나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경129150 [1] 서울특별시 구로구 구로동 1263 신도림롯데아파트 제109동 제18층 제1802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2024.08.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철1호선 "구로역" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지,다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설등이 혼재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 지하철 1호선 및 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사철골트러스위 아스팔트슁글지붕 지하1층 지상 19층 건물 내 제18층 제1802호로
외벽 : 몰탈위 페인팅마감
창호 : 샷시창호등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,난방설비,승강기설비,옥내소화전설비등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 평지로 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남측 및 동측으로 각각 약 20미터, 8미터 내외의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) :구로동 1263
도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(2016-12-01), 도로(접합), 소로2류(폭 8m-10m)(2016-12-01)(접합) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

기호(2) : 구로동 1263-1
도시지역, 제3종일반주거지역(2003-09-02), 지구단위계획구역(2016-12-01) 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경129150 (1)

물건 종류: 아파트

감정가: 1,180,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2.2. 소재지 및 면적

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 1263 신도림롯데아파트 109동 18층 1802호

토지 면적: 60.30㎡ (약 18.24평)

토지 지분: 60.3014㎡

건물 면적: 131.30㎡ (약 39.72평)

건물 지분: 131.3㎡

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 지하철 1호선 "구로역" 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통 접근성

차량으로의 진입이 용이하며, 인근에 지하철 1호선 구로역과 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 관계

말소기준권리는 주식회사 다온인베스트대부의 근저당권 (2020년 10월 19일 접수)입니다. 총 등기부채권액은 1,422,000,000원이며, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 소유권 이전 내역

소유권 이전은 박응경(2003년 2월 27일)에서 유정미(2016년 2월 19일, 매매 530,000,000원)로 이루어졌습니다.

4.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않을 수 있으므로, 해당 권리에 대한 상세 확인이 필요합니다.

4.5. 기타 특이사항

본건은 중복 사건으로, 경매 진행 과정에서 변동 사항이 있을 수 있습니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상업 시설

주거 밀집 지역에 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 구로역 주변 상업 지구 및 대형마트(NC백화점 등) 이용이 편리합니다.

5.2. 아파트 단지 특성

신도림롯데아파트는 11개동, 718세대의 대단지로, 단지 내 상가 및 인접 상업 시설 이용이 용이하여 주거 편의성이 높습니다.

6. 생활정보

6.1. 아파트 단지 개요

단지명: 신도림롯데아파트

준공 연도: 1999년 11월 27일

총 동수: 11개동

총 세대수: 718세대

최고 층수: 23층 (본건: 18층)

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소

6.2. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트조 경사철골트러스위 아스팔트슁글지붕

설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비 등

6.3. 주차 정보

단지 내 총 주차 대수: 213대 (지상 12대, 지하 18대)

7. 잠재적 리스크

7.1. 중복 사건

본건은 중복 사건으로, 경매 절차의 신속성 및 진행 상황에 변동이 있을 수 있습니다.

7.2. 미확인 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7.3. 임차인 명의 및 권리 관계

인수 보증금 0원이나, 실제 점유 관계 및 대항력 유무 등 임차인 관련 사항에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

7.4. 건물 노후도

1999년 준공 아파트로, 연식에 따른 시설 유지 보수 필요성을 고려해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 서울 서남권의 역세권 입지를 갖춘 대단지 아파트입니다. 구로역 인근의 교통 편리성과 주변 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 주거 가치를 기대할 수 있습니다. 다수의 채무가 등기되어 있으나, 경매 절차를 통해 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 다만, 중복 사건 여부 및 미확인 권리(지상권), 임차인 현황 등은 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 우수한 입지 : 지하철 1호선 구로역 초역세권으로 교통 및 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 대단지 프리미엄 : 718세대의 대규모 단지로 안정적인 시세 유지 및 관리 편의성이 예상됩니다.

* 시세 상승 잠재력 : 구로동 일대의 지속적인 개발 가능성 및 재건축/리모델링 수요 고려 시 향후 가치 상승 여력이 있습니다.

* 경매 투자 매력 : 감정가를 상회하는 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 합리적인 입찰가 산정 시 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

본 건은 131.30㎡ (약 39.72평) 면적에 18층 로열층에 해당합니다. 최근 2026년 4월~6월 거래된 유사 면적(84.93㎡~170.3㎡)의 아파트 실거래가를 분석한 결과, 평당 약 2,540만원 ~ 4,160만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건 면적과 층수를 고려하여 시세 상승분을 반영하고, 낙찰 경쟁률을 감안한 예상 입찰가는 약 1,220,000,000원 수준으로 산정합니다.

다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.