

사건번호는 서울남부지방법원 2024타경4831 (1)이며, 용도는 아파트입니다. 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 경매 구분은 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 소유자와 채무자는 윤OO이며, 채권자는 홍OO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지는 서울특별시 양천구 목동 902 목동신시가지아파트 제214동 제3층 제301호입니다. 감정가는 1,505,000,000원이며, 매각대상은 토지/건물 지분 매각입니다. 본 물건의 특이사항으로는 공유자우선매수신고가 있으나, 주의사항으로 공유자 우선매수신고 제한이 있다는 점을 필히 확인해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 목동의 핵심 주거지인 목동신시가지아파트 단지 내에 위치하고 있습니다. "서울신목중학교" 동측 인근에 자리하며, 주위는 대규모 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 주거 환경의 만족도가 높은 지역으로 평가됩니다. 재반 주위환경은 보통 수준 이상입니다.

2.2. 교통 상황

교통 여건은 보통으로 판단됩니다. 본건까지 차량 출입이 원활하며, 인근에 노선 버스정류장이 잘 발달되어 있습니다. 특히, 지하철 9호선 "신목동역"이 가까이 위치하고 있어 강남, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성이 용이합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

본 건물은 1986년 9월 30일에 사용승인된 철근콩크리트조 슬래브지붕 12층 건물 중 3층에 해당합니다. 외벽은 몰탈위 페인트 마감이며, 창호는 샷시 창호 마감입니다. 현재 아파트로 이용 중이며, 위생 및 급배수설비, 승강기, 소방설비, 그리고 지역난방설비가 갖추어져 있어 주거에 필요한 제반 설비는 양호한 상태입니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리관계 특이사항

본 경매는 부동산 강제 경매로 진행됩니다. 주목할 점은 매각 대상이 *토지 및 건물 지분 매각*이라는 것입니다. 이는 전체 소유권 중 일부 지분만이 경매로 나왔음을 의미하며, 낙찰 시 다른 공유자와의 관계 설정이 필요합니다. 또한, 특이사항으로 *공유자우선매수신고*가 있으나, *공유자 우선매수신고 제한 있음*이라는 주의사항이 동시에 존재합니다. 이는 채권자와의 관계 또는 기타 법적 문제로 인해 우선매수권 행사에 제약이 있을 수 있음을 시사하므로, 입찰 전 반드시 제한 사유와 법원 결정문을 상세히 검토해야 합니다.

3.2. 임대차 관계 및 점유 현황

임대관계는 미상이며, 현장 조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 구조 및 정확한 점유 관계 파악에 어려움이 있었습니다. 낙찰 후 명도 진행 시 점유 형태 및 임대차 관계 확인이 필수이며, 이에 따른 추가적인 명도 비용 및 시간이 발생할 수 있다는 점을 염두에 두어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권분석

본건은 대형 아파트 단지 내에 위치하며, 주거 밀집 지역의 특성상 기본적인 근린생활시설 및 편의시설이 잘 형성된 항아리 상권의 성격을 가집니다. 신목동역 상권 및 목동의 메인 상권과 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 상업 시설이 단지 규모에 맞게 안정적으로 운영되는 주거 지원형 상권입니다.

4.2. 토지이용계획 및 규제

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 목동 지구단위계획구역 내에 있습니다. 특히 2024년 4월 27일부터 2025년 4월 26일까지 공동주택 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다. 지분 매각임에도 불구하고 허가 구역 내의 거래인 경우, 관련 법규에 따라 토지거래허가 대상 여부를 반드시 확인해야 합니다. 또한, 개발행위허가제한지역(2023-07-27) 및 각종 보호구역(상대/절대보호구역, 대공방어협조구역 등)으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 재건축 진행 시 관련 규제를 충분히 검토해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

본건은 서울신목중학교 인근에 위치하며, 목동 학군에 속해 뛰어난 교육 환경을 자랑합니다. 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 밀집해 있어 자녀를 둔 실수요자에게 매력적인 입지입니다.

5.2. 주거 편의

목동신시가지아파트는 대단지로 조성되어 있어 단지 내 녹지 공간 및 공원이 풍부합니다. 지역난방이 제공되어 난방 효율성이 높고, 오랜 기간 형성된 주거 인프라를 통해 병원, 마트, 은행 등의 생활 편의시설 접근성이 매우 우수합니다.

6. 투자 관련 심층 분석

6.1. 잠재적 리스크

최대 잠재적 리스크는 *지분 매각*과 *공유자 문제*입니다. 낙찰자는 나머지 공유자와의 관계를 정리해야 하는 과제를 안게 되며, 이는 공유물분할청구소송 등의 법적 절차로 이어져 시간과 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 공유자 우선매수신고 제한 여부에 대한 명확한 법률 검토가 필요합니다. 마지막으로, 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 입찰 자격 및 추후 매매 시 제약 사항을 확인해야 합니다.

6.2. 종합 의견

본 물건은 서울 목동이라는 우수한 입지에 위치하며, 향후 재건축 기대감이 높은 지역의 아파트 지분을 매수하는 기회입니다. 감정가 15억 500만원은 지분 전체에 대한 평가액이 아닌 지분만을 기준으로 책정된 것으로 보이므로, 정확한 지분율 확인이 필요합니다. 지분 경매의 특성상 낮은 가격으로 시작하여 높은 수익률을 기대할 수 있으나, 권리 분석과 공유자 문제 해결에 대한 명확한 전략 없이는 예상치 못한 난관에 봉착할 수 있습니다.

6.3. 투자 포인트

최고의 입지: 목동 학군 및 9호선 역세권의 탁월한 입지를 선점할 수 있습니다.

재건축 잠재력: 목동신시가지아파트 재건축 추진에 따른 장기적인 가치 상승 여력이 높습니다.

지분 경매 특수성: 지분 매각의 특성상 유찰 시 일반 매매가 대비 낮은 가격으로 취득이 가능하며, 공유자와의 협의 또는 법적 절차를 통해 전체 소유권 확보 시 큰 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매5계