나이스옥션 법원경매 성남 2023타경61207 [1] 경기도 광주시 신현동 566-10 현대그린빌 103동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감감정 · 평가일 2023.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 신현3리 마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대/연립, 단독/다가구, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트 경사지붕 4층 건물 중 제1층 제102호로서,
사용승인일 : 2014.05.15.
외벽 : 돌붙임 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부타일붙임 등,
창호 : PVC 이중창 구조임.

이용상태

공부상 다세대주택(건축물현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생 급배수설비, 기본적인 소방설비, 도시가스 난방설비, 공용현관 CCTV 설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지를 평탄화 조성한 자루형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 4M 정도의 포장도로와 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 소유자는 주식회사 재인옥션대부 이며, 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 성남지원 2023타경61207 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 광주시 신현동 566-10 현대그린빌 103동 1층102호

용도: 다세대주택

신축허가일: 2013.04.05

사용승인일: 2014.05.15

1.3. 토지 정보

감정가: 194000000원

토지면적: 61.02㎡ (약 18.46평)

토지지분: 61.0184㎡ (약 18.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 완경사지를 평탄화 조성한 자루형 토지로, 주거용 건부지로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등

1.4. 건물 정보

건물면적: 54.66㎡ (약 16.54평)

건물지분: 54.665㎡ (약 16.54평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 경사지붕 4층 건물 중 제1층 제102호

외벽: 돌붙임 등

내벽: 벽지도배 및 일부타일붙임 등

창호: PVC 이중창 구조

이용상태: 공부상 다세대주택(건축물현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 다용도실, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역: 위생 급배수설비, 기본적인 소방설비, 도시가스 난방설비, 공용현관 CCTV 설비 등 구비되어 있음.

1.5. 매각 및 감정 정보

감정가: 194,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 신현3리 마을회관 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대/연립, 단독/다가구, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

남동측으로 노폭 약 4M 정도의 포장도로와 접해있음.

3. 권리분석

3.1. 권리분석 요약

말소기준권리: 압류 (분당세무서장, 2022.03.15 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 해당 사항 없음)

총 채권액: 0원 (등기부채권 총액 기준)

3.2. 등기부 요약

소유권 이전: 주식회사재인옥션대부 (2018.11.09 접수)

압류: 분당세무서장 (2022.03.15 접수, 말소기준권리)

강제경매: 한상현 (2023.08.03 접수, 채권액 170,000,000원, 말소)

3.3. 임차인 현황

임차인: 한상현

대항력: 있음

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-04-30

확정일자: 2021-03-30

배당신고일자: 2023-08-03

인수 보증금 합계: 0원

비고: 대항력있는 임차인이나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

2019년에 건축된 70.17㎡(약 21.2평) 블리스타운 C동 3층이 2026년 5월 32,000만원에 거래되었습니다. 평당 약 150.9만원 수준입니다.

2019년에 건축된 84.74㎡(약 25.6평) 보헤미안C동 1층이 2026년 5월 46,500만원에 거래되었습니다. 평당 약 181.6만원 수준입니다.

2012년에 건축된 52.25㎡(약 15.8평) 아트리움 106동 3층이 2026년 5월 13,000만원에 거래되었습니다. 평당 약 82.3만원 수준입니다.

본건(현대그린빌, 2014년 준공, 54.66㎡(약 16.54평), 1층)의 감정가는 194,000,000원이며, 평당 약 117.3만원 수준입니다.

감정가는 주변 연식 및 면적 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 신축이거나 면적이 더 넓은 경우 시세가 더 높게 형성되는 경향이 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장 이용 가능, 차량 진출입 용이

* 편의시설: 근린생활시설 혼재 지역으로 기본적인 편의시설 접근 가능

* 주거환경: 다세대, 연립, 단독주택 등이 혼재된 주거 밀집 지역

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 한상현 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 부담할 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 경매 절차상의 문제나 예상치 못한 법적 쟁점이 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 다양한 용도지역 및 제한 구역에 속해 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 다른 공동담보물의 처리 결과에 따라 본 건 경매 절차에 간접적인 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 2014년식 건물입니다. 감정가는 1억 9천 4백만원이며, 토지 약 18.46평, 건물 약 16.54평으로 구성되어 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인(한상현)이 존재하나, 인수되는 보증금이 0원으로 명시되어 있어 낙찰자가 직접 인수할 부담은 없는 것으로 보입니다. 이는 해당 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전부 변제받을 것으로 예상됨을 의미합니다.

주변 시세 분석 결과, 감정가는 연식 및 면적 대비 적정하게 평가된 것으로 판단됩니다.

다만, 다양한 토지 이용 제한 지역에 속해 있으며, 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신현동 지역은 꾸준한 주택 수요가 있는 지역입니다.

* 인수되는 임차인 보증금이 없어 권리 관계가 비교적 명확합니다.

* 실거주 또는 임대 목적 투자로 고려 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 194,000,000원입니다.

임차인 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 직접 부담해야 할 추가 비용은 없는 것으로 판단됩니다.

주변 유사 물건의 시세와 본 건의 감정가, 그리고 경매 물건의 특성(입찰 참여자 수, 현장 분위기 등)을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 85%~95% 선인 165,000,000원 ~ 185,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

본 보고서에서는 잠재적 리스크 및 시장 상황을 고려하여 예상 입찰가를 180,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.